Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по делу n А32-16991/2012. Отменить решение, Принять отказ от иска, Прекратить производство по делу (ст. 49, 150, 151, 269 АПК)

для эксплуатации указанного объекта недвижимости, согласно акту установления размеров и точных границ землепользования от 17.02.1999, выданному ТОО «Гранат» (правопредшественник истца), а также пояснительной записке к землеустроительному делу составляет 625 кв.м (т.1 л.д.37-38, т.7 л.д.59-63).

Титул истца в отношении указанного объекта недвижимости и наличие у истца права пользования земельным участком площадью 625 кв.м по ул.Железнодорожной, 43, фактически занимаемого принадлежащим истцу зданием кафе (кафе «Парус»), подтверждены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2004 года по делу № А-32-13936/2004-22/335, от 13.06.2002 года по делу №А-32-6466/2002-31/112, от 25.12.2002 года по делу №А-32-16121/2002-22/423 – л.д. 129 том1, л.д. 52-58 том 7.

Представленной в материалы дела исторической справкой по земельному участку, расположенному по ул.Железнодорожная, 43 в Хостинском районе г.Сочи кафе «Парус», составленной филиалом ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» по городу Сочи подтверждается следующее. Принадлежащий истцу объект ранее являлся объектом права собственности товарищества с ограниченной ответственностью «Хоста», последним получено в порядке приватизации. 03.10.1994 года кафе «Парус» было передано товариществом с ограниченной ответственностью «Хоста» в качестве учредительного имущественного вклада в товарищество с ограниченной ответственностью «Гранат», которое является правопредшественником истца – л.д. 41 том 1, л.д. 70, 71 том 7.

По запросу апелляционного суда в дело представлен заверенная копия дела правоустанавливающих документов и выписка из ЕГРП на объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: г.Сочи, ул.Железнодорожная, дом №43 - том 10.

В деле правоустанавливающих документов имеется технический паспорт литера А, договор о безвозмездной передаче имущества от 03.10.1994 года, согласно которому кафе «Парус» было передано товариществом с ограниченной ответственностью «Хоста» в качестве учредительного имущественного вклада в собственность товарищества с ограниченной ответственностью «Гранат», распоряжение Комитета по управлению имуществом города Сочи о выдаче ТОО «Гранат» свидетельства о собственности на здание кафе «Парус», в данном распоряжении отражено, что ранее здание кафе «Парус» было выкуплено ТОО «Хоста» в процессе приватизации, договор купли-продажи №379, который был заключен в 1993 году. Комитетом по управлению имуществом города Сочи выдано ТОО «Гранат» свидетельство о праве собственности на здание кафе «Парус», расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Железнодорожная, 43, общей площадью 280 кв.м. Также представлена справка Филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» по городу Сочи от 10.01.2000 № 07-35, согласно которой правомерная площадь строения составляет 267,6 кв.м. На основании данных документов зарегистрировано право собственности истца как ранее возникшее - л.д. 5-36 том 10.

К письменным объяснениям в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебному заседанию 23.07.2014 истцом представлено письмо ООО «Пансионат Хоста» (ранее - ООО «Хоста»), в котором содержатся следующие пояснения. На момент заключения договора №379 от 11.05.1993 кафе парус состояло из помещений литера А, построенного в 1981 году, и помещения литер А4, образованного в 1993 году путем сноса перегородки между зданием кафе лит.А и пристроенными к нему помещениями спортзала лит. А1, переоборудованным арендным предприятием общественного питания «Хоста» под зимний зал кафе. Помещения лит.А2 и лит.А3 были пристроены ТОО «Хоста» в 1993 году хозяйственным способом, после заключения договора купли-продажи №379 от 11.05.1993.

Площадь (правомерная) кафе «Парус» 267,6 кв.м подтверждается также ответом Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – краевое БТИ» филиал по городу Сочи от 18.07.2014 №3690.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано отклонил доводы о возведении истцом пристроек к зданию без получения разрешительной документации как не способные повлиять на рассмотрение дела, так как истец отыскивает с ответчиков убытки, причиненные ему сносом правомерного здания кафе Лит.А, общей площадью 267,6 кв.м.

Представленными в дело документами подтверждается, что здание кафе «Парус» расположено на земельном участке площадью 625 кв.м по ул.Железнодорожной, 43.

Собственник здания использует не только площадь земельного участка, занятую зданием, но и площадь, необходимую для его эксплуатации, что учитывается законодателем – ст.35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ. По смыслу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Формула «земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования» является законодательно установленной пространственно-качественной характеристикой, позволяющей, в исключение из общего правила ЗК РФ о необходимости установления границ земельного участка, обеспечить условную дискретность земельного участка, в том числе и до момента его формирования в установленном порядке и приобретения титула.

Истец обладал преимущественным правом, закрепленным в ст. 36 ЗК РФ, которая устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать собственником либо арендатором земельного участка (в ситуации установления федеральным законом запрета на приватизацию земельного участка – арендатором). При условии соблюдения предусмотренной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.

Закрепляемая в ст.36 ГК РФ правовая возможность собственника объекта недвижимости стать титуляром земельного участка верно учтена судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора. Суд обоснованно применил правовую позицию, изложенную, в частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 №17616/07, согласно которой само по себе отсутствие оформления права на земельный участок под правомерным зданием не лишает собственника здания права владения и пользования земельным участком.

Таким образом, наличие у истца титула на объект недвижимости и право пользования земельным участком подтверждается материалами дела.

Поэтому подлежит отклонению довод апелляционной жалобы ООО УК «Трансюжстрой», согласно которому суд не дал правовую оценку тому, что земельный участок, ранее застроенный зданием кафе истца, находился и находится на праве аренды у ОАО «РЖД».

Судом первой инстанции также верно установлено, подтверждается материалами дела, что принадлежащее истцу здание кафе расположено в зоне строительства олимпийского объекта федерального значения –  «Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт «Альписка-Сервис» со строительством второго железнодорожного пути на участке Сочи-Адлер-Веселое.

Этот вывод подтверждается:

- представленной в материалы дела документацией по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания объекта) для размещения олимпийского объекта, утвержденной приказом Министерства регионального развития РФ от 18.06.2010 №32-ОИ. Сопоставление проекта планировки для размещения олимпийского объекта, проекта межевания территории и фотоматериала с указанием места размещения принадлежащего истцу объекта показывает, что объект истца попадает в границы строительства – л.д.83, 100, 128, 153 том 1, л.д. 1, 2, 5 том 7, л.д. 33, 34 том 9;

- письмом ОАО «РЖД» от 09.06.2012 исх.№3315/ДКРСС в адрес заместителя главы администрации (губернатора) Краснодарского края, в котором ОАО «РЖД» сообщало о том, что в связи со строительством железнодорожного моста через реку Хоста подлежит изъятию для государственных нужд здание кафе «Парус», принадлежащее истцу.  Из письма также следует, что в настоящее время пролетное строение моста смонтировано, вместе с тем, кафе расположено в непосредственной близости от моста, фактически с крыши строения можно перешагнуть на железнодорожный мост. В связи с необходимостью соблюдения габаритов приближения строений к конструктивным элементам моста, затруднена эксплуатация участка железной дороги. Указанным письмом ОАО «РЖД» просило заместителя главы администрации (губернатора) Краснодарского края завершить процедуру изъятия для государственных нужд спорного строения, принадлежащего истцу (т.1 л.д.87, т.7, л.д. 72);

- письмом ОАО «РЖД» от 03.07.2012 в адрес директора истца, в котором указывается, что принадлежащее истцу здание кафе подлежит изъятию для государственных нужд в связи со строительством железнодорожного моста через реку Хоста – л.д. 64 том 7;

- справкой ОАО «РЖД» от 11.03.2014 года №560/ДКРИ, согласно которой территория земельного участка площадью 625 кв.м, занятая зданием кафе истца по ул. Железнодорожная, 43 Хостинского района г. Сочи, расположена в границах земельного участка для размещения олимпийского объекта – л.д. 20 том 9;

- пояснениями ООО УК «Трансюжстрой» суду первой инстанции (л.д. 6 том 8), а также содержанием апелляционной жалобы, в которой ответчик не оспаривает тот факт, что в настоящее время земельный участок, на котором ранее располагался объект истца, занят опорами вновь созданного железнодорожного моста через реку Хоста, являющегося составной частью линейного олимпийского объекта;

- заключением эксперта №349 от 27.11.2013 года, согласно которому на земельном участке площадью 625 кв.м, предназначенном для эксплуатации здания кафе «Парус» на месте расположения помещений кафе «Парус» фактически располагаются завершенные строительством объекты недвижимого имущества, связанные с созданием и эксплуатацией федерального линейного объекта, а именно, две из многочисленных опор второго железнодорожного моста через реку Хоста, по которому проложено железнодорожное полотно с двухсторонними тротуарными проходами. Площадь полосы отчуждения железной дороги в районе земельного участка 625 кв.м, предназначенного для эксплуатации кафе «Парус», составляет 968 кв.м. Земельный участок, площадью 625 кв.м, предназначенный для эксплуатации кафе «Парус», полностью располагается в зоне полосы отвода (отчуждения) железной дороги площадью 968 кв.м, необходимой для эксплуатации федерального линейного объекта в районе железнодорожного моста через реку Хоста.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы о том, что принадлежащий истцу объект недвижимого участка не попадает в зону олимпийской застройки. Следовательно, принадлежащее истцу строение подлежало изъятию в порядке, установленном Федеральным законом от 01.12.2007 года №310-ФЗ.

Согласно п.32 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 года №991, ответственным исполнителем олимпийского объекта - «Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер – горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)» является ОАО «РЖД».

Между тем решение об изъятии кафе «Парус», принадлежащего на праве собственности ООО «Гранат», не принималось, мероприятия по оценке и выкупу не проводились, что подтверждено письмами от 19, 21.06.2012, 06.07.2012  Департамента Краснодарского края о реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года в адрес истца и в прокуратуру (т.1 л.д.89, 93, 97). Департамент исходил из того, что принадлежащий истцу объект недвижимости не входит в границы объекта олимпийской застройки.

Не может быть принят довод о том, что избранный способ защиты и фигуры ответчиков являются ненадлежащими.

В обоснование данного довода ответчики указывают на то, что право собственности истца на принадлежащие ему объекты не прекращено, истец является собственником объекта, вправе оспаривать действия (бездействие) уполномоченных принять решение об изъятии лиц и требовать взыскания убытков с соответствующего бюджета.

Ответчик ссылается на постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2013 № Ф09-229/13 по делу № А76-19492/2011.

Применительно к делу № А76-19492/2011 истец являлся собственником земельного участка, что подтверждалось данными ЕГРП, судами установлено, что процедура изъятия спорного земельного участка путем выкупа для государственных нужд не проводилась. Поскольку земельный участок как часть поверхности суши погибнуть не может, а решение об изъятии земельного участка не принималось, суды указали на то, что истец является собственником земельного участка, на котором расположена автодорога. Суды исходили из того, что выплата стоимости участка вне установленной процедуры не прекратит право собственности на участок.

В рамках данного дела установлены иные обстоятельства. Объект права собственности, принадлежащий истцу, уничтожен. Если объект права собственности уничтожен, права на него прекращаются. В постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №4372/10 сформулирован следующий вывод: «...из системного толкования ст. ст. 131 и 235 ГК следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав».

Проведенной по делу судебной экспертизой установлены следующие обстоятельства:

- фактическое состояние объекта - кафе «Парус» оценивается как негодное, дальнейшая эксплуатация объекта, в том числе в качестве кафе, невозможна;

- на месте расположения части здания кафе в границах его прежней площади застройки фактически располагается завершенные строительством объекты недвижимого имущества, связанные с содержанием и эксплуатацией федерального линейного объекта, а именно 2-е из многочисленных опор второго железнодорожного моста через реку Хоста, по которому проложено железнодорожное полотно, с двусторонними тротуарными проходами и металлическим перильным ограждением;

- земельный участок площадью 625 кв.м, предназначенный для эксплуатации кафе «Парус», полностью располагается