Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу n А32-44042/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника объектов недвижимости на приобретение права аренды земельного участка.

Право на приобретение права аренды земельного участка подлежит стоимостной оценке, реализуется на торгах. Указание на продажу права на заключение договора аренды земельного участка содержит как Земельный кодекс РФ (п.4 ст.30, п.2 ст.30.1 ЗК РФ), так и иные законы. Предоставление земельного участка на торгах предусмотрено п.2 ст. 10  Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Право, имеющее денежную оценку, способное к отчуждению на торгах, следует рассматривать как разновидность имущества, в данном случае – имущества должника, подлежащего отчуждению в рамках конкурсного производства.

Поскольку недвижимость, расположенная на находящемся в государственной собственности земельном участке, в силу положений законодательства всегда приобретается вместе с правом на необходимый для ее использования земельный участок, права на земельный участок имеют самостоятельную стоимостную оценку, такие права подлежат оценке и учету. Причем в силу п.2 ст.555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Указание на земельный участок площадью 21,48 га. содержит как протокол об итогах проведения торгов (в форме конкурса), так и оспариваемый договор купли-продажи, и акт приема-передачи.

До продажи объектов недвижимости конкурсный управляющий в силу положений ст.102 Закона №6-ФЗ должен был оценить не только объекты недвижимого имущества, но и право на приобретение права аренды земельного участка в курорте Макопсе Лазаревского района, необходимого для использования этих объектов.

Таким образом, при продаже спорного имущества нарушены правила оценки, согласно которым должно быть оценено все имущество должника, отчуждаемого на торгах. Это нарушение является существенным нарушением права единственного кредитора должника – ФНС России, поскольку основной задачей конкурсного производства является выявление и возмездное отчуждение имущества должника с целью удовлетворения требований кредиторов; основным интересом кредитора, защищаемым законом – удовлетворение его требований.

Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что это нарушение привело к значительному занижению стоимости проданного имущества.

Вывод о значительном занижении стоимости объекта оценки следует из сопоставления двух цифр: стоимости отчужденных объектов с учетом земельного участка площадью 21,48 га и с учетом земельного участка площадью равной площади застройки, указанных в заключении экспертов от 22 мая 2008г. № 667/7-3/16.1 (158 627 895 руб. и  3 134 593 руб. – на момент составления отчета  ООО “РОСТО” (29  октября 2004г.); 427 428 441 руб. и 14 018 724 руб. – на момент проведения экспертизы).

Апелляционный суд учитывает, что при оценке права на приобретение права аренды земельного участка в курорте Макопсе Лазаревского района не могут быть приняты только лишь участки под зданиями (фундаментами), поскольку у приобретателя недвижимости возникает право не только на участок непосредственно под объектом, но и необходимый для его использования. Кроме того, при расположении объектов, принадлежащих одному субъекту, на земельном участке  (ответчиком отстаивается и подтверждено судебными актами апелляционной и кассационной инстанций по делу № А32-14336/2005-36/360, что ответчик приобрел именно объекты недвижимости) земельный участок не может быть получен простым сложением размера участков, необходимых для эксплуатации каждого объекта, в силу рассредоточения объектов по территории земельного участка и непозволительности разрывов, которые не могут быть в дальнейшем сформированы в обособленный земельный участок. Кроме того, в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ при отводе земельного участка должен учитываться вид деятельности. По пояснениям ответчика ООО “МДК” общество имело и имеет намерения произвести капитальную реконструкцию имеющихся зданий и строений, осуществить строительство новых объектов культурного и социального назначения, в целях создания комфортабельной базы отдыха. Именно под этот вид деятельности в свое время был отведен земельный участок размером 21,48 га.

Из изложенного следует, что  торги и заключенный по их результатам договор нарушают требования ст.102, 112 Закона о банкротстве 1998г.

Нарушение правил оценки сочетается с нарушением правил раскрытия информации. Информация при проведении торгов должна раскрываться таким образом, чтобы привлечь наибольшее число заинтересованных участников. Извещение о торгах должно содержать информацию о предмете торгов, обозначать имущество, которое предлагается к приобретению.

Текст объявления составлен максимально экономным образом, имущество описано в объявлении, опубликованном в газете “Самарские известия” от 29 января 2005г., следующим образом: “комплекс недвижимого имущества, состоящего из 14 зданий и 5 сооружений, расположенного в п.Вишневка Краснодарского края” (т.1, л.д.82). Какая-либо информация о земельном участке, правах относительно этого участка вовсе отсутствует.

Причем ответчики придавали информации о земельном участке, не получившей отражение в объявлении о торгах,  существенное значение.

В протоколе об итогах проведения торгов (в форме конкурса) указано, что объекты расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в бессрочном постоянном пользовании. Также и в договоре купли-продажи, согласовывая предмет договора, стороны указали, что недвижимое имущество и сооружения расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в постоянном бессрочном пользовании продавца.

Кроме того, информация торгах, размещенная в газете “Самарские известия” от 29 января 2005г. содержит недостоверную информацию. Согласно объявлению, торги проводятся в форме конкурса. На самом деле торги проведены в форме аукциона. Эти две формы торгов имеют принципиальные отличия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. По смыслу указанной статьи под аукционом необходимо понимать мероприятие, целью которого является определение лиц, способных к уплате наибольшей цены за товар. Признаком аукциона  является состязательная борьба его участников, где гарантией справедливого определения победителя выступают единые для всех критерии оценки. Потенциальные покупатели предлагает цену в условиях конкуренции.

Конкурс же предполагает выполнение участником определенных условий, нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества. Для потенциального покупателя, которого вполне устраивает аукцион, может быть в принципе неприемлем конкурс.

Само по себе опубликование объявления о проведении торгов в региональной газете Законом №6-ФЗ не запрещено, однако, оцениваемое в совокупности с иными  обстоятельствами дела, в том числе документами, составленными ответчиками по результатам торгов, свидетельствует о ненадлежащей форме доведения информации о публичных торгах. Извещение о торгах, опубликованное в газете “Самарские известия” от 29 января 2005г., не обеспечивает полной индивидуализации имущества, которое, как следует из  подписанного по результатам торгов протокола и договора купли-продажи, имели в виду организатор и победивший в торгах участник; не раскрывает форму торгов, нарушен срок проведения торгов – 30 дней с момента  публикации (торги проведены 17 марта 2005г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение процедуры торгов может служить основанием признания их недействительными. В соответствии с п.3.и.4 Информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005г. №101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п.2. ст. 448 ГК РФ, а также ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, является основанием для признания торгов недействительными.

Таким образом, торги и заключенный по их результатам договор нарушают как требования Закона о банкротстве, так  и Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Из содержания названной нормы закона следует, что нарушение правил проведения торгов может являться дополнительным основанием для недействительности заключенной на торгах сделки, но не исключает общих положений гражданского законодательства о ничтожности сделок, не соответствующих требованиям закона, и последствиях их недействительности.

В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 марта 2005 года между фирмой «Гелиос» и обществом «МДК» нарушает требования ст.102, 103, 112 Закона №6-ФЗ, данный договор является ничтожной сделкой.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка впоследствии одобрена собранием кредиторов и фактически сторонами исполнена. Однако допущенные при отчуждении спорного имущества нарушения (нарушения требований об оценке имущества, раскрытии информации и т.д.) не могут быть преодолены посредством последующего одобрения. Последующее одобрение уполномоченного лица способно исцелить ничтожную сделку только в случаях, прямо установленных законом, например, п.2 ст.171 ГК РФ. Данный случай под такое исключение не подпадает.

Ответчик ООО “МДК” настаивает на том, что по такому основанию, как занижение стоимости проданного на торгах имущества иск не заявлялся и, соответственно, не мог быть предметом рассмотрения в суде первой инстанции; аргумент о недостоверности величины оценки, возникший на стадии рассмотрения спора в кассационной инстанции, не может быть основанием признания незаконным или необоснованным решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2006г.

Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется.

Обосновывая исковые требования, истец еще в суде первой инстанции указывал на то, что сделка совершена с нарушением ст. 112 Закона о банкротстве, поэтому ничтожна. Также указывал на нарушение правил оценки: определение начальной цены объекта 1 400 000 руб. арбитражным управляющим самостоятельно, на основании своего внутреннего убеждения и волеизъявления. Также указывал на то, что объявление о торгах в нарушение пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержало всех значимых характеристик отчуждаемого на торгах имущества.

Судебные акты по делу № А32-14336/2005-36/360 преюдициальных фактов для апелляционного суда, рассматривающего настоящее дело, по вопросу о соблюдении конкурсным управляющим положений ст.112 Закона о банкротстве 1998г. не устанавливают, в них только содержится указание на непредставление в материалы дела доказательств того, что определенные конкурсным управляющим порядок и сроки продажи имущества на торгах нарушают интересы кредиторов. Указание на отсутствие доказательств в одном деле в ином преюдиции не образует.

Ответчик также полагает, что документ, поименованный как заключение экспертов от 22 мая 2008г. №667/7-3/16.1, по существу представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, при этом эксперты О.Б.Родионенко и И.А.Телегин на имеют права осуществлять оценочную деятельность. В связи с этими обстоятельствами представителем общества в судебном заседании  приведен аргумент, согласно которому заключение экспертов от 22 мая 2008г. №667/7-3/16.1 не может служить доказательством по делу.

Данный довод апелляционным судом отклоняется. Ни Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ни АПК РФ не содержат норм, ограничивающих возможность суда назначить экспертизу и в качестве вопросов, по которым она должна быть проведена, определить вопросы о рыночной стоимости имущества.

Представитель общества также полагает, что надлежащим истцом может быть только ФНС России, однако исковое заявление подписано лицом, не имеющим право подписывать его, уполномоченным в порядке передоверия представлять ФНС на территории  Самарской области.

Иск подписан С.В.Супоневой, которая действовала на основании доверенности от 8 июля 2005г. Отсутствие полномочий подписавшего доверенность лица общество мотивирует текстом доверенности, которой Супонева С.В. уполномочена  представлять ФНС на территории Самарской области в судах, арбитражных судах и т.д. Однако во-первых, нарушение интересов Российской Федерации было выявлено именно на территории Самарской области – поэтому Супонева могла, находясь в Самаре, подписать исковое заявление с целью его подачи в Арбитражный суд Краснодраского края, во-вторых, этой же доверенностью через разделяющий знак “;” Супоневой предоставлены полномочия на ведение дел в суде, арбитражном суде с правом совершения всех процессуальных действий, в том числе подписания искового заявления, при этом не указано, что Супонева уполномочена подписать исковое заявление только при обращении в суды и арбитражные суды, находящиеся на территории Самарской области. Кроме того, представителем ФНС России по доверенности, выданной непосредственно ФНС, подписаны дополнения к иску (т.1, л.д.75, 80), ФНС России поддерживает исковых требования в судах трех инстанций, в связи с чем основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

Положения ст.302 ГК РФ, предоставляющие защиту добросовестному приобретателю, в данном случае применению не подлежат, поскольку данные положения применимы только в ситуации получения добросовестным приобретателем имущества из рук субъекта, который не является уполномоченным его отчуждателем.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Истец, являясь кредитором фирмы, является заинтересованным лицом, поскольку в результате сужения круга потенциальных участников торгов и занижения стоимости имущества должника-банкрота нарушены его права на удовлетворение имущественных требований.

Поскольку выводы суда первой инстанции о действительности договора и торгов не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Применяя