Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. государственная регистрация. образцы документов(е.а. киндеева, м.г. пискунова)

НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 марта 2005 года
Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА
Нашим родителям
Ахметчиным Агзаму Михайловичу и Людмиле Ильиничне
Агафуровым Гирфану Апасовичу и Галине Семеновне
посвящаем
Киндеева Елена Агзамовна - начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты (1997 - 2000 гг.), заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (2000 - 2005 гг.), заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (разделы 5.7, 5.8, главы 7, 11; раздел 5.5, главы 9, 13 - совместно).
Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая отделом регистрации сделок Московской областной регистрационной палаты (1997 - 1999 гг.), заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (1999 - 2003 гг.), старший научный сотрудник Института исследования эффективности законодательства Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации (введение, гл. 1 - 4, 6, 8, 10, 12, разделы 5.1 - 5.6; раздел 5.5, главы 9, 13 - совместно).
ПРЕДИСЛОВИЕ
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Предлагаемая читателю книга содержит систематизированное и доступное изложение положений о порядке приобретения земельных участков, квартир и жилых домов, зданий и нежилых помещений, другой недвижимости. Рассмотренные особенности заключения различных сделок, включая приватизацию жилья и долевое участие в строительстве, рекомендации и практические советы помогут правильно оформить законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.
31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Имущественные права граждан и юридических лиц получили надежную защиту путем признания их государством в лице специальных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.
Наравне с нотариально удостоверенными сделками регистраторы обязаны принимать и документы, оформленные в простой письменной форме. Однако регистраторы не выполняют функций нотариуса, они не готовят проекты договоров, не выясняют желания и намерения сторон. В регистрирующем органе представляются уже подписанные сторонами соглашения. Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документов. Приобрести такие знания им поможет предлагаемая книга.
Авторы своими научными трудами, публикациями и выступлениями на семинарах и конференциях по вопросам недвижимости снискали большой авторитет не только среди регистраторов, но и среди других специалистов. Многолетний опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав позволил им учесть разнообразные реальные ситуации рынка недвижимости, что придает изданию большую практическую ценность.
П.В. Крашенинников,
доктор юридических наук,
председатель Комитета Государственной Думы
по гражданскому, уголовному, арбитражному
и процессуальному законодательству
ВВЕДЕНИЕ
В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями. В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, Федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости. Новеллами законодательства о недвижимости 2005 г. являются:
- отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;
- прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже;
- отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;
- регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;
- денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам;
- запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья, полученного после 1 марта 2005 г.;
- возможность приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 г., только до 1 января 2007 г.;
- установление требований к договорам долевого строительства многоквартирных домов, в т.ч. необходимости их государственной регистрации;
- публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства;
- отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.
Авторы знакомят читателей с правилами на рынке недвижимости, с которыми им придется столкнуться в случае приобретения прав и заключения сделок. Подробно описана процедура государственной регистрации, разъяснены нормы, регулирующие деятельность органов государственной регистрации и органов кадастрового учета и технической инвентаризации. Перечислены документы, необходимые для регистрации, приводится информация о платежах, налогах и льготах при оформлении прав на недвижимость. Образцы договоров составлены для различных вариантов заключения сделок с недвижимостью, с соблюдением установленного Земельным кодексом принципа "единства судьбы земли и недвижимости". В представленных проектах учтены требования государственных регистраторов к форме и содержанию договоров.
Законность имущественного оборота во многом зависит от "прозрачности" рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. ЕГРП - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. Органы государственной регистрации не только ведут и хранят Единый государственный реестр, но и предоставляют информацию из него. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из ЕГРП - единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.
Особенность государственной регистрации - заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП. Приведенные в книге образцы заявлений позволят читателю разобраться в функциях регистрирующего органа и правильно сформулировать свои законные требования.
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
Нормативные правовые акты
Конституция - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993.
ВК - Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ (в ред. от 23.12.2003) // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471; 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 52 (ч. 1). Ст. 5038.
ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 25.02.2004) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 30. Ст. 3101; 2004. N 5. Ст. 403; N 9. Ст. 831.
ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января.
СК - Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в ред. от 02.01.2000) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 1997. N 46. Ст. 5243; 1998. N 26. Ст. 3014; 2000. N 2. Ст. 153.
Закон о дачных объединениях - Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (в ред. от 08.12.2003) // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4623; 2002. N 12. Ст. 1093; 2003. N 50. Ст. 4855.
Закон о земельном кадастре - Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
Закон о землеустройстве - Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.
Закон об ипотеке - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (в ред. от 05.02.2004) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (ч. 1). Ст. 5135. 2004. N 6. Ст. 406.
Закон о недрах - Закон Российской Федерации от 21.12.1992 N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 06.06.2003) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061; N 33 (ч. 1). Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026; 2003. N 23. Ст. 2174.
Закон об обороте земель - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 07.07.2003) // N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882.
Закон о приватизации жилья - Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 10.12.2002) // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1472; N 45. Ст. 5603; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; N 48. Ст. 4738; 2003. N 5. Ст. 503.
Закон о регистрации прав - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (в ред. от 09.06.2003) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244.
Закон о товариществах собственников жилья - Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 21.03.2002) // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 1998. N 15. Ст. 1794; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.
Основы законодательства о нотариате - Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждены Верховным Судом Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 23.12.2003) // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855; N 52. (ч. 1). Ст. 5038 (утратил силу с 01.03.2005).
Правила ведения ЕГРП - Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 37. Ст. 3584; Российская газета. 2004, 19 ноября.
АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (в ред. от 02.11.2004)
Градостроительный кодекс - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 декабря.
ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2004)
ЛК - Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ (в ред. от 29.12.2004)
НК - Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ (в ред. от 02.11.2004) и часть вторая 05.08.2000 N 117-ФЗ (в ред. от 30.12.2004))
Закон о введении в действие ЖК - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2005. 12 января.
Закон о введении в действие ЗК - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2003. N 28. Ст. 2875; N 50. Ст. 4846.
Закон об участии в долевом строительстве

Основания и порядок прекращения права пользования животным миром(н.в. краев)  »

Комментарии к законам »