Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А46-14212/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Исходя из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Истцами в обоснование своих требований представлен отчет ООО «ОСТ» № 40/10 от 24.10.2013 об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3696, 55:36:120305:3697 по состоянию на 01.11.2011, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов оценки составляет: для земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:3696 – 2 760 000 руб., для земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:3697 – 800 000 руб.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки  «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254, которые должны использоваться оценщиком.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей применения настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата   проведения   оценки   объекта   оценки,   используемые   стандарты   оценки,   цели   и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность экспертизы отчёта, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Результатом экспертизы отчёта является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 № ВАС-10186/12 по делу № А64-836/2011, проведение экспертизы отчёта оценщика является обязательным по данной категории споров.

Заключение на отчет независимого оценщика истцы в материалы дела не представили, сведений и доводов о том, что такая экспертиза проводилась, не привели.

По мнению истца, отсутствие независимой экспертизы отчета оценщика не является безусловным и достаточным основанием считать такой отчет недостоверным.

Вместе с тем, придерживаясь подобной процессуальной позиции и принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, истец, не представивший заключение независимой экспертизы на отчет оценщика, должен доказать обоснованность заявленных требований и опровергнуть представленные лицами, участвующими в деле, возражения по существу представленного отчета.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, в письменном отзыве на иск Департамент финансов и контроля указал на недостоверность представленного отчета и несоответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отчете земельные участки рассматриваются как свободные от застройки, а имеющиеся на них улучшения (производственные здания), увеличивающие стоимость земельного участка, не учтены. Оценщик отказался от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельных участков в аренду, заявив, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемых участков и (или) его аналогов (стр. 31 Отчета), в то время как оценщику было известно, что оцениваемые участки находятся в аренде (стр. 11-12 Отчета). Оценщик отказался от методов распределения и выделения, используемых в сравнительном подходе к оценке и применяемых именно к застроенным земельным участкам, сославшись на отсутствие у него необходимой информации.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 1 раздела II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р, в результате внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу, а в случае значительных различий скорректированных цен целесообразно выбрать другие аналоги.

По мнению Департамента финансов и контроля, по всем выбранным оценщиком элементам сравнения отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемым участкам и поэтому не могут считаться их аналогами. Все участки-аналоги, в отличие от оцениваемых, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, ж/д пути, коммуникации, их площади разительно отличаются по своей площади от оцениваемых участков. Кроме того, согласно представленным в Отчете страницам газетных объявлений за 2010 год (стр. 38 Отчета) в ОАО города Омска земельные участки площадью 2 500 кв.м. предлагались к продаже по цене 2 500 тыс. руб. (или 1000 руб./кв.м.). Выбранные же оценщиком аналоги имеют показатели стоимости от 87 до 600 руб./кв.м. При таких исходных данных и результат оценки получился всего около 178 руб./кв.м и 188 руб./кв.м. О неправильном выборе аналогов свидетельствует и то, что после коррекции стоимости участков аналогов по-прежнему сильно (до 7-ми раз) отличаются друг от друга (в диапазоне от 70 руб./кв.м до 561 руб./кв.м).

В подтверждение своих доводов Департамент финансов и контроля представил экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости г. Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011.

Проанализировав материалы дела, объявления о продаже земельных участков за 2010 год (стр. 38 Отчета), на основании которых оценщиком выбраны объекты-аналоги (в частности, земельный участок по ул. Окружная дорога), суд апелляционной инстанции установил, что земельные участки по ул. Окружная предлагались к продаже по цене 20 000 000 руб. за 22 Га, 5 000 000 руб. за 6 Га, 10 000 000 руб. за 12,65 Га, 13 000 000 руб. за 4 Га. В качестве объекта-аналога оценщиком выбран земельный участок площадью 6 Га по цене 5 000 000 руб., исходя из стоимости за кв.м, близкой к минимальной цене предложения. В то время как предложения к продаже по более высокой цене оценщиком во внимание не приняты. Из указанных в объявлениях земельных участков по пр. Космическому (площадью 0,5 Га – 2 500 000 руб. и площадью 0,75 Га – 3 300 000 руб.) в качестве объекта-аналога оценщиком также выбран участок с наименьшей ценой.

При этом причин и мотивов выбора указанных объектов-аналогов ни в отчете оценщика, ни в доводах истца не содержится.

Изложенное, как полагает суд апелляционной инстанции, позволяет считать  доводы Департамента финансов и контроля, изложенные в письменном отзыве на иск, основанными на материалах дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что с учетом доводов Департамента финансов и контроля, не согласного с выводами оценщика и примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества, представленный в материалы дела отчет не может считаться достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости земельных участков в заявленном размере.

В силу статьи 65 АП РФ именно на истца перешло бремя доказывания обратного.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения. Правовая позиция об этом сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11, от 08.10.2013 № 12857/12.

Таким образом, в ситуации, когда положенный истцами в обоснование заявленного иска отчет оспорен третьим лицом, истцы должны доказать достоверность представленного ими отчета, и необоснованно ссылаются на переложение бремени доказывания на ответчика.

Между тем в нарушение названных норм истцами не представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является ООО «ОСТ», подготовившее отчет об оценке земельных     участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3696, 55:36:120305:3697.

О назначении по делу судебной экспертизы истцами также не заявлено.

На основании части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определённой в отчёте, суд вправе назначить экспертизу этого отчёта в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11).

При этом инициатива проведения экспертизы не относится к компетенции арбитражного суда, который, руководствуясь принципами независимости, состязательности и равноправия сторон, не вправе ставить одну из сторон в преимущественное положение по отношению к другой стороне спора.

Исходя из изложенного у суда отсутствуют правовые основания для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» установлено, что если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия). В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Довод подателя жалобы о том, что экспертиза в настоящем деле должна была быть проведена по ходатайству ответчика, является необоснованным.

Поскольку в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, на которых сторона основывает свои требования и возражения, лежит на этой стороне, применяя правила АПК РФ о состязательности и равноправии участников арбитражного судопроизводства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что непредставление ответчиком каких-либо