Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. государственная регистрация. образцы документов(е.а. киндеева, м.г. пискунова)
N 135 "О лицензировании отдельных видов
деятельности") <**>. Сведения о
землеустроителях можно получить в органе
кадастрового учета.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 2;
2003. N 2. Ст. 167.
<**> СЗ РФ. 2002. N 9. Ст.
928.
Инструкция по межеванию земель
утверждена Комитетом РФ по земельным
ресурсам и землеустройству 08.04.1996 <*>.
Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327
утверждены Требования к оформлению
документов о межевании, представляемых для
постановки земельных участков на
государственный кадастровый учет <**>.
--------------------------------
<*> Документ
опубликован не был.
<**> Российская
газета. 2002. 27 ноября.
По завершении
межевых работ производитель работ
формирует межевое дело, в которое
включаются:
1) пояснительная записка;
2) копия или выписка из решений
государственных, муниципальных и местных
организаций о предоставлении земельного
участка;
3) копии или выписки из
документов, на основании которых
установлен особый режим использования
земель;
4) копия договора о
купле-продаже, дарственной, завещания или
другого документа (если такие действия
осуществлялись);
5) справки о
вкрапленных земельных участках;
6)
списки координат пунктов опорной межевой
сети;
7) списки координат межевых
знаков;
8) акт проверки состояния ранее
установленных границ земельного
участка;
9) технический проект (задание)
с рабочим (разбивочным) чертежом;
10)
извещения о вызове собственников,
владельцев и пользователей
размежевываемого и смежных с ним земельных
участков для участия в действиях по
межеванию земель;
11) доверенности лицам,
уполномоченным собственниками,
владельцами, пользователями земельных
участков, на участие в установлении,
согласовании и закреплении на местности
границ размежевываемого земельного
участка;
12) акт установления и
согласования границ земельного участка;
13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети
на наблюдение за сохранностью;
14) акт
контроля и приемки материалов межевания
земель производителем работ;
15) чертеж
границ земельного участка;
16) ведомость
вычисления площади земельного участка;
17) акт государственного контроля за
установлением и сохранностью межевых
знаков.
Подготовленные
землеустроителями планы участков еще не
являются кадастровыми планами. Документы о
межевании представляются
землепользователем в земельную
кадастровую палату для постановки участка
на государственный кадастровый учет. По
договору это могут сделать и
землеустроители.
После проведения
государственного кадастрового учета
заинтересованному лицу выдается
кадастровая карта (план) участка, которая
содержит следующие основные сведения (ст. 14
Закона о земельном кадастре):
1)
кадастровый номер;
2) местоположение
(адрес);
3) площадь;
4) категорию
земель и разрешенное использование
земельного участка;
5) описание границ
участка и его отдельных частей;
6)
экономические характеристики (в том числе
размеры платы за землю);
7) качественные
характеристики (в том числе показатели
состояния плодородия для отдельных
категорий земель);
8) наличие объектов
недвижимого имущества.
Правила
оформления кадастрового плана земельного
участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены
Росземкадастром 10.04.2001 <*>.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2001. 11 июля.
Кадастровый номер
земельного участка присваивается в
соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об
утверждении правил кадастрового деления
территории Российской Федерации и правил
присвоения кадастровых номеров земельным
участкам" <*>. Плата за проведение
государственного кадастрового учета с
заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о
земельном кадастре).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст.
3726.
Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном
кадастре государственный кадастровый учет,
проводившийся в установленном порядке до
вступления Закона о земельном кадастре в
силу, является юридически действительным.
Сведения о ранее учтенных земельных
участках вносятся в Единый государственный
реестр земель действующими органами
кадастрового учета на основании
материалов, полученных из земельных
комитетов. Росземкадастр 10.04.2001 утвердил
Указания для территориальных органов по
проведению работ по инвентаризации
сведений о ранее учтенных земельных
участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01 <*>.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2001. 11 июля.
Правообладатель
земельного участка, прошедшего кадастровый
учет до вступления в силу Закона о
земельном кадастре, вправе обратиться в
территориальный орган Росземкадастра с
заявлением о предоставлении сведений из
государственного земельного кадастра в
форме кадастрового плана утвержденного
образца. Такие сведения должны быть
предоставлены правообладателю (или
уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22
Закона о земельном кадастре). Оплачивается
только стоимость копирования и доставки
почтовым отправлением (п. 3 Постановления
Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об
утверждении Правил предоставления
сведений государственного земельного
кадастра" <*>). Поскольку земельный
участок уже прошел ранее кадастровый учет,
для внесения его в Единый государственный
реестр земель не требуется повторного
проведения землеустройства, включая
межевание и согласование границ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 50. Ст.
4899.
1.3.2. Техническая инвентаризация и
государственный
технический учет
объектов градостроительной
деятельности
Технический учет иной
недвижимости не имеет такого
принципиального юридического значения, как
кадастровый учет земельных участков.
Здания, строения, сооружения, жилые и
нежилые помещения - это не природные, а
искусственно созданные трудом человека
объекты. Данные вещи существуют объективно
в том виде, в котором они созданы (построены,
реконструированы) и не нуждаются в
"формировании". Здания, сооружения,
помещения возникают как вещи с момента
ввода в эксплуатацию и существуют реально
без проведения технического учета. При
техническом учете происходит не
формирование, а только описание реально
существующего объекта. При этом
объективными границами недвижимости
являются конструктивные элементы зданий и
сооружений - стены, перегородки, потолки и
пр. порядок технической инвентаризации
регулируется не федеральными законами, а
нормативными актами исполнительной власти:
Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N
1301 "О государственном учете жилищного фонда
в Российской Федерации" <*> и от 04.12.2000 N 921
(с изм. от 10.09.2004 и от 19.03.2005 "О
государственном техническом учете и
технической инвентаризации в Российской
Федерации объектов капитального
строительства" <**>; Инструкцией о
проведении учета жилищного фонда в
Российской Федерации, утвержденной
Приказом Министерства РФ по земельной
политике, строительству и
жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N
37 (с изм., внесенными Приказом Госстроя от
04.09.2000 N 199) <***>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
<**> СЗ РФ. 2000.
N 50. Ст. 4901; 2005. N 13. Ст. 1169.
<***> Документ
опубликован не был.
Однако отсутствие
государственного технического учета
(сделки, новое строительство) делает
невозможным приобретение прав на
недвижимость, поскольку планы объектов
являются необходимым документом для
представления в регистрирующий орган. Для
государственной регистрации технический
учет - не только описание объекта права, но и
подтверждение юридического факта его
существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о
регистрации прав гласит, что
незаконченность работ по учету зданий,
сооружений и их отдельных частей при
государственной регистрации прав не
допускается. Приобрести право на объект
недвижимости без технического учета можно
только в порядке правопреемства, при
наследовании имущества граждан или
реорганизации юридических лиц, когда право
возникает не с момента регистрации, а с
момента прекращения
правопредшественника.
Если при
технической инвентаризации объекту не
присвоен кадастровый номер, это не
препятствие для государственной
регистрации. Регистрирующий орган в таком
случае самостоятельно присваивает
условный номер в соответствии с
Инструкцией о порядке присвоения при
проведении государственной регистрацией
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
объектам недвижимого имущества условных
номеров, которым в установленном
законодательством Российской Федерации
порядке не присвоен кадастровый номер,
утвержденной приказом Минюста России от
08.12.2004 N 192 <*>.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России
17.12.2004. N 6193 // Российская газета. 2004. 24
декабря.
Постановлением Правительства РФ
от 10.09.2004 N 477 "О внесении изменений в
некоторые акты Правительства Российской
Федерации по вопросам осуществления
государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов
капитального строительства" установлено,
что:
- техническую инвентаризацию
осуществляют организации (органы),
аккредитованные Федеральным агентством
кадастра недвижимости
(Роснедвижимостью);
- государственный
технический учет осуществляет
Роснедвижимость и ее территориальные
органы.
Таким образом, учет объектов
недвижимости включает две стадии: 1)
инвентаризацию объекта аккредитований
организацией (ОТИ) с получением
технического паспорта; 2) государственный
технический учет объекта в
Роснедвижимости.
В п. 3 Положения об
организации в Российской Федерации
государственного технического учета и
инвентаризации установлено, что объекты
капитального строительства, подлежащие
государственному техническому учету и
технической инвентаризации, - это:
-
объекты, завершенные строительством и
принятые в эксплуатацию;
- самовольно
возведенные завершенные строительством
объекты (части объектов);
- объекты, не
завершенные строительством, в том числе
объекты, разрешение на строительство
которых не выдавалось;
- бесхозяйные
объекты:
Техническая инвентаризация
подразделяется на:
- первичную;
-
плановую;
- внеплановую.
Первичная
инвентаризация необходима для
государственного технического учета всех
объектов, инвентаризация которых ранее не
проводилась. Плановая инвентаризация
проводится не реже одно раза в пять лет.
Внеплановая инвентаризация проводится:
- при изменении объекта (перепланировка,
реконструкция, переоборудование и пр.);
-
при совершении сделок с объектом.
По
результатам инвентаризации оформляется
технический паспорт <*>. Если иное не
установлено законодательством, сведения и
документы об объектах технического учета и
инвентаризации предоставляются в течение
месяца со дня обращения собственника
объекта (владельца, балансодержателя,
наследника и их представителей).
--------------------------------
<*> О документах
кадастрового и технического учета и
требованиях к ним см. раздел 3.7.7. настоящего
издания.
Объекты технического учета, как
правило, объекты гражданских прав
(индивидуальные жилые дома, квартиры,
здания). Но иногда понятие недвижимого
имущества и объекта технической
инвентаризации может не совпадать.
Объекты технического учета не всегда
являются объектом гражданских прав.
Например, проводится инвентаризация и учет
домовладений, многоквартирных домов,
имущественных комплексов
(производственно-технологических,
складских, оздоровительных и пр.),
кондоминиумов. Однако объектами
имущественных прав и сделок являются жилые
дома и хозяйственные постройки в
домовладении, квартиры и нежилые помещения
в многоквартирных домах (ранее и в
кондоминиумах), здания и сооружения в
производственно-технологических и др.
комплексах.
1.3.3. Домовладения как объекты
технической инвентаризации
Согласно
Инструкции о проведении учета жилищного
фонда, единица технической инвентаризации -
домовладение или отдельно стоящее основное
здание. Но домовладение в целом нельзя
отнести к единому объекту вещных прав.
В
соответствии с указанной Инструкцией
домовладение - это жилой дом (дома) и
обслуживающие его (их) строения и
сооружения, находящиеся на обособленном
земельном участке. Фактически домовладение
представляет собой учитываемый под одним
адресом и под одним инвентарным номером
комплекс, включающий земельный участок с
элементами благоустройства и другие
объекты недвижимого, а иногда и движимого
имущества. В частности, в Инструкции
говорится, что служебные строения могут
быть некапитального типа и при технической
инвентаризации их внутренние помещения не
измеряются и не учитываются (сараи, гаражи
индивидуального пользования, навесы,
дворовые погреба и т.п.). Очевидно, что такие
указанные в Инструкции дворовые
сооружения, как заборы, ворота, выгребные
ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п. в силу
отсутствия прочной связи с землей не могут
быть отнесены к особо ценным объектам
гражданских прав - недвижимому
имуществу.
Жилой дом с хозяйственными
постройками и сооружениями может
рассматриваться как главная вещь и
принадлежность. Постройки следуют судьбе
жилого дома, если договором не
предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение
и государственная регистрация права на
жилой дом влечет приобретение прав и на
хозяйственные постройки по тому же
основанию (правоустанавливающему
документу). Если на территории домовладения
возводится новый объект недвижимости, то
право на него как на вновь созданную
недвижимую вещь возникнет с момента
государственной регистрации (ст. 219 ГК). При
этом капитальное строение в домовладении
должно соответствовать основному критерию
недвижимости (прочной связи с землей и
невозможности перемещения без ущерба
назначению) и не являться самовольной
постройкой (ст. 222 ГК).
Судебная практика
изобилует примерами раздела домовладений,
когда гражданам передаются в
индивидуальную собственность
изолированные части жилых домов и
различные надворные постройки. Позиции
судов определяются Постановлением Пленума
Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых
вопросах, возникших в практике
рассмотрения судами споров о выделе доли
сособственнику и определении порядка
пользования домом, принадлежащим гражданам
на праве общей собственности" (в ред. от
25.10.1996) <*>. Суд при выделе доли в натуре
должен передать сособственнику часть
жилого дома и нежилых построек,
соответствующую по размеру и стоимости его
доле, если это возможно без несоразмерного
ущерба хозяйственному назначению
строений.
--------------------------------
<*> Сб.
постановлений Пленумов Верховных судов
СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.:
Спарк, 1994; БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N
