Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу n А48-3626/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины стоимости уступаемых прав и обязанностей по договорам аренды должен быть разрешен в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при определении рыночной стоимости передаваемых прав и обязанностей по договорам аренды спорных земельных участков за основу надлежит принять Отчет об оценке от 11.12.2012г. №148-2012 рыночной стоимости права аренды на земельные участки по состоянию на 19.07.2011г. (оценщик – ООО «ЛегалСервис»).

В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит требования к отчету об оценке, которым, согласно выводу суда первой инстанции, соответствует отчет ООО «Легал Сервис».

При этом судом первой инстанции не принят довод ответчиков о недействительности данного Отчета об оценке ввиду его несоответствия требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчете не указаны основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, реквизиты должника – правообладателя объекта оценки и балансовой стоимости данного объекта оценки ввиду следующего.

Основанием для проведения оценки является договор №148/2012-ОЦ от 06.12.2012г. возмездного оказания оценочных услуг по определению рыночной стоимости земельных участков, заключенный между ОАО «Острогожский комбинат по производству солода» и ООО «Легал Сервис» (стр. 5,9 Отчета).

Объектом оценки в соответствии с пунктом 6.2 Отчета являются земельные участки, права и обязанности по договорам аренды которых переданы по спорным соглашениям от 19.07.2011г. (стр. 10 Отчета).

Согласно пункту 6.3 Отчета целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости права аренды земельных участков как предмета сделки уступки права требования (перенайма).

Балансовая стоимость прав аренды земельных участков не могла быть отражена в отчете об оценке, поскольку арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 в соответствии с приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.10.2000 N 94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению». При этом судом установлено, что указанные сведения о балансовой стоимости не содержаться ни в одном из представленных в материалы дела (в том числе и ответчиками) отчетах об оценке.

Отсутствие же реквизитов юридического лица – правообладателя оцениваемых прав, а также доводы и замечания ответчиков о недостоверных сведениях, указанных в тексте Отчета об оценке, являются несущественными, и данные неточности и описки, допущенные оценщиком, не влияют на расчетные промежуточные и итоговые значения стоимости прав аренды земельных участков.

Согласно абз. 1 ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО №1), утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В отчете №148-2012 оценщиком были использованы только сравнительный и доходный подходы. Свой отказ от применения затратного метода оценщик обосновал возможностью его использования только при оценке застроенных земельных участков (стр. 21 отчета).

Согласно пункту 15 ФСО № 1 под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Из содержания данных определений видно, что данные подходы применимы к строительству или реконструкции объекта.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ от применения затратного подхода, является обоснованным.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбор конкретных методов (либо отказ от их использования) в рамках каждого из вышеописанных подходов остается на усмотрение оценщика.

ООО «Легал Сервис» использовались при сравнительном подходе метод сравнения продаж, основывающийся на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, которые были проданы (уступлены) с учетом конкретных особенностей (период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, величина арендной платы и т.п.)

Метод прямого сравнения продаж является наиболее эффективным для определения рыночной стоимости прав аренды арендатора.

При использовании данного подхода оценщик сравнивал продажу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков по 5 оспариваемым соглашениям с договорами о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков в Орловской области, заключенными иными лицами (стр. 33-37 Отчета).

В ходе расчетов при сравнении продаж в цены объектов-аналогов оценщик внес поправки (дисконты), такие как: обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, транспортная доступность и т.д.

Стоимость прав аренды ЗАО «Агрофирма Сельхозинвест» определенная сравнительным подходом по 5 земельным участкам составила 113 823 810 руб.

При доходном подходе использовался метод предполагаемого использования. Он позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством оценки количества, качества и продолжительности тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозируемого времени (чистый операционный доход).

Для определения рыночной стоимости прав аренды земельных участков с применением доходного подхода, оценщик определил валовой доход (средняя урожайность зерновых культур с 1 га * среднюю цену на зерновые в Орловской обл. руб/т) за 1 год по каждому земельному участку и вычел из него следующие расходы:

- себестоимость зерновых для площади земельного участка, в том числе оплата труда с отчислениями, посадочный материал, удобрения, химические средства защиты, электроэнергия, нефтепродукты, затраты на страхование, содержание основанных средств;

- расходы по арендной плате, по земельному, сельскохозяйственному налогу, определив чистый операционный доход от использования земельных участков.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки оценщик использовал ставку дисконтирования, полученную на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций, определенную методом кумулятивного построения.

Оценщик применил ставку капитализации в размере 15% и умножил полученные данные на срок действия договоров аренды с момента передачи должником прав аренды ООО «Сельхозинвест» и ООО «ЛивныИнтерТехнология».

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отклонении довода ответчиков о том, что представленные конкурсным управляющим и кредитором Отчеты об оценке (в том числе и анализируемый отчет) содержат оценку только уступаемых прав без оценки передаваемых обязанностей, без учета понесенных арендаторами затрат и расходов будущих периодов.

Стоимость прав аренды ЗАО «Агрофирма Сельхозинвест» определенная доходным подходом по 5 земельным участкам составила 80 026 747 руб.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (далее - ФСО №3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Представленный отчет об оценке не содержит противоречивые выводы оценщика относительно оцениваемых прав аренды, содержит ссылки на сайты в сети «Интернет», содержащие сведения обо всех показателях, используемых для расчета прибыли от использования земельных участков и, соответственно, стоимости прав аренды.

Отчет об оценке ООО «Легал Сервис», по мнению суда, в полной мере отвечает принципам проверяемости и существенности, содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и не допускает неоднозначного толкования.

Выводы и критерии, которые использует оценщик для определения стоимости прав аренды, принадлежащих арендатору земельных участков (т.е. ЗАО «Агрофирма Сельхозинвест»), аналогичны и соответствуют принципам, исходя из которых определяется рыночная стоимость земельных участков согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №1102-р.

Так, при расчете прибыли от использования спорных земельных участков оценщик исходит из принципа наиболее эффективного использования – использования земельных участков по прямому назначению, т.е. для сельскохозяйственного использования. При этом на странице 41 Отчета оценщик делает обоснованный и однозначный вывод о том, что арендатор имеет выгоду от использования недвижимости, когда уплачиваемые им платежи за аренду и коммунальные услуги оказываются меньше доходов от использования недвижимости. Если эту разницу привести к дате оценки с посредством ставки дисконтирования, то получиться стоимость прав аренды (стоимость права временного владения или пользования или только пользования), которыми владеет арендатор.

Данные выводы и критерии, используемые оценщиком для определения стоимости прав аренды также опровергают довод ответчиков об определении в спорных отчетах об оценке стоимости только уступаемых прав без учета расходов и затрат, понесенных новыми арендаторами.

Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка на основе удельных весов, отражающих достоверность результатов того или иного подхода, единой стоимостной оценки объекта.

Оценщик, учитывая тот факт, что сравнительный подход, несмотря на то, что рынок купли-продажи земельных участков находится в стадии формирования и цены за 1 га во многом зависят от спроса и предложения, более объективно отражает ситуацию на рынке, чем затратный подход, присвоил затратному подходу 40% веса, сравнительному – 60%. Вместе с тем, данные выводы оценщика следует признать обоснованными, поскольку нормы, согласно которым оценщик обязан обосновывать распределение весовых коэффициентов результатов каждого из подходов, отсутствуют. Проведенные расчеты и анализ с применением двух подходов позволили сделать оценщику вывод, что рыночная стоимость прав аренды на земельные участки по состоянию на 19.07.2011г. в отношении прав, возникших у ЗАО «Агрофирма Сельхозинвест» из договоров аренды, с учетом условий, указанных в этих договорах, а именно: срок аренды, размер арендной платы, площадь земельных участков, их местоположение, с учетом округления составляет:

- на земельный участок кадастровый № 57:22:000 00:30 площадью 3787,26 га - 26 289 000 руб.;

- на земельный участок кадастровый № 57:22:005 01 08:0249 площадью 2803,62 га - 21 095 000 руб.;

- на земельный участок кадастровый № 57:22:000 00 00:131 площадью 2971,76 га - 22 087 000 руб.;

- на земельный участок кадастровый № 57:22:000 00 00:0161 площадью 1872 га - 14 350 000 руб.;

- на земельный участок № 57:22:000 00 00:0168 площадью 2143,96 га - 16 485 000 руб.

При этом общая стоимость прав аренды арендатора по пяти земельным участкам с учетом округления составляет 100 306 000 рублей и превышает стоимость уступленных должником прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на основании пяти Соглашений от 19.07.2011г. более чем в 200 раз, что позволяет сделать суду вывод о существенном отличии определенной оценщиком стоимости от цены оспариваемых сделок.

Учитывая, что данные отчетов об оценке должны быть достоверны и проверяемы, полученные оценщиками ООО «Оценочная группа «Сколько», ИП Иршиным А.А. и ИП Медведевым С.Л. не принимаются судом в качестве достоверных для определения