Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 по делу n А55-14357/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

каждого из владельцев объектов недвижимости рассчитаны всеми собственниками объектов недвижимости на основании вышеприведенных норм права и согласованы ими при подписании соглашения от 27.04.2012, направленному ответчику совместным письмом от 05.05.2012, данное соглашение подлежит применению и при заключении договора аренды с учетом полного перехода прав и обязанностей по нему в связи с заключением договоров купли-продажи от ООО «Алком» к ЗАО «Амур» и от ООО «Металл Трейд» к ООО «Тольяттинский судоремонтный завод».

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 1.3 подлежит включению в договор, поскольку каждый из истцов и других собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке использует только часть площади земельного участка, занятую принадлежащими им зданиями, строениями, сооружениями, и необходимую для их использования по назначению, что напрямую влияет на размер арендной платы, которая должна ими уплачиваться.

       Также протокол разногласий к договору аренды содержит дополнительный пункт 1.4 следующего содержания: «Собственники помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) вправе вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному договору с арендодателем и исключении из него.».

       Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

       Поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, которые не включены в число арендаторов, то включение в текст договора аренды пункта 1.4 не противоречит нормам статьи 36 ЗК РФ и является обоснованным.

Также спорным для сторон является редакция пункта 3.1. договора.

Изучив редакции пункта 3.1. проекта договора аренды, представленные сторонами, суд апелляционной инстанции установил, что разногласия в данном пункте и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением № 1 к договору аренды, связаны: 1. с составом арендаторов; 2. с порядком расчета арендной платы для каждого из арендаторов: для ОАО «Судо-Волга» ответчик использует 1,5 % от кадастровой стоимости, а для остальных истцов исходя из рыночной стоимости земельного участка (из чего и следуют разногласия в части изменения арендной платы); 3. с применением солидарной ответственности: в редакции ответчика истцы несут солидарную ответственность не только в отношении арендаторов, заключивших договор аренды, но и оплачивают солидарно арендую плату за иных собственников недвижимости на спорном земельном участке, а согласно редакции истцов применяется долевая ответственность; 4. с пересмотром размера арендной платы в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации: данные положения имеются только в редакции ответчика; 5. с внесением ответчиком условия о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №А55-20274/2012, №А55-10175/2013, имеющими в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что в силу закона (пункт 2 статьи 271 ГК РФ,  пункт 1 статьи 35 ЗК РФ) у всех истцов имеется право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. Следовательно, в данном случае речь может идти именно о переоформлении данного права, а не о первичном предоставлении земельного участка. На спорном земельном участке расположены гидротехнические сооружения, а именно: причальная стенка, водозабор, что, согласно подпункту 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ влечет за собой ограничение его оборотоспособности.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются соответственно соответствующими уполномоченными органами власти.

Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, то установление порядка определения размера арендной платы при передаче данных земельных участков в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации относится к компетенции Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).

Согласно подпункту «г» пункта 3 Постановления № 582, годовая ставка арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте и не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, составляет 1,5 % от его кадастровой стоимости. Данная норма вообще не ставит размер арендной платы в зависимость от лиц, которые стали арендаторами, значение имеет ограниченность земельного участка в обороте и переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

       Поскольку земельный участок предоставляется в аренду истцам в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, суд первой инстанции правомерно установил, что при определении условий пункта 3.1 проекта договора и приложения № 1 к нему необходимо руководствоваться правилами пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

       Более того, согласно пункту 9 Постановления № 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

       Следовательно, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то она может быть пересмотрена в случае изменения кадастровой стоимости, а предусмотренное ответчиком в проекте договора условие о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения, не соответствует вышеизложенным нормам права.

      Кадастровая стоимость спорного земельного участка, согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 14/4С-5 от 13.03.2014, составляет 76 829 211,55 руб. 55 коп., соответствующие изменения внесены в ГКН.

Следовательно, в связи с изменением кадастровой оценки земельного участка и с необходимостью применения при расчете арендной платы кадастровой оценки, истцы правомерно произвели расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка существующей в настоящее время, с учетом согласованной доли в праве на арендуемой участок.

       Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

       Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

       Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам, и они используют их не в предпринимательских целях, в связи с чем обязательства всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер, а доводы истцов о включении в договор условия о долевой ответственности арендаторов являются обоснованными.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно принял пункт 3.1. договора аренды и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением № 1 к договору аренды, в редакции, предложенной истцами.

       Истцы в протоколе разногласий просили исключить пункт 3.5. договора, предложенный ответчиком, согласно которому «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Арендаторов по оплате арендной платы до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе ненаступивших, обязательств по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата Арендатору Арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты арендной платы по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам аренды земельных участков (при наличии).».

       Поскольку соглашение по данному пункту сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено, то пункт 3.5. договора правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора.

       Разногласия сторон относительно пункта 4.1.1. договора связаны с соблюдением претензионного порядка арендодателем при расторжении договора.

       Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

       Изучив редакции указанного пункта, предложенные сторонами, суд первой инстанции установил, что предложенное истцами условие в протоколе разногласий основано на законе и пункт 4.1.1. договора следует принять в редакции истцов.

       Также истцы в протоколе разногласий предложили исключить пункты 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 7.3 в редакции ответчика, которыми устанавливаются права и обязанности сторон по договору, предусмотренные нормами гражданского и земельного законодательства.

       Поскольку права и обязанности сторон по договору, изложенные в указанных пунктах, установлены законом, то нет необходимости в урегулировании данных правоотношений в договоре.

       Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.

       Поскольку соглашение по данному способу извещения сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено, то суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным изложить пункт 4.2.2 договора в редакции истцов.

       Разногласия по пункту 4.3.2 договора связаны с включением истцами дополнительных условий о праве отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, сооружения.

       В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

       Таким образом, поскольку право арендатора отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, сооружения, предусмотрено законом, то пункт 4.3.2 договора подлежит принятию в редакции истцов.

      Также истцы настаивают на исключении из договора пунктов 4.4.14 и 8.2, предложенных ответчиком, следующего содержания: «4.4.14. В трехдневный срок после государственной регистрации договора направить зарегистрированный экземпляр настоящего договора арендодателю», «8.2. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 доводы арендатора (-ов) о невозможности исполнения обязательств вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день