Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2013 по делу n А35-8901/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в аварийном состоянии, ввиду высокой стоимости строительно-монтажных работ производить реконструкцию этих зданий с заменой или ремонтом всех негодных конструкций - экономически нецелесообразно. Так же, согласно письму ОАО «Энергосбыт», плата за технологическое присоединение электроустановок потребителей к электрическим сетям филиала ОАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго» ориентировочно составит 116 200 000 руб.

Доказательств того, что здания по состоянию на 01.04.2008 г. находились в ином состоянии - удовлетворительном, а также эксплуатировались по своему прямому назначению, в распоряжение экспертов не имелось.

Эксперт Зырин А.Н. пояснил, что при проведении экспертизы были использованы данные, содержащиеся в базе Газеты «Моя Реклама», собственная база.

Эксперт Зырин А.Н. пояснил, что не знал о том, что на момент оценки здания находились в аварийном состоянии, равно как и по состоянию на  2008 г.

Эксперт Зырин А.Н. опирался на технические паспорта БТИ, а также отказался от использования материалов, подготовленных строительной организации, так как есть, по его мнению, противоречивые сведения.

Таким образом, эксперт Зырин А.Н. при проведении экспертизы учел только количественные характеристики объектов оценки (площадь, высоту, использованные при строительстве материалы), однако не учел качественные характеристики объекта – его износ, конструктивные особенности, возможность его дальнейшего использования в производственных или торговых целях, иных характеристик, влияющих на оборотоспособность объекта.

Судебная коллегия считает необходимым указать, что экспертом Зыриным А.Н. не учтено, что годы ввода эксплуатации объектов оценки являются 1956, 1964, 1965, 1988 (два объекта).

Данные упущения противоречат п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254, согласно которому в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки – количественная и качественная характеристики объекта оценки.

Кроме того, в стоимость объектов экспертизы была заложена стоимость земельного участка, с переходом прав на здание такие же права переходят на земельный участок.

Из материалов дела видно, что право на земельный участок не было определено. Собственником объекта в данном случае может являться либо государство, либо иное лицо. Кроме того, предметом оценки являлись здания, которые были реализованы по оспариваемой сделке.

Таким образом, экспертом в сумму стоимости объекта оценки включена стоимость иного самостоятельного объекта недвижимости.

На дату отчуждения объектов невозможно с достоверной точностью определить, на каком титульном праве принадлежит земля продавцу, а также её точный размер.

Данные обстоятельства, в совокупности, по мнению судебной коллегии, исключают возможность оценки прав на земельный участок в рамках проведения указанной экспертизы.

При этом, экспертное заключение экспертов Государственного унитарного предприятия Белгородской области «Оценщик» указанными недостатками не обладает.

Заявитель указывает, что заключение экспертов Государственного унитарного предприятия Белгородской области «Оценщик» является недопустимым доказательством, поскольку противоречит п. 19 Федеральных стандартов оценки № 1, который запрещает использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, а именно: конкурсный управляющий сослался на факт использования заключения ОАО «Агропромстройпроект» - заключения о техническом состоянии качества строительных конструкция №08-08-5 от августа 2008 года.

Однако, в данном случае эксперты использовали информацию о событии – износе зданий, которая произошла не после даты оценки, а до даты оценки. Констатация после совершения сделки факта износа, как события, произошедшего до даты совершения сделки, не противоречит п. 19 Федеральных стандартов оценки № 1.

Доводы конкурсного управляющего о том, что при расчете стоимости объектов недвижимости затратным подходом эксперты ГУН «Оценщик» в расчетах не учили стоимость земельных участков, правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку предметом оспариваемой сделки земельные участки не были.

Кроме того, конкурсным управляющим не принято во внимание, что для определения стоимости объектов необходимо определить субъекта прав на земельный участок (государство или иной участник правоотношений), право, на основе которого данный участок определен.

Эксперт Зырин А.Н. сведениями о правах на участок, о точных размерах земельного участка не обладал. Доказательств того, что стоимость объектов оценки должна была быть включена стоимость земельных участков, правами на которые должник не обладал, суду не представлено.

Кроме того конкурсный управляющий указывает, что в соответствии со ст. 7 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Согласно тексту заключения №1110/1 от 10.10.2012 г. и данным в суде объяснениям эксперт Голубев Н.П. в основу своего заключения положил данные о техническом состоянии объектов, взятых в заключении ОАО «Агропромстройпроект».

По мнению конкурсного управляющего, эксперты Голубев Н.П. и Гридасов Н.Б. при производстве экспертизы основывались не на результат самостоятельно произведенных исследований и своих специальных знаниях, а на результатах заключения ОАО «Агропромстройпроект» в нарушении требований ст. 7 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Вместе с тем, заявителем не учтено, что при проведении экспертизы эксперты могли в силу п. 19 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» при проведении оценки использовать информацию, которая должна была удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

На основании изложенного, вопрос об источнике такой информации нормы ФСО № 1 не содержат.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что эксперты могли в качестве источника информации использовать информацию о качественных характеристиках объекта, которая содержалась в заключении ОАО «Агропромстройпроект».

Доказательств обратного суду представлено не было.

Довод конкурсного управляющего о том, что эксперты самостоятельно собирали доказательства по делу, основан на предположении и вероятностном моделировании фактов, в связи с тем, что для опровержения доводов эксперта необходимо доказать, что имеются нарушения ФСО, который повлиял на достоверность цены имущества. Указанные конкурсным управляющим обстоятельства данные факты не подтверждают.

Переход права собственности и право собственности ОАО «Электроаппарат» на объекты недвижимого имущества были зарегистрированы Управлением ФРС по Курской области в установленном порядке - 15 апреля 2008 года Управлением ФРС по Курской области были выданы ОАО «Электроаппарат» следующие свидетельства о государственной регистрации права: на объект недвижимого имущества - нежилое здание Литер В1 серии 46-АГ № 190235, на объект недвижимого имущества - нежилое здание Литер В13 серии 46-АГ № 190244, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер В15 серии 46-АГ № 190242, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер Б4 серии 46-АГ № 190243, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер В50 серии 46-АГ № 190245.

Расчет по сделкам за приобретенное у ОАО «КЗТА» имущество, со стороны ОАО «Электроаппарат» был осуществлен надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № 2747 от 08.05.2008 года и № 2990 от 15.05.2008 года об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 1; платежным поручением № 2991 от 15.05.2008 года об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 2; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2687 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 3; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2689 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 4; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2688 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 5.

Таким образом, оспариваемые ОАО «КЗТА» сделки были исполнены сторонами надлежащим образом, ОАО «Электроаппарат» владело и пользовалось спорным недвижимым имуществом с момента государственной регистрации права собственности ОАО «Электроаппарат» на него и вплоть до 01.06.2010 года, неся бремя расходов в связи с содержанием данного имущества, в том числе осуществляя ремонт данного имущества.

Согласно представленным ОАО «Электроаппарат» сведениям, основанным на документальных доказательствах, до заключения ОАО «Электроаппарат» рассматриваемых сделок, со стороны ОАО «КЗТА» были предоставлены доказательства, подтверждающие факт одобрения сделок по отчуждению имущества полномочным органом управления Общества «КЗТА»; факт утверждения полномочным органом управления Общества «КЗТА» стоимости отчуждаемого имущества; факт одобрения полномочным органом управления Общества «КЗТА» проекта договора купли-продажи имущества.

Со стороны ОАО «КЗТА» были предоставлены Протоколы заседания Совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 02/04/08, от 02.04.2008 года № 03/04/08, от 02.04.2008 года № 04/04/08.

В соответствии с данными протоколами Совет директоров одобрил сделки по отчуждению объектов недвижимого имущества - нежилых зданий Литер В1, В13, В15, Б4, В50 в соответствии с прилагаемыми к ним проектами договоров купли - продажи имущества, в том числе протоколом от 02.04.2008 года № 02/04/08 сделку по продаже недвижимого имущества -трехэтажного нежилого здания Литер В1 площадью 27758,4 кв.м.; протоколом от 02.04.2008 года № 03/04/08 сделки по продаже недвижимого имущества - нежилого здания Литер В13 площадью 1170,9 кв.м., нежилого здания Литер В50 площадью 8644 кв.м., нежилого здания Литер Б4 площадью 3384,9 кв.м.; протоколом от 02.04.2008 года № 04/04/08 сделку по продаже недвижимого имущества - нежилого здания Литер В15 площадью 35280,2 кв.м.

С одобрением сделок по продаже объектов недвижимого имущества, представленные Продавцом протоколы заседания Совета директоров ОАО «КЗТА» свидетельствуют о том, что советом директоров была утверждена стоимость подаваемых объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что в соответствии с протоколом заседания Совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 02/04/08, совет директоров утвердил цену отчуждаемого объекта недвижимого имущества - трехэтажного нежилого здания Литер В1 площадью 27758,4 кв.м. в размере 11767000 руб. (без НДС).

При этом, цена определялась на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/043-2008 от 26.02.2008 года. В соответствии с протоколом заседания Совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 03/04/08, Совет директоров утвердил цену отчуждаемых объектов недвижимого имущества - нежилого здания Литер В13 площадью 1170,9 кв.м. в размере 384006 руб. (без НДС), нежилого здания Литер В50 площадью 8644 кв.м. в размере 3686556 руб. (без НДС), нежилого здания Литер Б4 площадью 3384,9 кв.м. в размере1 332500 руб. (без НДС).

Цена определялась исходя из отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/044-2008 от 26.02.2008 года, а также исходя из отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/043-2008 от 26.02.2008 года.

В соответствии с протоколом заседания Совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 04/04/08, Совет директоров утвердил цену отчуждаемого объекта недвижимого имущества - нежилого здания Литер В15 площадью 35280,2 кв.м. в размере 11767000 руб. (без НДС).

Цена определялась на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/044-2008 от 26.02.2008 года.

Данные отчеты независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества были подготовлены ООО «Дивиденд» 26.02.2008 года по договору № 31 от 25.02.2008 года, заключенному с ОАО «КЗТА», т.е. с самим заявителем и задолго до заключения оспариваемых договоров. Указанные отчеты были предоставлены продавцом покупателю в момент подписания рассматриваемых сделок. Достоверность рыночной стоимости объектов, определенной ООО «Дивиденд», также подтверждается заключением Общероссийской общественной организации «Ассоциация российских магистров оценки» по рецензированию представленных документов № 70-О/12.

Согласно данному заключению итоговая величина рыночной стоимости, определенная в отчетах от 26.02.2008 года № 467.46.003/043-2008 и № 467.46.003/044-2008, в целом соответствует рыночным условиям на дату оценки.

В материалах дела также содержится отчет ООО «Консалтинговая компания «Бизнес, оценка и право» об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (здания нежилые), расположенных по адресу: Курская обл., г. Курск, уд. Энгельса, д. 115 по состоянию на 19.05.2010 года, в котором оценщик пришел к выводам о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества аналогичным тем, которые приведены ООО «Дивиденд» в отчетах от 26.02.2008 года № 467.46.003/043-2008 и № 467.46.003/044-2008.

Таким образом, в момент заключения рассматриваемых сделок должник руководствовался отчетами об оценке имущества, определял ее стоимость на основании рыночной стоимости указанных объектов.

Как обоснованно указал суд области, у ОАО «Электроаппарат» отсутствовали основания сомневаться в том, что рыночная стоимость приобретаемых последним объектов недвижимого имущества, определенная на основании отчетов независимого оценщика, является заниженной. Между тем в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием