Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2012 по делу n А22-1529/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей истца                 и третьих лиц.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.07.2012 по делу № А22-1529/2010 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                  только в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Мэра г. Элисты от 02.07.1997 № 693  для организации торговой базы ОАО «ТКЦ «Калмпотребсоюза» в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 30 486 кв.м, кадастровый номер 08:14:030234:08, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, который с учетом имеющихся уточнений был уменьшен до 21 415,26 кв.м, что подтверждается свидетельством на право владения (пользования) земельным участком              № 1136 от 03.07.1997 и кадастровыми выписками земельного участка от 28.07.2010                 № 0814/201/10-6600 и от 07.12.2010 № 0814/201/10-10877.

27.11.1996 предприниматель Цакирова З.Б. (покупатель) и Манджиев В.У. (продавец)  заключили договор купли - продажи, объектом которого явился вагон стоимостью 5 500 тыс. рублей (расписка от 27.11.1996), расположенный на земельном участке предоставленого в постоянное (бессрочное) пользование общества.

Обществом не оспаривается факт осуществления предпринимателем деятельности               с использованием расположенного на земельном участке вагона.

01.01.2007 ОАО «ТКЦ «Калмпотребсоюза» (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды б/н, по условиям которого арендодатель сдает,               а арендатор принимает в субаренду лоток, расположенный по адресу: г. Элиста,                         ул. Ленина, 9, сроком с 01.02.2007 по 31.12.2007, с оплатой в размере 1000 рублей в месяц  (т. 1, л.д. 7).

Согласно примечанию данного договора (оговорки) стороны установили, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в субаренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9 (том 1, л.д. 7).

01.01.2007 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 12 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает,                 а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4 кв.м, по                адресу: ул. Ленина, 9, для установки временного торгового сооружения – лоток,                 сроком с 01.01.2007 по 31.12.2007, с оплатой в размере 2000 рублей в месяц                              (т. 1, л.д. 8).

01.04.2007 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 28 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает,                   а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 18 кв. м, по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, для установки - вагона (1 шт.), сроком с 01.04.2007 по 31.12.2007, с оплатой 300 рублей в месяц (том 1, л.д. 9).

01.12.2007 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 23 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает,                   а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4,0 кв. м                          и в пользование инфраструктуры: пожарный водоем (200 куб. м), пожарный водоем                   (100 куб.м), туалетов (3 шт.), ограждения базы - 305 м, въездных ворот (3 шт.), мусорных контейнеров (5 шт.), по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, для установки временного сооружения – лоток, сроком с 01.12.2007 по 30.11.2008, с оплатой 3000 рублей в месяц                  (т. 1, л.д. 10).

23.01.2008 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 28 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает,                  а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 18 кв. м                             и в пользование инфраструктуры: пожарный водоем (200 куб. м), пожарный водоем                 (100 куб. м), туалетов (3 шт.), ограждения базы - 305 м, въездных ворот (3 шт.), мусорных контейнеров (5 шт.), по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, для установки временного сооружения - вагона (1 шт.), сроком с 23.01.2008 по 31.12.2008, с оплатой 3000 рублей                 в месяц (том 1, л.д. 11).

Во исполнение указанных договоров предпринимателем по счетам-фактурам, выставленным обществом, внесены в кассу в счет арендных платежей денежные средства в общей сумме 46 500 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела фискальными чеками и квитанциями к приходным кассовым ордерам.

При этом предприниматель письмом от 07.03.2008 (том 1, л.д. - 50), а также на выставленных обществом счетах-фактурах, уведомлял общество о неправильном исчислении размера арендной платы по договорам № 23 от 01.12.2007 и № 28 от 23.01.2008, а именно без учета письменных пояснений предпринимателя к названным договорам и письма от 23.01.2008, в связи с чем производил оплату аренды земельного участка по указанным договорам в сумме 300 руб. 00 коп.

Предприниматель Цакирова З.Б., считая, что у общества отсутствовали полномочия по распоряжению (передаче в аренду) земельного участка, обратилась с иском                          в арбитражный суд.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении спора и принятии решения в части отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателя с учетом указаний суда кассационной инстанции правильно определил характер спорных правоотношений                  и применил нормы права, регулирующие спор.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане             и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что общество, на основании свидетельства на право владения (пользования) земельным участком № 1136 от 03.07.1997, обладало земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования общей площадью 30 486 кв.м, кадастровый номер 08:14:030234:08, расположенным по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, площадь которого в последующем, была уменьшена и в настоящее время составляет 21 415,26 кв.м, что подтверждается свидетельством на право владения (пользования) земельным участком № 1136 от 03.07.1997, кадастровыми выписками земельного участка от 28.07.2010 № 0814/201/10-6600 и от 07.12.2010 № 0814/201/10-10877, а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2010              № 01/059/2010-978, от 10.02.2012 № 01/001/2012-591.

Таким образом, оспариваемые договоры аренды земельного участка № 12 от 01.01.2007, № 28 от 01.04.2007, № 23 от 01.12.2007, № 28 от 23.01.2008 заключены между обществом и индивидуальным предпринимателем с нарушением требований статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации могли быть признана недействительными, если бы судом не были установлены следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы      в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, применительно                     к такому объекту аренды, как земельный участок, признаками, позволяющими определенно его установить, являются местоположение земельного участка и его границы, при отсутствии таких данных условие об объекте аренды считается несогласованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ        «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон «О государственном земельном кадастре») государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Статьей 14 Закона «О государственном земельном кадастре» предусмотрен определенный перечень основных сведений о земельном участке, которые в обязательном порядке должны отражаться в Едином государственном реестре земель: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Пунктом 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000             № 660, установлено, что кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, по смыслу приведенных положений конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.

Суд первой инстанции, оценив условия договоров аренды земельных участков № 12 от 01.01.2007, № 28 от 01.04.2007, № 23 от 01.12.2007, № 28 от 23.01.2008, правомерно пришел к выводу, что поскольку в указанных договорах отсутствуют сведения, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору               в качестве объекта аренды, и согласованности между сторонами существенного условия об объекте аренды, а именно, сведения позволяющие индивидуализировать                                 и идентифицировать земельные участки как объекты гражданских прав, следовательно, оспариваемые договоры аренды земельных участков № 12 от 01.01.2007, № 28 от 01.04.2007, № 23 от 01.12.2007, № 28 от 23.01.2008 являются незаключенными.

В связи с тем, что правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна и незаключенный договор - это несуществующий договор, правовым последствием которого является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, то незаключенный договор нельзя признать недействительным.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел            к выводу, что требования предпринимателя о признании ничтожными договоров аренды земельных участков № 12 от 01.01.2007, № 28 от 01.04.2007, № 23 от 01.12.2007, № 28 от 23.01.2008 и применении последствий ничтожности указанных сделок удовлетворению не подлежат, ввиду незаключенности оспариваемых договоров.

Суд первой инстанции, оценив условия договора 01.01.2007 без номера, заключенного между ОАО «ТКЦ «Калмпотребсоюза» (арендодатель)                                        и предпринимателем (арендатор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в субаренду лоток, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, сроком с 01.02.2007 по 31.12.2007, с оплатой в размере 1000 рублей в месяц, с примечанием о том, что стороны установили, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в субаренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, правомерно пришел к выводу о том, что указанная сделка в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является притворной сделкой и совершена с целью прикрыть другую сделку по следующим основаниям.

Так, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается                         и сторонами не оспаривается, что 27.11.1996 Манджиев В.У. (продавец) и ИП               Цакирова З.Б. (покупатель)