Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 по делу n А76-724/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была произведена.

Впоследствии здание, в котором находится  спорное помещение, было приобретено истцом у общества  «Облинвестсоюз» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2012, переход права на здание зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2012 (т. 1, л.д. 48, т. 2, л.д. 89).  О данном обстоятельстве истец уведомил общество «Альянс 74» (т. 2, л.д. 50).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано выше, требование о государственной регистрации  договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) не было соблюдено.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде добросовестным третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация обременений недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих обременениях.

В рассматриваемом случае, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 общество «Интертрейд» определенно знало о наличии обременения приобретаемого им у общества «Облинвестсоюз» недвижимого имущества арендой в пользу общества «Альянс 74» и об условиях договора аренды от 12.01.2012                   № 60оф/2011. О данном обстоятельстве представитель истца пояснил суду апелляционной инстанции в судебном заседании 03.02.2014.  

Указанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что общество «Интертрейд», согласившись приобрести в собственность здание, спорное помещение в котором находится во владении арендатора – общества «Альянс 74», фактически выразило согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому в анализируемой ситуации договор аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 сохранил  силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации до его расторжения сторонами, при том, что соглашения об аренде спорного помещения на иных условиях стороны не достигли. Как указано выше, от подписания нового договора аренды  от 29.05.2012  № 26оф/2012 (т. 1, л.д. 12-15) общество «Альянс 74» отказалось.

Доводы ответчика о том, что в договоре аренды от 12.01.2012                     № 60оф/2011 и в договоре аренды от 29.05.2012 № 26оф/2012 речь идет о разных помещениях ввиду указания в договорах различных адресов              (ул. Молодогвардейцев, 15В и ул. Молодогвардейцев, 15А), суд апелляционной инстанции отклоняет как надуманные, бездоказательные.

Из представленной в материалы дела переписки сторон (т. 2, л.д. 50-54) следует, что ответчик признавал наличие между ним и истцом договорных арендных отношений по поводу спорного нежилого помещения площадью      25 кв. м в здании по ул. Молодогвардейцев, 15В в г. Челябинске, но на условиях договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011.

Из имеющейся в открытом доступе информации о зданиях, строениях и сооружениях в г. Челябинске в сети «Интернет» (http://2gis.ru) следует, что здания с адресом «ул. Молодогвардейцев, 15В» в г. Челябинске не существует (т. 2, л.д. 142). Доказательств того обстоятельства, что спорное помещение находится в ином здании, чем то, которое было приобретено обществом «Интертрейд» у общества «Облинвестсоюз» по адресу                                    «ул. Молодогвардейцев, 15А», ответчик суду апелляционной инстанции          не представил, равно как не представил доказательств того, что спорное помещение арендовалось им у иного лица. Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.01.2014 № 01/034/2014-166 зарегистрированные права в отношении здания по ул. Молодогвардейцев, 15/В в г. Челябинске отсутствуют (т. 2, л.д. 90), общество «Облинвестсоюз» в настоящее время ликвидировано вследствие банкротства.    

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом представлен расчет основного долга за период с 06.06.2012 по 24.11.2012, размер которого составил 81 375 руб. (с учетом арендной платы в сумме 10 500 руб. в месяц и платы за услуги по охране помещения в сумме 1 125 руб. в месяц) (т. 1, л.д. 8). Данный расчет признан судом апелляционной инстанции необоснованным.

Как указано выше, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае по условиям договора аренды от 12.01.2012     № 60ф/2011 арендная плата составляет 350 руб. за один квадратный метр в месяц, за всю арендуемую площадь в месяц – 8 750 руб.; в арендную плату входит возмещение расходов арендодателя за водоснабжение и теплоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз твердых бытовых отходов, а также плата за загрязнение окружающей среды в части платы за размещение твердых бытовых отходов, и другие эксплуатационные услуги; в арендную плату не входит оплата за содержание и обслуживание системы пожарно-охранной сигнализации, услуги по охране помещения, оплата услуг телефонной связи и доступа в «Интернет» (пункты 2.1, 2.2 договора).

Соглашения об ином размере и составе арендной платы общество «Интертрейд» и общество «Альянс 74» не достигли.

Обратного истцом суду апелляционной инстанции не доказано.

Суд апелляционной инстанции, самостоятельно осуществив расчет основного долга по договору аренды, установил, что задолженность общества «Альянс 74» по арендной плате за обозначенный в исковом заявлении период с 06.06.2012 по 24.11.2012 составляет 49 291 руб. 67 коп.

Период

Количество дней пользования

Сумма арендной платы

Сумма основного долга (нарастающим итогом)

С 06.06.2012

по 05.07.2012

30

8 750

8 750

С 06.07.2012

по 05.08.2012

31

8 750

17 500

С 06.08.2012

по 05.09.2012

31

8 750

26 250

С 06.09.2012

по 05.10.2012

30

8 750

35 000

С 06.10.2012

по 05.11.2012

31

8 750

43 750

С 06.11.2012

по 24.11.2012

19

5 541, 67

(пропорционально

19 дням пользования)

49 291,67

Итого

49 291,67

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что в соответствии с условиями договора аренды от 12.01.2012 № 60ф/2011 арендодатель вправе был в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы (пункт 2.3 договора), что и было сделано истцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Оценка возможности изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке может быть произведена судом путем исследования обстоятельства исполнения сторонами соответствующего договорного условия, тогда как именно на данной стадии, как следует из материалов настоящего дела, между сторонами договора возникли разногласия.

Согласно пункту 2.3 договора от 12.01.2012 № 60оф/2011 арендодатель вправе увеличить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год в течение действия договора, в соответствии с ростом инфляции по данным Госкомстата РФ, но не более чем на 14 процентов.

Содержание названного пункта договора не позволяет определить, какие конкретно данные Госкомстата РФ об уровне инфляции и за какой период времени следует учитывать при увеличении размера арендной платы. Пояснить суду апелляционной инстанции о том, какими данными Госкомстата РФ об уровне инфляции пользовался истец при увеличении размера арендной платы, на каком основании арендная плата была увеличена более, чем на 14 процентов, последний затруднился.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае в договоре аренды от 12.01.2012 № 60ф/2011 условие об изменении арендодателем арендной платы в одностороннем порядке фактически не было согласовано, а соглашение об увеличении арендной платы до 10 500 руб. между обществом «Интертрейд»  и обществом «Альянс» не было достигнуто.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае задолженность по арендной плате у общества «Альянс 74» перед обществом «Интертрейд» отсутствует, поскольку общество «Альянс 74» освободило спорное помещение 21.09.2012, уплатив при этом установленную договором аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 арендную плату обществу «Облинвестсоюз» за июнь-сентябрь 2012 г. в полном объеме.

         В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с положениями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче;  уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).

В уведомлении о расторжении договора по инициативе арендатора от 21.09.2012 (т. 2, л.д. 54) общество «Альянс 74» указало, что договор аренды считается расторгнутым с 20.11.2012, офисное помещение будет освобождено до 20.11.2012. 

Доказательств того, что спорное помещение было возвращено арендодателю в установленном законом и договором аренды от 12.01.2012         № 60оф/2011 порядке до 24.11.2012, ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил, в судебном заседании представители ответчика пояснили суду апелляционной инстанции об отсутствии таких доказательств.

Доказательств того, что общество «Интертрейд» уклонялось от подписания документа о передаче спорного помещения, ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела также не представил.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования (статья 312 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы закона надлежащим признается лишь исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего должен рассматриваться прежде всего кредитор.

Исполнение обязательства ненадлежащему лицу приравнивается к неисполнению. Как следствие, оно не прекращает обязательства и                      не освобождает должника от обязанности предоставить исполнение кредитору. Кроме того, оно дает кредитору возможность воспользоваться всеми способами защиты, предоставленными ему на случай неисполнения.

Согласно условиям договора аренды от 12.01.2012 № 60оф/2011 арендная плата за месяц аренды по договору уплачивается единовременно до 5 числа текущего месяца (пункт 3.1), оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца, при безналичных расчетах обязательство арендатора по оплате считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В рассматриваемом случае общество «Интертрейд» направило в адрес общества «Альянс 74» уведомление о переходе к обществу «Интертрейд» прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, заключенному между обществом «Облинвестсоюз» и обществом «Альянс 74», в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости с 01.06.2012 производить уплату арендных платежей по указанным в уведомлении реквизитам обществу «Интертерйд» (т. 2, л.д. 50). Данное уведомление ответчик получил не позднее 01.06.2012, что следует из переписки сторон (письмо общества «Альянс 74» от 01.06.2012 – т. 2, л.д. 51, 52), однако арендную плату за июнь-сентябрь 2012 г. продолжал вносить обществу «Облинвестсоюз», что подтверждается платежными поручениями от 24.07.2012 № 228 на сумму 17 500 руб., от  12.08.2012 № 260 на сумму 8 750 руб., от