Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу n А32-44042/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

от 11 июля 1955г. №373/22 (т.9, л.д.14);

- согласно постановлению главы города Сочи от 12 апреля 1993г. №269/2 пансионату “Буревестник-1” надлежит отвести в постоянное пользование земельный участок площадью 23.3 га, фактически занимаемый пансионатом “Буревестник-1” в курорте Макопсе Лазаревского района (том 5, л.д.14, том 9, л.д.5);

- согласно сводной ведомости предприятий и организаций для выдачи Государственных актов на право пользование землей, предоставляемой для строительства и других целей (приложение к постановлению главы администрации г.Сочи от 11.10.1993г. №822/1), пансионату “Буревестник-1”, расположенному в курорте Макопсе Лазаревского района, отводится 21,48 га. согласно госакту 426000 460, на основании постановления главы города Сочи от 12 апреля 1993г. №269/2 (т.5, л.д.17, т.9, л.д.3);

- к материалам дела приобщен государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 426000 460, согласно которому 21,48 га в курорте Макопсе Лазаревского района г.Сочи предоставлено в бессрочное пользование пансионату “Буревестник-1” (т.9, л.д.10-13, т.10, л.д.138);

- согласно постановлению главы администрации Лазаревского района от 26 октября 1994г. №568 в соответствии с договоров купли-продажи от 09.02.1993г. Краснодарский крайсовпроф продал ПКК “Энергия” пансионат “Буревестник-1” со всеми его основными средствами, а также правом пользования землей, закрепленной за пансионатом решением крайисполкома от 11 июля 1955г. №373/22№; в данном постановлении также указано на то, что в последующем ПКК “Энергия” перепродал пансионат “Буревестник-1” товариществу с ограниченной ответственностью “Гелиос”, с полной преемственностью всех имущественных прав  обязанностей пансионата; кроме того, этим постановлением утверждены договоры купли-продажи пансионата “Буревестник-1” между Краснодарским крайсовпрофом и ПКК “Энергия” и между  ПКК “Энергия” и ТОО “Гелиос”, дано указание БТИ вести изменения в инвентарное дело пансионата “Буревестник-1” по ул.Майкопской, 34 (т.3, л.д.9, т.4, л.д.14).

- к материалам дела приобщены технические паспорта на спорные объекты, в которых в качестве правообладателя указано ТОО “Гелиос”, в качестве документов, устанавливающих право собственности, указан договор купли-продажи от 16 июля 1994г., удостоверенный ПКК “Энергия”; в технических паспортах указан следующие адрес объектов: Лазаревский район, п.Вишневка, ул.Майкопская, 34;

- согласно ответу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи Краснодарского края Федеральной службы земельного кадастра России от 01 ноября 2001г. №8508 на запрос старшего судебного пристава подразделения судебных приставов Лазаревского района г.Сочи,  пансионату “Буревестник-1”, обособленному подразделению МГУ им.Ломоносова на основании постановления администрации г.Сочи от 12.04.1993г. №269/2 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Сочи был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей на земельный участок площадью 21,48 га (т.1. л.д.12).

Анализ данных документов, оцениваемых в совокупности, позволяет сделать следующий ввод о правовой судьбе спорных объектов до проведения в отношении этих объектов торгов конкурсным управляющим Золотаревой и заключения оспариваемого договора купли-продажи. Спорные объекты составляют имущественный комплекс, который в представленных в материалы дела документах обозначен как “Буревестник-1”. Как следует из ответа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи Краснодарского края Федеральной службы земельного кадастра России от 01 ноября 2001г. №8508, данный имущественный комплекс ранее использовался как студенческий пансионат МГУ “Буревестник-1”. Этот вывод подтверждается информацией, представленной в сети Интернет. По адресу http://heading.narod.ru/vishnevka.htm , http://vishnevka.azur.ru/ размещена информация о поселке Вишневка, согласно которой в Вишневке расположен студенческий пансионат МГУ "Буревестник", при этом уточняется, что "Буревестников" два: второй и третий, первого же нет,  от него остались лишь пустырь и развалины.

Спорные объекты размещены на земельном участке площадью 21,48 га. Данный участок был предоставлен под пансионат постановлением главы города Сочи от 12 апреля 1993г. №269/2, т.е. уже после заключения договора купли-продажи пансионата “Буревестник-1” Краснодарским крайсовпрофом и ППК “Энергия” (договор от 9 февраля 1993г.). Тот факт, что спорные объекты с адресной привязкой Лазаревский район, п.Вишневка, ул.Майкопская, 34 расположены на земельном участке 21,48 га подтверждается постановлением главы администрации Лазаревского района от 26 октября 1994г. №568 “Об утверждении договора купли-продажи пансионата “Буревестник-1”. В данном постановлении дано указание БТИ внести изменения в инвентарное дело пансионата “Буревестник-1” по ул.Майкопской, 34. Земельный же участок 21,48 га предоставлялся именно для пансионата “Буревестник-1”.

Апелляционный суд отклоняет довод общества о том, что земельный участок площадью 21,48 га, указанный в Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, не имеет отношения к имуществу ТОО «Фирма “Гелиос”», проданному на аукционе.

Общество приводит следующий аргумент в обоснование данного довода: земельный участок предоставлен на территории курорта Макопсе Лазаревского района, поселок Макопсе является самостоятельным муниципальным образованием, равно как и поселок Вишневка.

Формулируя данный довод, общество неосновательно смешивает два понятия – поселок Макопсе и курорт Макопсе. Общеизвестно, не нуждается в силу п.1 ст.69 АПК РФ в доказывании, что Макопсе – не только обозначение поселка, но и обозначение одноименной курортной местности Лазаревского района г.Сочи. (приморская климатическая курортная местность в РФ, Лазаревкий район г.Сочи). Общим названием Курорт Макопсе принято объединять курортные селения Шуюк, Вишневка, Макопсе, Советквадже, Голубая Дача. Курорт относится к Лазаревскому району Большого Сочи. Информация об этих общеизвестных фактах размещена, в частности, по следующим адресам в сети Интернет:

http://sea-black.narod.ru/sochi/makopse.htm,

http://www.vashkurort.ru/resorts/alpha/13/#a93

http://www.health-resort.ru/Curorts.asp?idc=36

Во всех документах относительно земельного участка – в постановлении главы города Сочи от 12 апреля 1993г. №269/2, сводной ведомости предприятий и организаций для выдачи Государственных актов на право пользование землей, предоставляемой для строительства и других целей (приложение к постановлению главы администрации г.Сочи от 11.10.1993г. №822/1), государственном акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 426000 460 указано на расположение пансионата  “Буревестник-1” и отводимого под него земельного участка 21,48 га на территории курорта Макопсе, а не в поселке Макопсе.

К материалам дела также приобщен кадастровый план земельного участка, датированный 9 декабря 2005г., №49/05-03-5908, в отношении земельного участка кадастровый номер 23:49:01 02 010:0098, площадь участка 214382 кв.м., месторасположение Краснодарский край, г.Сочи, р-н Лазаревский, курорт Макопсе. В графе правообладатель  указан  пансионат “Буревестник-1” (т.9, л.д.7-9).

На момент отвода земельного участка для пансионата “Буревестник-1” действовала статья 23 Земельного кодекса РСФСР 1991г., которая предоставляла администрации муниципального образования право распоряжаться земельными участками, расположенными в пределах черты муниципального образования и находившимися до приватизации в федеральной собственности, путем передачи их в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и аренду, независимо от наличия на данных участках недвижимого имущества (признана недействующей Указа Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2287).

Постановление главы города Сочи от 12 апреля 1993г. №269/2 не содержит указания на правообладателя имущества пансионата “Буревестник-1”. Однако независимо от оценки вопроса о том, приобретен ли из данного постановления какой-либо титул относительно земельного участка фирмой, данное постановление в совокупности с иными перечисленными выше документами позволяет установить площадь земельного участка, на которой расположены объекты, в совокупности составляющие пансионат “Буревестник-1”.

Возражая на доводы жалобы, общество утверждает, что торги проведены в соответствии с требованиями закона; стоимость права аренды земельного участка (в целом или частично) не может быть включена в стоимость объектов недвижимости ТОО «Фирма “Гелиос”» при оценке их стоимости, поскольку последнее таким правом не обладает, в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца.

Однако обстоятельства дела, свидетельствуют о том, что при проведении торгов и совершении сделки по их результатам допущены нарушения законодательства о банкротстве.

Из обстоятельств дела следует, что торги проводились в целях реализации конкурсной массы, при этом к спорным отношениям в соответствии с п.2,3 ст.233 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ следует применять Федеральный закон от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как до вступления в силу нового закона в отношении должника уже вводилась процедура конкурсного производства.

В соответствии со ст.102 Закона от 8 января 1998г. №6-ФЗ в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Согласно ст.103 Закона все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В соответствии со ст. 112 Закона № 6-ФЗ для реализации имущества с торгов конкурсный управляющий обязан привлечь независимого оценщика для определения стоимости недвижимого имущества. Привлечением оценщика должна достигаться цель исполнения требований законодательства о банкротстве об установлении реальной рыночной стоимости имущества и удовлетворении требований кредиторов.

Как следует из материалов дела, отчет об оценке рыночной стоимости имущества выполнен ООО “РОСТО” – Отчет №445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата “Гелиос”, расположенного в пос. Вишневка, Лазаревского района города Сочи, Краснодарского края (заказчик конкурсный управляющий ТОО фирма “Гелиос”, дата проведения оценки – 26 октября 2004г., дата составления отчета – 29 октября 2004г. (т.2, л.д.111-159).

Согласно Отчету №445-011202 оценщики пришли к выводу, что по состоянию на 26 октября 2004г. здания и сооружения имели рыночную стоимость 1 426 600 рублей (т.2, л.д. 111-159). При этом, как следует из Отчета № 445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата “Гелиос”, выполненного ООО «РОСТО» в 2004 г., предметом оценки являлись только строения; строения оценивались как улучшения земельного участка ( т.2, л.д.119).

ООО “РОСТО” прислало в адрес апелляционного суда отзыв, в котором пояснило, что Отчет №445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата “Гелиос” не содержит сведений о стоимости земельного участка (а также права на него), поскольку заказчик (конкурсный управляющий ТОО фирма “Гелиос” Л.И. Золотарева) не представил документы на земельный участок; при оценке строений пансионата “Гелиос” не учитывались такие факторы, как местоположение объекта оценки и перспективы оформления прав на земельный участок  (т.10, л.д.180-182, т.11, л.д.62).

Между тем объекты недвижимости в силу своего конститутивного признака – связанность с земельным участком при их отчуждении всегда влекут возникновение у приобретателя права относительно земельного участка.

Данный видообразующий признак этой группы объектов получил отражение как в положениях Гражданского кодекса РФ, так и в положениях Земельного кодекса РСФСР и Земельного кодекса РФ.

Из положений ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения договоров купли-продажи спорных объектов пансионата “Буревестник-1” между Краснодарским крайсовпрофом и ППК “Энергия” от 9 февраля 1993г. и между ППК “Энергия” и ТОО “Гелиос” от 16 июля 1994г.), ст.35 Земельного кодекса РФ следует, что при приобретении права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Данный вывод соответствует позиции, получившей закрепление в п.13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в котором Пленум указал: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Причем при расположении объектов недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности право на земельный участок, необходимый для использования недвижимости, возникает у приобретателя недвижимости и в том случае, когда отчуждатель вовсе не оформил свои права на земельный участок. Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать арендатором земельного участка. При условии соблюдения установленной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.

В силу положений законодательства последствием передачи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 21,48 га на территории курорта Макопсе, является приобретение ТОО “Гелиос” вместе с правом на объекты недвижимости прав на земельный участок, необходимый для ее использования. В случае регистрации права собственности на объекты недвижимости за ООО “МДК” право на земельный участок возникнет у ООО “МДК”.

Довод ответчика об отсутствии у ТОО «Фирма “Гелиос”» права аренды на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии у приобретателей недвижимости права на указанный земельный участок в силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 и 36  Земельного кодекса РФ.

Ответчик утверждает, что “в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца”. Между тем на праве собственности согласно действующему законодательству субъекту принадлежат вещи, при этом круг объектов гражданских прав не ограничивается вещами, включает, в частности, имущественные права.