Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу n А32-44042/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

и оценить заключение экспертов. На основании установленного следует проверить доводы истца о том, что на продажу имущества по заниженной цене повлияло также опубликование объявления о торгах на крайне ограниченной территории и отсутствие в объявлении существенных признаков продаваемого имущества

В судебном заседании Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика ТОО «Фирма “Гелиос”» ходатайствовал о назначении судебной экспертизы; просил поручить проведение экспертизы Некоммерческому партнерству “Краснодарская региональная коллегия оценщиков”, расположенному по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, д. 182, оф. 43.

Представитель ответчика ООО “МДК” в судебном заседании ходатайствовал о проведении оценки рыночной стоимости имущества ТОО «Фирма “Гелиос”», являющееся предметом торгов, состоявшихся 17 марта 2005г. Южным региональным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 109/2.

Определением Пятнадцатого арбитражного суда от 11 марта 2008г. по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам Государственного учреждения “Краснодарская лаборатория судебной экспертизы” Минюст России, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Лузана, 38. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1)     Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Сочи, п. Вишневка, ул. Майкопская, д. 30 и 34: корпус 1 (лит И, И1, И2); корпус 2 (лит Е); корпус 3 (лит Л, Л1); корпус 7 (лит Д); корпус 8 (лит Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит. А); корпус 11 (лит. О, 01); корпус 12 (лит. Ж); столовая (лит В); контора (лит. Б); бильярдная (лит. Г); танцплощадка (лит. Ф), по состоянию на 29 октября 2004г. с учетом месторасположения объектов?

2)     Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Сочи, п. Вишневка, ул. Майкопская, д. 30 и 34: корпус 1 (лит И, И1, И2); корпус 2 (лит Е); корпус 3 (лит Л, Л1); корпус 7 (лит Д); корпус 8 (лит Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит. А); корпус 11 (лит. О, 01); корпус 12 (лит. Ж); столовая (лит В); контора (лит. Б); бильярдная (лит. Г); танцплощадка (лит. Ф), на момент проведения экспертизы с учетом месторасположения объектов?

Производство по делу на срок проведения экспертизы было приостановлено.

Согласно выводам экспертов Государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы, сформулированным в заключении от 22 мая 2008г. № 667/7-3/16.1,  рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на 29  октября 2004г. с учетом месторасположения объектов составляет:

158 627 895 рублей – с учетом земельного участка площадью, указанной в государственном Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования; 3 134 593 рубля – с учетом земельного участка площадью равной площади застройки.

Рыночная стоимость указанных объектов на момент проведения экспертизы с учетом месторасположения объектов составляет:

427 428 441 рублей – с учетом земельного участка площадью, указанной в государственном Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования; 14 018 724 – с учетом земельного участка площадью, равной площади застройки.

Как следует из экспертного заключения, эксперты учитывали стоимость права аренды земельного участка (т.11, л.д.17-50).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2008г. производство по делу в апелляционной инстанции возобновлено.

В судебном заседании 23 июня 2008г. представитель ответчика ООО “МДК” пояснил, что не знаком с материалами экспертного заключения, ходатайствовал об отложении рассмотрения апелляционной жалобы с целью ознакомления с заключением. Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 9 июля 2008г.

В судебном заседании 09 июля 2008г. заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы.

Представитель фирмы поддержал апелляционную жалобу, полагает, что информация о торгах оказалась практически недоступной для заинтересованных лиц; выполняя определение суда от 23 июня 2008г. пояснил, что возможности возврата векселей ООО “МДК” у конкурсного управляющего не  имеется, в случае удовлетворения апелляционной жалобы конкурсный управляющий  имеет возможность вернуть ООО “МДК” денежные средства в размере 1 550 000 рублей.

Представители общества просили оставить в силе решение суда первой инстанции. В судебном заседании представители общества высказали следующие основные аргументы:

- торги проведены в соответствии с требованиями закона, публикация сообщения о проведении торгов в региональном издании по месту нахождения предприятия-банкрота не противоречит законодательству, действовавшему в то время;

- по такому основанию, как занижение стоимости проданного на торгах имущества иск не заявлялся и, соответственно, не мог быть предметом рассмотрения в суде первой инстанции; довод о недостоверности величины оценки, возникший на стадии рассмотрения спора в кассационной инстанции, не может быть основанием признания незаконным или необоснованным решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2006г.; на формирование цены продажи имущества повлияло состояние сооружений, износ которых составлял от 61% до 92%;

- документ, поименованный как заключение экспертов от 22 мая 2008г. №667/7-3/16.1, по существу представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости; земельный участок площадью 21,48 га, указанный в Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, не имеет отношения к имуществу ТОО «Фирма “Гелиос”», проданному на аукционе; земельный участок предоставлен на территории курорта Макопсе Лазаревского района, поселок Макопсе является самостоятельным муниципальным образованием, равно как и поселок Вишневка; стоимость права аренды земельного участка (в целом или частично) не может быть включена в стоимость объектов недвижимости ТОО «Фирма “Гелиос”» при оценке их стоимости, поскольку последнее таким правом не обладает, в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца;

- отчет №445-011202 “Об оценке рыночной стоимости строений пансионата “Гелиос”, расположенного в пос.Вишневка, Лазаревского р-на, г.Сочи, Краснодарского края”, исполненный ООО “РОСТО”, соответствует всем требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности” и Стандартам оценки, содержит обоснованные выводы;

- надлежащим истцом может быть только ФНС России, однако исковое заявление подписано лицом, не имеющим право подписывать его, уполномоченным в порядке передоверия представлять ФНС на территории  Самарской области.

Третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

ООО “В-РОСТО” (до переименования ООО “РОСТО”) просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя. Пояснило, что в сентябре 2004г. конкурсный управляющий ТОО “Гелиос” Л.И.Золотарева обратилась в ООО “В-РОСТО” с просьбой оценить имущественный комплекс пансионата “Гелиос”. По согласию сторон была принята, как один из вариантов оценки, оценка только строений, расположенных на земельном участке, даже без учета площади застройки. Также пи оценке не учитывались такие факторы, как местоположение объекта оценки и перспективы оформления прав на земельный участок. ООО “В-РОСТО” просит считать договорные отношения с конкурсным управляющим Золотаревой не состоявшимися.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании заявления ИФНС России по Железнодорожному району г. Самары решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.02 по делу № А55-955/2002-5 в отношении фирмы открыто конкурсное производство по процедуре отсутствующего должника (т. 3, л. д. 7, 8). В связи с обнаружением имущества фирмы-должника - имущественного комплекса пансионата «Гелиос» определением суда от 29.05.2003г. упрощенная процедура банкротства прекращена, введено конкурсное производство.

Постановлением Лазаревского районного суда г. Сочи от 16.02.05 в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении конкурсного управляющего Золотаревой Л.И. по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст.195 УК РФ, на имущество, расположенное адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Майкопская, 30 и 34, наложен арест (т. 1, л. д. 9, 10). Определением кассационной коллегии по уголовным делам Краснодраского краевого суда от 13 июля 2005г. постановление о наложении ареста отменено (т.1. л.д.48).

Конкурсный управляющий на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного ООО «РОСТО» в октябре 2004 г., организовал торги по продаже комплекса пансионата. Победителем состоявшихся 17.03.2005г. торгов признано ООО «МДК» (протокол об итогах проведения торгов в форме конкурса от 17.03.2005г. -  т. 1, л. д. 16, 17).

Объявление было сделано в газете “Самарские известия” от 29 января 2005г. Согласно объявлению торги проводятся в форме конкурса. Имущество индивидуализировано в объявлении следующим образом: “комплекс недвижимого имущества, состоящего из 14 зданий и 5 сооружений, расположенного в п.Вишневка Краснодарского края”. (т.1, л.д.82). Начальная цена – 1 400 тыс. руб. Согласно объявлению торги состоятся через 30 дней с момента публикации по адресу г.Самара, ул.Куйбышева, 145, оф. 723 в 11-00 по местному времени.

Как следует из протокола об итогах проведения торгов от 17 марта 2005г., торги в форме конкурса, о которых было объявлено в газете “Самарские известия” от 29 января 2005г., состоялись 17 марта 2005г. в 13 ч. 00 мин. местного времени, в г.Самара, по адресу г.Самара, ул.Куйбышева, 145, оф. 723. Организатором торгов выступила конкурсный управляющий ТОО “Гелиос” Золотарева Л.И. Начальная цена объектов была определена в 1 426 600 руб. На торги выставлены 13 объектов, в протоколе указано, что  они расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в бессрочном постоянном пользовании (т.1, л.д.16). К торгам было допущено 4 участника. Победителем торгов согласно  протоколу стало ООО “МДК”, предложившее наибольшую цену в размере 1 550 000 рублей. Согласно уставу общества, место его расположения общества г.Сочи, ул.Вишневая, дом 12, кв.33, единственный учредитель Филипьев А.Д.,  затем – Воротынцев В.С.(т.1., л.д.20,31).

18 марта 2005 года фирма «Гелиос» и общество «МДК» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 13 объектов, расположенных по адресу Краснодарский край, Лазаревский район, г.Сочи, п.Вишневка (девяти корпусов, столовой, конторы, бильярдной, танцплощадки (т. 1, л. д. 84 - 86). Согласно пункту 1.3 договора объекты расположены на земельном участке площадью 21,48 га, находящемся в постоянном бессрочном пользовании продавца, что подтверждается соответствующим государственным актом. Стороны подписали акт приема-передачи объектов (т. 1, л. д. 87).

Ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся фактической передачи спорного имущества, установлены судебными актами по делу № А32-14336/2005-36/360.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.05 по делу № А32-14336/2005-36/360 оспариваемые в данном деле торги признаны по иску администрации г.Сочи недействительными, применена реституция (т.1, л.д.100 и далее). Исходя из того, что строения пансионата изношены на 72-99%, суд пришел к выводу о притворности сделки, о том, что покупатель по договору купли-продажи приобрел несуществующее недвижимое имущество с целью приобретении права аренды на земельный участок площадью 21,48 га в Лазаревском районе Краснодарского края. Лицами, участвовавшими в деле № А32-14336/2005-36/360, являлись администрация г.Сочи, ООО “МДК”, ТОО фирма “Гелиос”, ИФНС РФ по г.Сочи, ИФНС РФ по Железнодорожному району г.Самары.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28 августа 2008г., оставленном без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 октября 2006г. № Ф08-5170/2006, решение суда первой инстанции было отменено. Суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что по договору купли-продажи отчуждались фундаменты, которые являются объектами недвижимости. Констатировано отнесение земельного участка к особо охраняемым природным территориям федерального значения, как следствие, отсутствие у администрации прав на земельный участок, которое могло бы быть нарушено торгами.

Таким образом, установлено судебными актами по делу № А32-14336/2005-36/360, что по оспариваемому договору отчуждались объекты недвижимости.

Объекты недвижимости связаны  с земельным участком. Поэтому для оценки доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее следует определить местоположение спорных объектов относительно земельного участка.

К материалам дела приобщены следующие документы, отражающие правовую судьбу спорных объектов до проведения в отношении этих объектов торгов конкурсным управляющим Золотаревой и заключения оспариваемого договора купли-продажи:

- согласно справке ГУП “Крайтехинвентаризация” по городу Сочи №1731 от 8 сентября 2005г. спорное недвижимое имущество по ул.Майкопской, д.34 в пос.Вишневка принадлежит на праве собственности ТОО “Гелиос” на основании договора купли-продажи от 16 июля 1994г. с ППК “Энергия”; в данной справке спорное недвижимое имущество обозначено как имущество пансионата “Буревестник” (т.1, л.д.89);

- на принадлежность спорного имущества на праве собственности ТОО “Гелиос” на основании договора купли-продажи от 16 июля 1994г. также указывает справка ГУП “Крайтехинвентаризация” по городу Сочи №684 от 04 мая 2007г. (т.9, л.д.26);

- к материалам дела приобщен договор купли-продажи от 16 июня 1994г., по условиям которого пансионат (объект) по адресу г.Сочи, ул.Майкопская, 34, все имеющееся в нем оборудование отчуждается ППК “Энергия” (продавцом) ТОО “Гелиос” (т.3, л.д.10, т.4, л.д.15);

- к материалам дела приобщен договор купли-продажи от 9 февраля 1993г., по условиям которого Краснодарский крайсовпроф (продавец) отчуждает ППК “Энергия” (покупателю) пансионат “Буревестник-1” со всеми его основными средствами и вложениями, запасами и затратами, денежными средствами и прочими финансовыми активами, а также правом пользования землей, закрепленной за пансионатом решением крайисполкома