Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. государственная регистрация. образцы документов(е.а. киндеева, м.г. пискунова)
федеральными законами.
Из оборота
изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки,
занятые находящимися в федеральной
собственности объектами:
-
государственными природными заповедниками
и национальными парками (за исключением
случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);
-
зданиями, строениями и сооружениями, в
которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы РФ, другие
войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в
которых размещены военные суды;
-
объектами организаций федеральной службы
безопасности;
- объектами организаций
федеральных органов государственной
охраны;
- объектами использования
атомной энергии, пунктами хранения ядерных
материалов и радиоактивных веществ;
-
объектами, в соответствии с видами
деятельности которых созданы закрытые
административно-территориальные
образования;
- исправительно-трудовыми
учреждениями и лечебно-трудовыми
профилакториями соответственно Минюста и
МВД России;
- воинскими и гражданскими
захоронениями;
- инженерно-техническими
сооружениями, линиями связи и
коммуникациями, возведенными в интересах
защиты и охраны Государственной границы
РФ.
ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте
находящиеся в государственной или
муниципальной собственности земельные
участки:
- в пределах особо охраняемых
природных территорий, не указанные в п. 4 ст.
27 ЗК;
- в пределах лесного фонда, за
исключением случаев, установленных
федеральными законами;
- занятые
находящимися в государственной или
муниципальной собственности водными
объектами в составе водного фонда;
-
занятые особо ценными объектами
культурного наследия народов России,
объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического
наследия;
- предоставленные для
обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных нужд
и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- не
указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых
административно-территориальных
образований;
- предоставленные для нужд
организаций транспорта, в том числе
морских, речных портов, вокзалов,
аэродромов, сооружений навигационного
обеспечения воздушного движения и
судоходства, терминалов и терминальных
комплексов в зонах формирования
международных транспортных коридоров;
-
предоставленные для нужд связи;
-
занятые объектами космической
инфраструктуры;
- расположенные под
объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства
ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами,
радиоактивными веществами, подвергшиеся
биогенному загрязнению, иные подвергшиеся
деградации земли.
Оборот земель
сельскохозяйственного назначения
регулируется Законом об обороте
земель.
1.2.3. Участки лесного
фонда
Согласно гражданскому
законодательству земельные участки и лес -
разные объекты гражданских прав. Земельные
участки и участки недр относятся к
недвижимости в силу своих природных
свойств, а лес, многолетние насаждения,
здания и сооружения - в силу прочной связи с
землей и невозможности перемещения без
ущерба назначению (ст. 130 ГК). Но если иное не
установлено законом, право собственности
на участок распространяется на находящиеся
в границах участка лес и растения (п. 2 ст. 261
ГК). Иными словами, общее правило
гражданского законодательства - правовое
единство участка и находящегося на нем
леса.
Согласно ст. 9 ЛК к участкам
лесного фонда и правам пользования ими
применяются положения гражданского
законодательства об объектах гражданских
прав, а также положения земельного
законодательства РФ о земельных участках,
если иное не установлено ЛК. Налицо
приоритет лесного законодательства перед
гражданским и земельным.
В соответствии
с преамбулой ЛК регулирование лесных
отношений осуществляется с учетом
представлений о лесе как о совокупности
лесной растительности, земли, животного
мира и других компонентов окружающей
природной среды, имеющей важное
экологическое, экономическое и социальное
значение. В то же время в ст. 6 ЛК выделены
следующие объекты лесных отношений:
-
лесной фонд;
- участки лесного фонда;
- леса и их участки, не входящие в лесной
фонд;
- древесно-кустарниковая
растительность.
По ст. 9 ЛК к участкам
лесного фонда относятся участки леса,
лесных земель, не покрытых лесной
растительностью, и нелесных земель. Иными
словами, объектами лесных отношений могут
быть как земельные участки без леса, так и
лес, растущий на землях иного назначения. Но
независимо от наличия или отсутствия леса
на земельном участке из категории земель
лесного фонда объект правоотношений -
участок лесного фонда.
Границы лесного
фонда определяются путем отграничения
земель лесного фонда от иных земель (ст. 7
ЛК). Государственный учет лесного фонда и
ведение государственного лесного кадастра
осуществляет федеральный орган управления
лесным хозяйством и его территориальные
органы (ст. 68 ЛК). Аналогичная норма
содержится и в ЗК, в соответствии со ст. ст. 7
и 101 которого земли лесного фонда - одна из
категорий земель в Российской Федерации.
Границы земель лесного фонда определяются
путем отграничения земель лесного фонда от
земель иных категорий в соответствии с
материалами лесоустройства, данные о
границах земель лесного фонда заносятся в
государственный земельный кадастр. Объект
государственного кадастрового учета -
земельные участки, при этом в соответствии
с п. 6.6.3 Порядка ведения государственного
реестра земель кадастрового района,
утвержденного Приказом Росземкадастра от
15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002) <*> при
формировании участка вносится запись:
"Занят участком лесного фонда". Таким
образом, сначала проводится лесоустройство
и учет лесного фонда в лесном кадастре,
затем - учет земель лесного фонда в
земельном кадастре.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован
в Минюсте России 20.06.2001, N 2753 // БНА. 2001. N 27; 2002. N
38.
При регулировании правоотношений
земельное законодательство в целом отдает
приоритет лесному: к отношениям по
использованию и охране лесов применяется
лесное законодательство (п. 2 ст. 3 ЗК). К
земельным отношениям нормы указанной
отрасли законодательства применяются, если
эти отношения не урегулированы земельным
законодательством. Пример приоритета
земельного законодательства перед лесным
указан в п. 5 ст. 101 ЗК: нелесные земли лесного
фонда, временно не используемые для ведения
лесного хозяйства, могут передаваться в
аренду на срок до 5 лет для осуществления
сельскохозяйственного производства.
Условия использования таких земель и
ограничения их использования
устанавливаются договорами аренды
земельных участков.
Таким образом,
участок лесного фонда - это земельный
участок из категории земель лесного фонда,
являющийся в совокупности с растущим на нем
лесом единым объектом имущественных,
природоохранных, природоресурсных и
земельных правоотношений, регулируемых в
первую очередь лесным
законодательством.
Лесной фонд
находится в федеральной собственности. По
общему правилу оборот лесного фонда не
допускается, нахождение в обороте лесного
фонда допускается в той мере, в какой это
предусмотрено ЛК (ст. 12). В соответствии с
федеральным законом допускается передача
части лесного фонда в собственность
субъектов РФ (ст. 19 ЛК).
1.2.4. Участки
недр
В соответствии с Законом о недрах
недра в границах территории России, включая
подземное пространство и находящиеся в
недрах полезные ископаемые, энергетические
и иные ресурсы, являются государственной
собственностью. Участки недр не могут быть
предметом купли-продажи, дарения,
наследования, вклада, залога или
отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий
субъект может пользоваться участком недр
не на основании гражданско-правовых
договоров, а на основании лицензии, т.е.
отношения по поводу использования недр не
являются гражданско-правовыми отношениями,
это отношения недропользования,
исключенные в настоящее время из сферы
правового регулирования ГК и Закона о
регистрации прав. Таким образом, несмотря
на то, что участки недр названы в ст. 130 ГК в
качестве недвижимых объектов гражданских
прав, в настоящее время они исключены из
гражданского оборота: права на них не
подлежат регистрации, сделки по их поводу
не заключаются.
1.3. Государственный учет
объектов недвижимости
Как отмечалось
выше, недвижимость -
индивидуально-определенная вещь. Описание
и индивидуализация объекта недвижимого
имущества, в результате чего он получает
такие характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества, осуществляются
посредством кадастрового и технического
учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о
регистрации прав). Постановлением
Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы
Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости" <*> установлено, что данное
агентство (сокращено - Роснедвижимость)
является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим
государственные услуги и функции в
сфере:
--------------------------------
<*> СЗ РФ.
2004. N 15. Ст. 1494.
- ведения кадастров
недвижимости;
- землеустройства;
-
инвентаризации объектов недвижимости;
-
государственной кадастровой оценки земель
(в т.ч. для исчисления земельного налога);
- оценки иных объектов недвижимости (в т.ч.
для исчисления налога на имущество).
В
настоящее время порядок описания объектов
недвижимости включает две стадии:
1)
техническая стадия заключается в
подготовке описания (плана) объекта
коммерческой организацией - проведении
землеустройства участка
землеустроительной организацией с
формированием межевого дела или
техническая инвентаризация объекта
аккредитованной организацией (ОТИ) с
составлением технического паспорта;
2)
стадия государственного учета заключается
во внесении объекта в Государственный
кадастр объектов недвижимости, который
ведется на базе Государственного
земельного кадастра и Единого
государственного реестра объектов
градостроительной деятельности.
Учет
объекта недвижимости должен
сопровождаться присвоением ему
кадастрового номера. Кадастровый номер -
уникальный, не повторяющийся во времени и
на территории РФ номер объекта
недвижимости, который присваивается ему
при осуществлении кадастрового и
технического учета (инвентаризации) в
соответствии с процедурой, установленной
законодательством РФ, и сохраняется, пока
данный объект недвижимости существует как
единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения
состоит из кадастрового номера земельного
участка, на котором находится здание или
сооружение, и инвентарного номера здания
или сооружения. Кадастровый номер
помещения в здании или сооружении состоит
из кадастрового номера здания или
сооружения и инвентарного номера
помещения.
Кадастровый учет земельных
участков и инвентаризация зданий, строений,
сооружений, жилых и нежилых помещений
необходимы для государственной
регистрации прав (по существу, для
имущественного оборота). Однако
кадастровый и технический учет имеют
разное юридическое значение, обусловленное
разной природой объектов
недвижимости.
1.3.1. Землеустройство и
кадастровый учет
земельных
участков
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК
земельный участок - это часть поверхности
земли, границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке.
Территориальные границы участка
определяются в порядке, установленном
земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК).
Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре
государственный кадастровый учет
заключается в описании и индивидуализации
земельных участков, в результате чего
каждый из них получает такие
характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других
земельных участков и осуществить его
качественную и экономическую оценки.
Земля - несоздаваемый и непотребляемый
природный ресурс, из которого можно
образовывать объекты гражданских прав -
участки. Первоначально земельный участок
можно выделить на местности, сформировать
из государственных или муниципальных
земель и предоставить на определенном
праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные
участки могут формироваться в результате
разделения собственником одного участка на
несколько участков, выделения из участка
другого или слияния граничащих друг с
другом участков. Так, при покупке соседних
участков в результате их слияния
образуется один новый земельный участок.
При отчуждении части земельного участка в
результате его разделения образуются два
новых земельных участка.
Порядок
установления границ участков определяется
Законом о землеустройстве. Мероприятия по
определению местоположения и границ
земельного участка на местности именуются
межеванием.
Границы участка как
природного объекта условны, субъективны,
поэтому без кадастрового учета нет объекта
имущественных отношений. Земельный участок
как объект гражданских прав такой, каким он
учтен в Едином государственном реестре
земель. Момент возникновения или момент
прекращения существования земельного
участка как объекта государственного
кадастрового учета в соответствующих
границах - дата внесения соответствующей
записи в Единый государственный реестр
земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном
кадастре). Таким образом, юридическое
значение кадастрового учета заключается в
формировании объекта гражданских
правоотношений - земельного участка.
Объектом имущественных, гражданских
правоотношений являются конкретные
земельные участки, а не "площади", "земельные
сотки" или "земли". Поэтому совершение
сделок, приобретение прав и их
государственная регистрация возможны
только после кадастрового учета участка,
независимо от способа его формирования
(предоставления, разделения, выделения,
слияния и пр.).
В случаях изменения
границ, предоставления и изъятия участков,
определения границ ограниченных в
использовании частей участков в
обязательном порядке проводится
землеустройство. Перед государственным
кадастровым учетом необходимо межевание
земельных участков (п. 2 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона
о земельном кадастре). Межевание включает
(ст. 17 Закона о землеустройстве):
-
определение границ объекта на местности и
их согласование;
- закрепление на
местности местоположения границ межевыми
знаками и определение их координат или
составление иного описания местоположения
границ;
- изготовление карты (плана)
объекта землеустройства.
Землеустроительные работы проводятся по
договору с землеустроителями - гражданами и
юридическими лицами. Плата за
землеустроительные работы определяется
договором. Лицензирование геодезической и
картографической деятельности при
проведении землеустройства и ведении
государственного земельного кадастра
осуществляет Роскартография (ст. 12
Федерального закона от 26.12.1995 N 209-ФЗ "О
геодезии и картографии" (в ред. от 10.01.2003)
<*>, Постановление Правительства РФ от
11.02.2002
