Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 по делу n А76-724/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отправления № 45408066831560 (т. 2, л.д. 26). 

         Какие-либо доказательства того, что общество «Альянс 74» имело или имеет место нахождения по адресу: г. Челябинск, ул. Захаренко, 9-4, равно как доказательства того, что Жуков является представителем общества «Альянс 74», в материалах дела отсутствуют.

Представитель общества «Интертрейд» также пояснил суду апелляционной инстанции о том, что не располагает доказательствами нахождения общества «Альянс 74» по адресу: г. Челябинск, ул. Захаренко, 9-4; обществу «Интертрейд» известен только юридический адрес ответчика:               г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25, оф. 405.

Направление судом первой инстанции корреспонденции обществу «Альянс 74» по адресу: г. Челябинск, пр. Комсомольский, 32Б (возвратный конверт без отметок организации почтовой связи о направлении извещений о поступлении регистрируемого почтового отправления – т. 1, л.д. 58) судебная коллегия также считает необоснованным по указанным выше мотивам.

Рассмотрение дела в отсутствие ответчика лишило последнего возможности представить свои доводы и возражения по существу рассматриваемого спора.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от  06.05.2013, принятое по настоящему делу, подлежит отмене, в связи с чем настоящее дело рассмотрено судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 19.11.2013 суд апелляционной инстанции назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 20.12.2013 на 11 час. 00 мин. (т. 2,       л.д. 34-38).

11 декабря 2013 г. распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Богдановской Г.Н. судьей Ермолаевой Л.П. в связи с нахождением судьи Богдановской Г.Н. в отпуске (т. 2, л.д. 40). В связи с заменой судьи рассмотрение дела начинается сначала.

Определением от 25.12.2013 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 27.01.2014 на 12 час. 30 мин. на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (т. 2, л.д. 84-87).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.01.2014 объявлялся перерыв до 03.02.2014 до 15 час. 30 мин.

Стороны обеспечили явку своих представителей в судебное заседание 27.01.2014 и 03.02.2014.

Из материалов дела усматривается, что 12.01.2012 между закрытым акционерным обществом «Облинвестсоюз» (далее – общество «Облинвестсоюз» (арендодатель) и обществом «Альянс 74» (арендатор) был подписан договор аренды офисного помещения № 60оф/2011, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принять во временное пользование за плату принадлежащее арендодателю на праве собственности помещение площадью 25 кв. м, расположенное в здании на третьем этаже по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, дом 15В (пункты 1.1, 1.2 договора) (т. 2, л.д. 44-48).

Арендная плата по договору аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 составляет 350 руб. за один квадратный метр в месяц, за всю арендуемую площадь в месяц – 8 750 руб.; в арендную плату входит возмещение расходов арендодателя за водоснабжение и теплоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз твердых бытовых отходов, а также плата за загрязнение окружающей среды в части платы за размещение твердых бытовых отходов, и другие эксплуатационные услуги; в арендную плату не входит оплата за содержание и обслуживание системы пожарно-охранной сигнализации, услуги по охране помещения, оплата услуг телефонной связи и доступа в «Интернет» (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора от 12.01.2012 № 60оф/2011 арендодатель вправе увеличить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год в течение действия договора, в соответствии с ростом инфляции по данным Госкомстата РФ, но не более чем на 14 процентов.

Арендная плата за месяц аренды по договору уплачивается единовременно до 5 числа текущего месяца (пункт 3.1 договора).

В случае неуплаты арендатором предусмотренных договором платежей арендодателю в установленные настоящим договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2.1 договора).

Настоящий договор вступает в силу с 12.01.2012 и действует по 11.12.2013 (пункт 4.1 договора).

Во исполнение договора аренды офисного помещения от 12.01.2012          № 60оф/2011 помещение передано арендодателем - обществом «Облинвестсоюз» арендатору – обществу «Альянс 74» по акту приемки-передачи от 12.01.2012 (т. 2, л.д. 49).

Общество «Интертрейд», ссылаясь на переход к нему от общества «Облинвестсоюз» права собственности на арендуемое ответчиком помещение и неуплату последним арендных платежей за пользование последним и услуг по его охране за период с 06.06.2012 по 24.11.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (т. 1, л.д. 5, 6).

В обоснование заявленных требований истец указал, что им в адрес общества «Альянс 74» было направлено уведомление о переходе к обществу «Интертрейд» прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, заключенному между обществом «Облинвестсоюз» и обществом «Альянс 74», и необходимости с 01.06.2012 производить уплату арендных платежей по указанным в уведомлении реквизитам обществу «Интертрейд» в размере, сроки и в порядке, установленным договором аренды (т. 2, л.д. 50).

По утверждению истца, им в адрес общества «Альянс 74» были направлены также договор аренды  офисного помещения от 29.05.2012           № 26оф/2012 (т. 1, л.д. 12-15), акт приема-передачи к нему от 29.05.2012 (т. 1, л.д. 16);  впоследствии в связи с отказом общества  «Альянс 74» от подписания данных документов, в его адрес истцом были направлены претензии с указанием на повышение арендной платы (т. 1, л.д. 10, 11), что подтверждается почтовыми квитанциями от 03.07.2012 и от 23.10.2012 (т. 1, л.д. 9, 10.1, 10.2).

Уведомлением от 25.09.2012 общество «Альянс 74» заявило о расторжении договора аренды от 29.05.2012 № 26оф/2012 (т. 1, л.д. 29, т. 2, л.д. 54).

Выставленные обществу «Альянс 74» счета на оплату арендных платежей и расходов по охране от 30.05.2012 № 20 на сумму 11 625 руб.,         от 25.06.2012 № 64 на сумму 11 625 руб., от 25.07.2012 № 286 на сумму     11 625 руб., от 27.08.2012 № 287 на сумму 11 625 руб., от 25.09.2012 № 288     на сумму 11 625 руб., от 25.10.2012 № 289 на сумму 11 625 руб., от 26.11.2012 № 290 на сумму 11 625 руб. (т. 1, л.д. 18-24) ответчиком не оплачивались, соответствующие акты об оказанных услугах от 30.06.2012, от 31.07.2012, от 31.08.2012, от 30.07.2012, от 31.10.2012, от 30.11.2012, от 31.12.2012 (т. 1,      л.д. 25-28) ответчиком не подписывались. 

По расчету истца задолженность общества «Альянс 74» перед обществом «Интертрейд» по договору аренды от 29.05.2012  № 26оф/2012 за период с 06.06.2012 по 24.11.2012 составила  157 402 руб. 50 коп., из которых 81 375 руб. основной задолженности и 76 027 руб. 50 коп. пеней (расчет – т. 1, л.д. 8).

В подтверждение возникновения у общества «Интертрейд» права собственности на арендуемое ответчиком помещение истец представил свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2012 серии 74 АГ № 926139, из которого следует, что 14.05.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за обществом «Интертрейд» зарегистрировано право собственности на нежилое здание (административно-бытовой корпус ремонтно-эксплуатационного участка) общей площадью 1202,7 кв. м., литер А, этажность 2, подземная этажность 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 15А (т. 1,     л.д. 48). 

В качестве документа-основания для государственной регистрации указан договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2012. 

Истцом в материалы дела представлены также технические паспорта на нежилое здание (административно-бытовой корпус), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 15А (т. 2, л.д. 91-114).

Общество «Альянс 74» с исковыми требованиями не согласилось, представило отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме (т. 2, л.д. 41-43).

В обоснование возражений ответчик сослался на то обстоятельство, что с обществом «Облинвестсоюз» им был заключен договор аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 в отношении помещения площадью 25 кв. м, расположенного на 3-м этаже в здании по адресу: г. Челябинск,                       ул. Молодогвардейцев, 15В, тогда как предметом договора аренды от 29.05.2012 № 26оф/2012 является помещение № 26 площадью 25 кв. м, расположенное на 3-м этаже в здании по адресу: г. Челябинск,                        ул. Молодогвардейцев, 15А. 

По утверждению ответчика, указанные помещения являются разными объектами недвижимости: при этом за пользование помещением по адресу:                       г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 15В, обществом «Альянс 74» по договору аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 арендная плата уплачена в полном объеме обществу «Облинвестсоюз» по выставленным им счетам от 13.07.2012 № 156, от 07.08.2012, от 04.09.2012 (т. 2, л.д. 55-58), что подтверждается платежными поручениями от 24.07.2012 № 228 на сумму 17 500 руб., от  12.08.2012 № 260 на сумму 8 750 руб., от 05.09.2012 № 310 на сумму 8 750 руб. (т. 2, л.д. 59-61), помещение освобождено 21.09.2012; в свою очередь, помещение № 26 по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 15А, обществу «Альянс 74» не передавалось, данное помещение им                 не использовалось.

Общество «Облинвестсоюз» ликвидировано вследствие банкротства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 15.04.2013 внесена соответствующая запись (т. 2, л.д. 63-71).

         В судебных заседаниях 25.12.2013 и 27.01.2014-03.02.2014 представитель общества «Интертрейд» поддержал исковые требования в полном объеме. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что помещения, о которых идет речь в договоре аренды от 12.01.2012                     № 60оф/2011 и в договоре аренды от 29.05.2012 № 26оф/2012, являются одним и тем же объектом недвижимости. Арендованное ответчиком помещение находилось в составе незавершенного строительством объекта по адресу:         г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев (т. 2, л.д. 62). После введения данного объекта в эксплуатацию ему был присвоен адрес: г. Челябинск,                       ул. Молодогвардейцев, 15А.

         В судебном заседании 25.12.2013 и 27.01.2014-03.02.2014 представители общества «Альянс 74» возражали по существу исковых требований по основаниям, приведенным в отзыве. Настаивали на том, что помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 15А, о взыскании задолженности за пользование которым заявляет истец, ответчику не передавалось, охранные услуги ответчику истцом не оказывались; помещения, о которых идет речь в договоре аренды от 12.01.2012                     № 60оф/2011 и в договоре аренды от 29.05.2012 № 26оф/2012, являются разными объектами недвижимости.

         Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьями 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997           №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, являются составной частью зданий и (или) сооружений, следовательно, к отношениям по аренде помещений применяются правила, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что между обществом «Облинвестсоюз» (арендодатель) и обществом «Альянс 74» (арендатор) в отношении помещения площадью 25 кв. м, расположенного в здании на третьем этаже по адресу:          г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, дом 15В, был подписан договор аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 (т. 1, л.д. 44-48).

В указанном договоре аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 4.1 составил более одного года (с 12.01.2012 по 11.12.2013).

Во исполнение договора аренды офисного помещения от 12.01.2012          № 60оф/2011 помещение передано арендодателем - обществом «Облинвестсоюз» арендатору - обществу «Альянс 74» по акту приемки-передачи от 12.01.2012 (т. 2, л.д. 49).

Факт исполнения договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 (передача имущества в аренду, пользование имуществом в период действия договора, внесение арендных платежей) ответчиком не оспаривается. Доказательства того, что в процессе исполнения данного договора между ответчиком и арендодателем - обществом «Облинвестсоюз» возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем доказательств осуществления государственной регистрации указанного договора в материалах дела не имеется. Представители сторон в судебном заседании 27.01.2014-03.02.2014 пояснили суду апелляционной инстанции о том, что государственная регистрация договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 в Едином государственном