Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу n А56-15410/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

поддержали ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Принимая во внимание, что дополнительные доказательства отвечают признакам относимости и допустимости, ходатайства о приобщении дополнительных доказательств удовлетворены.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца поддержал доводы иска с учетом их уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ.

ООО «Складской комплекс Салова, 52» в лице конкурсного управляющего против удовлетворения требований возражало, указав на то, что истцом уже использован способ защиты нарушенного права путем включения требования в реестр требований кредиторов на основании ранее утвержденного апелляционным судом мирового соглашения.

Представитель ООО «ПетроТрастГрупп» против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы искового заявления с учетом уточнения,  а также представленных сторонами дополнительных пояснений, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между ООО «Складской комплекс Салова, 52» в лице генерального директора Миронова И.А. (продавец) и ООО «Городской оптовый рынок Салова 52» в лице генерального директора Сосновцева С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2010 №01/10, по условиям которого, продавец принял на себя обязательство продать и передать в собственность покупателя объекты недвижимости:

- нежилое здание «Ремонтно-механическая мастерская», общей площадью 450 кв.м., этажность 1-2, кадастровый номер 78:13:7404А:3001:92, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, д.6, корп.6, литера Е;

- нежилое здание «Контрольно-пропускной пункт», общей площадью 13,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 78:13:7404А:0:93, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 6, корп.6, литера Д;

- земельный участок общей площадью 18234 кв.м., кадастровый номер 78:13:7404А:45, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 6, корп. 6, литера Е, относящийся к землям населенных пунктов, разрешенное использование (для размещения складских объектов).

По условиям пункта 1.6 договора купли – продажи, продавец передает объекты покупателю не позднее трех дней с момента подписания договора, в установленном законом порядке. Продавец гарантирует, что на дату заключения договора, объекты свободны от каких-либо прав и притязаний третьих лиц, под арестом или запрещением не состоят, не переданы в залог или безвозмездное пользование, не обременены иными правами третьих лиц, сохраняющимися при переходе права собственности на объекты, никому не проданы и не отчуждены каким-либо иным образом, не состоят в споре, не имеют иных ограничений или обременений (пункт 1.8 договора).

Продажная стоимость объектов согласована в пункте 2.1 договора в общей сумме 60000000,00 руб., из которых 58000000,00 руб. стоимость земельного участка и 2000000,00 руб. стоимость нежилых зданий.

В пункте 2.2 договора купли-продажи согласовано, что денежные средства в размере 60000000,00 руб. перечислены покупателем продавцу платежным поручением от 27.12.2010 №4 на основании предварительного договора купли-продажи  земельного участка и нежилых зданий от 07.12.2010 №02/14-ПКП, и являются надлежащей и полной оплатой покупателем стоимости объектов по договору. Обязанность по оплате стоимости объектов по договору исполнена покупателем полностью до подписания договора.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи, обязательство продавца по передаче объектов в собственность считается выполненным с момента передачи объектов покупателю по Акту приема-передачи.

По условиям пунктов 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3. договора купли-продажи, продавец принял на себя обязательства по подготовке и предоставлению покупателю в течение трех дней с момента подписания договора документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю; по передаче покупателю по акту приема-передачи объектов в течение трех дней с момента подписания договора; с момента заключения договора не совершать никаких сделок, следствием которых может явиться какое-либо обременение права собственности продавца на объекты недвижимости; в течение трех дней с момента подписания договора произвести все необходимые действия, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( в частности, подписать совместно с покупателем заявления, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности по договору, предъявить регистрирующему органу документы, удостоверяющие полномочия представителя продавца и т.п.).

В пункте 5.1 договора купли-продажи оговорено, что в соответствии со статьей 425, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ, договор считается заключенным, вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Объекты недвижимости переданы покупателю по акту от 28.12.2010.

Также в материалы дела, в подтверждение исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного имущества представлен предварительный договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от 07.12.2010 №02/10-ПКП и аккредитив от 27.12.2010 №4 на сумму 60000000,00 руб. Факт оплаты покупателем имущества и передачи имущества покупателю в порядке, установленном договором, ООО «Складской комплекс Салова, 52» не оспаривается, и ответчиками не опровергнут.

Письмом от 31.12.2010, ООО «Городской оптовый рынок Салова 52» предложило представителю продавца явиться 12.01.2011 в 10-00 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с необходимыми документами для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости.

Продавец в регистрирующий орган не явился, документов, необходимых для регистрации перехода права собственности не предоставил, никаких действий, направленных на регистрацию совершенной сделки и перехода права собственностей по ней не свершил. Письмом от 12.01.2011 ООО «Складской комплекс Салова, 52», направленным в адрес ООО «Городской оптовый рынок Салова 52», продавец сослался на то, что документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на приобретенные истцом объекты недвижимости, находятся у отца участника ООО «Складской комплекс Салова, 52», гражданина Пидцана Александра Афанасьевича, который от передачи указанных документов уклоняется, в связи с чем, ответчик не имеет возможности обратиться в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2010 №01/10.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Городской оптовый рынок Салова 52» в лице генерального директора Сосновцева С.В., с иском от 29.03.2011 о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Бездействие ответчика, выражающееся в уклонении от государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, продолжается по сей день.

В силу положений статьи 550 ГК РФ, для заключения договора купли-продажи недвижимости является достаточной простая письменная форма договора, который заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, подписанный ООО «Городской оптовый рынок Салова 52» и ООО «Складской комплект Салова, 52» договор купли-продажи объектов недвижимости связывает стороны соответствующими обязательствами. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Также, после передачи покупателю объектов недвижимости, которая, согласно положениям статьи 556 ГК РФ, оформляется передаточным актом или иным документом о передаче объекта, то есть, исходя из положений статьи 68 АПК РФ, не может подтверждаться никакими иными документами, у истца возникло право законного владения спорными объектами, а обязательства продавца по передаче объекта недвижимости считается исполненным.

Таким образом, в данном случае возникли материальные основания для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», единственным препятствием для завершения сделки и перехода права собственности к покупателю явилось нарушение продавцом обязательств из договора купли-продажи объектов недвижимости, а именно, уклонение от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям пунктов 60, 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Так как в данном случае продавцом исполнена обязанность по передаче имущества в пользу истца, имеются предусмотренные законом основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к ООО «Городской оптовый рынок Салова 52».

При этом, апелляционный суд считает обоснованными требования истца о признании отсутствующим права собственности на имущество в части земельного участка и объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, д.6, корп.6, литера Е у ООО «ПетроТрастГрупп».

Их представленных в материалы дела сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество следует, что запись о праве собственности на указанное имущество в отношении ООО «ПетроТрастГрупп» внесен 23.08.2012 со ссылкой на договор купли-продажи объектов недвижимости от 16.08.2012.

Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, следует, что запись о праве собственности на объекты недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.6, корпус 6, лит. Е (земельный участок и нежилое здание ремонтно-механической мастерской) внесена на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 16.08.2012, подписанных ООО «Фирма «ВВТ» в лице директора Труммаля Виктора Владимировича (продавец) и ООО «ПетроТрастГрупп в лице генерального директора Никольской Елены Михайловны о приобретении указанных объектов по цене 60150000,00 руб., из которых стоимость земельного участка 60000000,00 руб., здания – 150000,00 руб., с условием об оплате цены объектов в течение 12-ти месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункты  2.1.1, 2.1.2, 2.2 договора). Как указано выше, государственная регистрация перехода права собственности имела место 23.08.2012.

Запись о государственной регистрации права собственности на спорные объекты за ООО «Фирма «ВВТ», внесена, как следует из текста договора от 16.08.2012,  14.01.2012, на основании договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 16.12.2011, между ООО «Конформ» в лице генерального директора Ларионовой Ольги Магомедовны и ООО «Фирма «ВВТ» в лице директора Труммаля Виктора Владимировича по цене 60310000,00 руб., из которых 60200000,00 руб. стоимость земельного участка, 110000,00 руб. стоимость объекта недвижимости, с возможностью оплаты данной цены в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты.  Как указано в договоре купли-продажи, запись о государственной регистрации права собственности за ООО «Конформ» имела место 05.12.2011.

Также имеется копия договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.10.2011 между ООО «Складской комплекс Салова, 52» в лице генерального директора Беляева Дмитрия Вячеславовича (продавец) и ООО «Конформ» в лице генерального директора Ларионовой Ольги Магомедовны (покупатель)  по цене 60100000,00 руб., из которых 60000000,00 руб. стоимость земельного участка и 100000,00 руб. стоимость нежилого здания, с условием об оплате цены в течение двенадцати месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты. В договоре купли-продажи также оговорено наличие обременения имущества в виде права залога, возникшего на основании договора залога недвижимого имущества от 17.04.2010 и регистрационной записи от 02.02.2011. В договоре зафиксирована обязанность продавца передать объекты по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3.1.2 договора).

Аналогичное условие имелось в пункте 3.1.2 договора от 16.12.2011 между ООО «Конформ» и ООО «Фирма «ВВТ» и пункте 3.1.2 договора между ООО «ПетроТрастГрупп» и ООО «Фирма «ВВТ».

Оценив представленные в материалы регистрационного дела доказательства с учетом иных доказательств, представленных в материалы дела, апелляционный