Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу n А12-2318/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ООО «Интеграл» и ИП Игнатовым  В.А., является ничтожным, то указание судом первой инстанции в мотивировочной части судебного акта на ничтожность, в том числе последующего договора субаренды, заключенного между ИП Воробьевой М.П. и ООО «Интеграл» на часть спорного земельного участка, не свидетельствует о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил неисполнение ООО «Интеграл» обязательств по договору, выразившихся  в систематической неуплате арендной платы.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2010 года по делу № А12-24273/2009, которым с ООО «Интеграл» в пользу администрация Калачевского муниципального района взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, № 59/08 от 12 мая 2008 года по арендной плате 569 570,68 руб. за период с 27.02.2008 по 19.07.2009, 35 000 руб. – пени  за период с 24.06.2008 по 19.07.2009.

Процедура расторжения договора администрацией Калачевского муниципального района соблюдена. Арендодателем в адрес арендатора дважды (16.07.2009, 26.11.2009) направлены уведомления о необходимости погашения сложившей задолженности по арендной плате, пени и предложение расторгнуть договор.

Ответ на полученные уведомления от ООО «Интеграл» истцом не получен,  нарушения не устранены в разумный срок, арендные платежи не внесены, права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы лицу, не имеющему в силу федерального закона права осуществлять деятельность в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка.

Систематическая неуплата арендной платы, распоряжение земельным участком с заведомым нарушением требований закона, правомерно квалифицированы судом первой инстанции как существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, влекущие удовлетворение требование истца о расторжении договора и об обязании ответчика освободить спорный земельный участок.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Доказательств своевременного внесения арендных платежей в полном объёме за взыскиваемый  период ответчиком не представлено.

Расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен, принят и не опровергнут Обществом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. и пеню в размере 10 823 руб. 83 коп.

Апелляционная жалоба Общества не содержит доводов о несогласии с размером взысканной арендной платы и пени.

Ссылки в апелляционных жалобах на формальную подачу администрацией Калачевского муниципального района искового заявления, неуказание истцом нарушенных прав, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Как указано выше, ненадлежащее исполнение ООО «Интеграл» договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, повлекшее образование задолженности по арендным платежам и начисление неустойки, распоряжение арендатором земельным участком с заведомым нарушением требований закона послужили основанием для обращения администрации Калачевского муниципального района в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.

Доводы апелляционных жалоб о неправомерном принятии арбитражным судом уточнения исковых требований при одновременном изменении основания и предмета иска, необоснованном объединении арбитражных дел № А12-3158/2010 и                           № А12-2318/2010, не подтверждаются материалами дела и основаны на неверном толковании норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2004 № 2353/04 разъяснено, что по смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это факты и обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику, а не нормы права. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику

Изучением заявления истца (т. 1, л.д. 117-125) и заявления об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 49-54, 75-76) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что материально-правовые требования истца к ответчику не изменялись.

В силу пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Дела № А12-3158/2010 и № А12-2318/2010 связаны между собой по основанию возникновения заявленных требований - договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении Администрации Калачевского муниципального района, № 59/08 от 12 мая 2008 года.

Объединение судом первой инстанции дел в одно производство для совместного рассмотрения не повлекло за собой нарушений норм процессуального закона и не привело к неправильному разрешению спора.

Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с администрации Калачевского муниципального района неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей, суд первой инстанции, принимая во внимание пункты 11,12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с  применением норм о неосновательном обогащении», сделал вывод, что правовых оснований для получения платежей от ИП  Гуляева Д.А. у администрации не имелось.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанный вывод суда первой инстанции соответствует закону и обстоятельствам дела.

Согласно статье 1102  Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 статьи1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000  № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» обращено внимание арбитражных судов на то обстоятельство, что положения подпункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Суд указал, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.

Договор от 24.09.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12.05.2008, заключенный между ИП Гуляевым Д.В. и ИП Воробьевой М.П., признан недействительным.

Факт перечисления ИП Гуляевым Д.В. администрации Калачевского муниципального района денежных средств в счёт уплаты арендной платы по указанному договору подтверждается имеющимися в деле платёжными поручениями № 129 от 02.11.2009, № 139 от 04.12.2009 г., № 117 от 09.10.2009, № 106 от 10.09.2009, № 10 от 10.02.2010. (т. 2, л.д. 96, 98, 101, 102, 103)

Факт получения указанных денежных средств от предпринимателя администрацией Калачевского муниципального района не отрицается.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования ИП Гуляева Д.В.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно