Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу n А12-2318/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

района и ООО «Интеграл» заключен договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района № 59/08 от 12 мая 2008 года, из пункта 1.1. которого следует целевое назначение объекта аренды – «для организации рынка».

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Согласно статье 8 названного Кодекса данные полномочия находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок организации и осуществления деятельности розничного рынка регулируется специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 271-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном порядке органом местного самоуправления.

Юридическое лицо, получившее разрешение, признается управляющей рынком компанией (пункт 4 статьи 8 Федерального закона № 271-ФЗ).

В соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 19), отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона № 271-ФЗ управляющая рынком компания - юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил, что ООО «Интеграл» соответствует признакам управляющей рынком компании, земельный участок под организацию рынка принадлежит на праве аренды (Договор аренды от № 59/08 от 12 мая 2008 года).

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и переданных в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования спорных отношений.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет) для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя; уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания.

С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.

Как следует из материалов дела, 10.07.2009 между ООО «Интеграл» и ИП Игнатовым В.А. заключен с договор о передаче прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района № 59/08 от 12 мая 2008 года.

До заключения вышеназванного договора о передаче прав и обязанностей, а именно 26.06.2009, ООО «Интергал» направило в адрес Администрации Калачевского муниципального района уведомление.

Между тем, в силу требований Федерального закона № 271-ФЗ рынок может быть организован только юридическим лицом. Право организации рынка физическим лицом (предпринимателем) Федеральным закона № 271-ФЗ не предусмотрено.

Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка с разрешенным использованием «для организации рынка»  изначально не  мог  быть  заключен  с  индивидуальным  предпринимателем.

ИП Игнатов В.А. в силу вышеназванных положений федеральных законов в результате заключения договора о переходе прав и обязанностей (перенайма) не вправе являться арендатором в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка, предоставленного с целевым назначением «для организации рынка».

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Анализ правовых норм части 3 статьи 3, пункта 2 статьи 7, абзаца 2 статьи 42  Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с вышеназванными  положениями Федерального закона № 271-ФЗ позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между ООО «Интеграл» и ИП Игнатовым В.А. не соответствует требованиям закона, является ничтожным, не порождающим правовых последствий.

Ничтожным является и совершение всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года физическим лицам - ИП Гуляеву Д.В., ИП Воробьёвой М.П., а также договор субаренды, заключенный между ИП Воробьевой М.П. и ООО «Интеграл» на часть спорного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Данная норма подлежит применению в случае, если все стороны сделки не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из положений части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиками, что после заключения спорных договоров ООО «Интеграл» оставалось управляющей рынком компанией, заключало договоры о предоставлении торговых мест на рынке в период после подписания договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды (т. 2 л.д. 93).

ИП Игнатов В.А., ИП Гуляев Д.В., ИП Воробьёва М.П. в силу Федерального закона № 271-ФЗ не вправе использовать земельный участок по его целевому назначению - «под организацию рынка».

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателей намерений использовать и фактическом неиспользовании спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, является правильным.

Следует отметить и периодичность заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года: 10 июля 2009 года (между ООО «Интеграл» и ИП Игнатовым В.А.), 14 августа 2009 года  (между ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д. В.), 24 сентября 2009 года (между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П.).

Представление в материалы дела расписок между ООО «Интеграл» и ИП Игнатовым В.А., ИП Игнатовым В.А. и ИП Гуляевым Д.В., ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьёвой М.П., из содержания которых следует, что стороны произвели оплату по заключенным договорам и не имеют к друг другу претензий, не свидетельствует о  подлинной воле сторон на создание тех правовых последствий, которые должны наступить при совершении сделки.

Вывод суда первой инстанции о непредставлении ООО «Интеграл» платежных документов об оплате ИП Игнатовым В.А. по договору о передаче прав и обязанностей соответствует обстоятельствам дела и закону, при этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Сделки юридических лиц с гражданами согласно статье 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Согласно статье 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» проводимая организацией хозяйственная операция должна оформляться оправдательными документами. Они служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать указанные в Законе обязательные реквизиты.

Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее окончания.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18.08.1998 № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» утверждена форма № КО-1 «Приходный кассовый ордер».

Представленная в материалы дела расписка (от августа 2009 года без указания даты), из содержания которой следует, что ООО «Интеграл» приняло, а ИП Игнатов В.А. передал 300 000 руб. в счет уплаты по договору от 10.07.2009  о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года, не является документом, подтверждающим факт оплаты.

В ходе судебного разбирательства представитель ИП Воробьевой М.П. пояснил, что предприниматель Воробьёва М.П., не претендуя на организацию рынка, намерена осуществить на спорном земельном участке строительство рынка.

Между тем, понятия «организация рынка» и «строительство рынка» не идентичны.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.

Приобретение ИП Воробьевой М.П. спорного земельного участка с целью последующего «строительства рынка» путем заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года недопустимо, противоречит установленным законодателем требованиям Земельного и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционных жалоб о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, неправомерном применении положений Федерального закона                    № 271-ФЗ и не применении норм земельного законодательства.

Несостоятельной является ссылка в апелляционных жалобах на нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований содержатся в резолютивной части решения.

Резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержит выводов о признании договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО «Интеграл» ничтожным.

Поскольку договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года, заключенный между