Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. государственная регистрация. образцы документов(е.а. киндеева, м.г. пискунова)
1.
Таким образом, объекты недвижимости в
одном домовладении могут иметь разных
владельцев и разный правовой режим. Права
на объекты могут приобретаться по разным
основаниям и в разное время. Например, на
арендованном одним лицом земельном участке
расположен жилой дом, являющийся общей
собственностью нескольких лиц (например,
супругов), или на унаследованном в долях
общем земельном участке один из
наследников возвел новый жилой дом для
постоянного проживания, а другой позднее -
дачный дом для сезонного проживания. В
последнем случае в состав домовладения
входят три объекта вещных прав с различным
правовым режимом: земельный участок (общая
собственность), дачный дом (собственность
одного лица) и жилой дом (собственность
другого лица).
То, что объектом
технического учета является домовладение в
целом, не должно препятствовать проведению
государственной регистрации прав на
объекты недвижимости в его составе.
Сведения о каждом объекте права могут быть
внесены в ЕГРП на основании единого
технического паспорта домовладения.
По
правилам технического учета каждому
зданию, строению, сооружению присваивается
буквенное обозначение - литера. Технический
паспорт домовладения содержит заполняемый
на основании информации о государственной
регистрации прав раздел "Сведения о
принадлежности", в котором есть графа "Доля
(часть, литера)". К техническому паспорту
домовладения прилагаются технические
паспорта зданий с их поэтажными планами.
Иначе говоря, и при техническом учете
возможно внесение записей не только о праве
собственности "на домовладение", но и о
праве на каждую литеру, каждый объект
недвижимости в составе
домовладения.
Глава 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Для
правильного оформления прав на
недвижимость надо знать ключевые положения
законодательства, устанавливающие
обязательность государственной
регистрации. Эти положения таковы.
1.
Право собственности и иные вещные права на
недвижимость, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной
регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие
государственной регистрации, возникают с
момента регистрации, если иное не
установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право на
вновь создаваемое (построенное) недвижимое
имущество также возникает с момента
государственной регистрации (ст. 219 ГК).
2. Регистрации подлежат не только права, но
также их ограничение (обременение) в
случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131
ГК), п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред.
от 29.12.2004 N 196-ФЗ. Примерами ограничений права
являются: арест, залог недвижимости
(ипотека), аренда, рента (пожизненное
содержание с иждивением), сервитут,
доверительное управление.
3. Сделки с
землей и иной недвижимостью подлежат
обязательной государственной регистрации
в случаях, установленных ГК (п. 1 ст. 164), и
признаются заключенными с момента
регистрации, если иное не установлено
законом (п. 3 ст. 433).
4. Регистрации
подлежит отчуждение имущества, право
собственности у приобретателя возникает с
момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК).
5. Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - это
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в
соответствии с ГК.
Государственная
регистрация - единственное доказательство
существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право может быть
оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2
Закона о регистрации прав).
Итак, ГК и
Законом о регистрации прав устанавливаются
три вида государственной регистрации:
-
регистрация прав;
- регистрация
ограничений (обременений) прав;
-
регистрация сделок.
Важно, что в органах
по регистрации производится регистрация не
объектов недвижимости (учет объектов
недвижимости осуществляют организации
кадастрового и технического учета) и не
документов на недвижимость, а
правоотношений по поводу недвижимости.
Причем регистрации подлежат не все права на
недвижимость и не все сделки с нею.
2.1.
Государственная регистрация прав
на
недвижимость
2.1.1. Права на недвижимость,
подлежащие государственной
регистрации. Жилищные права
граждан
Государственной регистрации
подлежат следующие вещные права на
недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131,
ст. 216 ГК и Законе о регистрации прав:
-
право собственности;
- право
хозяйственного ведения имуществом;
-
право оперативного управления
имуществом;
- право пожизненного
наследуемого владения земельным
участком;
- право постоянного
(бессрочного) пользования земельным
участком;
- частный сервитут.
Система вещных прав отечественного
законодательства такова, что вид вещного
права связан с объектом и субъектом права.
Например, на земельные участки могут
существовать только право собственности,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного (бессрочного)
пользования и сервитут, причем право
пожизненного наследуемого владения -
только у физических лиц. Возникновение
права хозяйственного ведения или
оперативного управления земельным
участком законодательством не
предусмотрено.
С 30 октября 2001 г. (со дня
введения в действие ЗК) земельные участки
могут предоставляться в постоянное
(бессрочное) пользование только
государственным и муниципальным
учреждения
Статья
18 Закона о государственной регистрации
прав определяет следующие требования к
правоустанавливающим документам на
недвижимость: помимо имени (наименования)
правообладателя документы должны
содержать описание недвижимого имущества и
вид регистрируемого права. Договор
купли-продажи, являющийся основанием для
государственной регистрации права
собственности на недвижимость и занимаемый
ею земельный участок, должен содержать все
необходимые элементы регистрируемого
правоотношения: объект, субъект и право..
Данные об объектах отчуждаемой
недвижимости и передаваемом земельном
участке указываются в договоре в
соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ.
Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить
покупателю имеющуюся у него информацию об
обременениях земельного участка и
ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК
РФ). Сведения об ограничении (обременении)
прав на земельный участок должны быть
включены в договор купли-продажи, в
противном случае в регистрации сделки или
права покупателя может быть отказано по
основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о
государственной регистрации прав: лицо,
которое имеет права, ограниченные
определенными условиями, составило
документ без указания этих условий.
Кадастровый план отчуждаемого участка -
необходимое приложение к документам,
представляемым в орган по государственной
регистрации прав (п. 1 ст. 17 Закона о
государственной регистрации прав).
