Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. государственная регистрация. образцы документов(е.а. киндеева, м.г. пискунова)

- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 декабря.
Закон о введении в действие Градостроительного кодекса - Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 30 декабря.
Официальные издания
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда (СССР, РСФСР, РФ)
БНА - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (СССР, РСФСР, РФ); Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
Органы власти
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ - Верховный Суд Российской Федерации
Госстрой России - Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу
МВД России - Министерство внутренних дел Российской Федерации
Минимущество России - Министерство имущественных отношений Российской Федерации
Минюст России - Министерство юстиции Российской Федерации
Росземкадастр - Федеральная служба земельного кадастра России
Роскартография - Федеральная служба геодезии и картографии России
Росимущество - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом
Роснедвижимость - Федеральное агентство кадастра недвижимости
Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба России
орган по регистрации, регистрирующий орган, регистрационная служба - территориальный орган Росрегистрации
учреждение юстиции - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
учреждение юстиции - созданное субъектом РФ учреждение юстиции, осуществлявшее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 01.01.2005
Прочие сокращения
абз. - абзац
БТИ - бюро технической инвентаризации
гл. - глава (-ы)
ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ОТИ - органы (организации) по технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности
п. - пункт (-ы)
подп. - подпункт (-ы)
примеч. - примечание (-я)
разд. - раздел (-ы)
ред. - редакция
РФ - Российская Федерация
ст. - статья (-и)
ч. - часть (-и)
Глава 1. НЕДВИЖИМОСТЬ - ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1. Юридическая классификация
и перечень объектов недвижимости
Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
8) нежилые помещения, (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК);
11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК);
12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);
13) комнаты (ст. 16 ЖК);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130 ГК в ред. от 10.12.2004 N 213-ФЗ <*>, ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";
--------------------------------
<*> Российская газета. 2004. 31 декабря.
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуется объектами капитального строительства.
В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В многоквартирном доме общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения) <*>.
--------------------------------
<*> См. гл. 4 настоящего издания.
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого
имущества
1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):
- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
- изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (в ред. от 08.08.2003) <*>. В перечень, в частности, входят:
--------------------------------
<*> САПП РФ. 1994. N 1. Ст. 2; СЗ РФ. 1996. N 12. Ст. 1064; 1998. N 29. Ст. 3538; 2000. N 31. Ст. 3952; N 32. Ст. 3343; 2002. N 14. Ст. 1255; 2003. N 32. Ст. 3172.
- недра, лесной фонд, водные ресурсы;
- охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;
- штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);
- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;
- недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;
- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;
- объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;
- атомные станции;
- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;
- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;
- радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;
- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;
- федеральные автомобильные дороги общего пользования;
- объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;
- крематории и кладбища;
- скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;
- метрополитен.
Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.
При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).
Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации") (в ред. от 26.11.2001) <*>. Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК и ЛК. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411; 2001. N 49. Ст. 4553.
1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.
В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных

Основания и порядок прекращения права пользования животным миром(н.в. краев)  »

Комментарии к законам »