Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

- Договор аренды № 1319-А от 14.03.2003, по условиям которого возможно было проведение зачета затрат в счет арендной платы (соглашение от 16.04.2003)  расторгнут с 01.11.2004 соглашением от 30.12.2004.

- Таким образом, по состоянию на 30.12.2004 истцу должно было быть известно о прекращении договора аренды № 1319-А от 14.03.2004, наличии отказа арендодателя в возмещении затрат, а соответственно о наличии права на предъявление требований о возмещении стоимости улучшений арендованного имущества исходя из правил статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

- Трехлетний срок с указанной даты истек к моменту предъявления настоящего иска.

- Из представленной сторонами переписки не усматривается, что арендодатель либо финансовое управление администрации г. Норильска признавали наличие перед истцом долга по возмещению стоимости неотделимых улучшений.

- В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

- На основании изложенного в связи с пропуском истцом срока исковой давности в удовлетворении иска следует отказать».

01.12.2004 между управлением собственности и жилищного фонда Администрации города Норильска (арендодатель) и предпринимателем Фабрус Натальей Арсентьевой (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А.

В соответствии с пунктом 1.1. договора на основании распоряжения начальника Управления собственности и жилищного фонда № 514 от 28.10.2004 арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество (объект), а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Объект по договору предоставляется для использования его в следующих целях: для размещения продовольственного магазина и кулинарии. Объект расположен по адресу: г.Кайеркан, ул. Пионерская, д. 1-Б. Общая площадь объекта составляет: 266,40 кв.м. При расчете арендной платы применяется  выписка из технического паспорта объекта, являющаяся неотъемлемой частью договора.

Срок действия договора устанавливается с 01.11.2004 до 29.10.2005 (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 2.2.14. договора арендатор обязуется освободить объект не позднее двух недель с момента: окончания срока действия договора; получения уведомления арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 5.3.1 – 5.3.7 договора.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора месячная плата за аренду объекта на момент заключения договора (согласно прилагаемым расчетам, являющимся неотъемлемой частью договора) составляет 16 916 рублей 37 копеек, без учета НДС.

Согласно пункту 3.1.2. договора арендная плата производится путем предоплаты. Оплата производится не позднее последнего числа месяца, предшествующего отчетному. Одновременно с арендной платой подлежит перечислению арендатором НДС в сроки и в порядке, установленном действующим налоговым законодательством РФ.

На основании пункта 3.1.3. договора ежемесячно в сроки, установленные договором для внесения арендных платежей, подлежат перечислению в местный бюджет амортизационные отчисления в размере 1 023 рублей 43 копеек

В соответствии с пунктом 3.2. договора при изменении утвержденной в установленном порядке методики определения арендной платы за нежилые помещения, являющейся основой для расчета арендной платы по договору, либо коэффициентов (в том числе их размера), применяемых при расчете, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора. Направление арендатору уведомления должно быть произведено таким образом, чтобы арендатор ознакомился или имел возможность ознакомиться с изменением размера арендной платы не позднее, чем за один месяц до наступления срока соответствующего платежа. Изменение арендой платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Согласно пункту 3.3. договора при неуплате арендатором арендной платы в месячный срок с момента наступления срока платежа арендодатель имеет право взыскать с арендатора задолженность в установленном действующим законодательством порядке. Подтверждением перечисления арендной платы в срок является предоставление арендодателю копии платежного документа.

В соответствии с пунктом 4.2. договора при неуплате арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 3.1.2. договора, начисляется пени за каждый день просрочки в размере 0,2 процента от просроченной суммы.

Согласно пункту 5.1. договора, договор прекращает свое действие: по окончании срока, указанного в пункте 1.2. договора; досрочно по соглашению сторон; при его расторжении в соответствии с пунктами 5.3., 5.4. договора; по иным основаниям, установленным действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 5.2. договора вносимые в договор дополнения и изменения подлежат рассмотрению сторонами в двухнедельный срок с момента получения предложения о внесении в договор изменений, дополнений и оформляются дополнительными соглашениями, подписываемыми сторонами. Вносимые в договор дополнения и изменения вступают в силу момента подписания их арендодателем и арендатором, если иное не установлю самими изменениями (дополнениями) или действующим законодательством.

Согласно пункту 5.3.2. договора, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (без обращения в суд) при возникновении у арендатора задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором с учетом изменений и дополнений к нему в течение двух месяцев подряд.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения объекта производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, выданного  после предварительного согласования с УКРиС.

По акту приема-передачи от 01.11.2004 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование помещения общей площадью 266,40 кв.м. в доме № 1-Б по ул. Пионерская, в г. Кайеркан.

Стороны согласовали следующие расчеты размера арендной платы, согласно которым арендная плата:

- за 100 кв.м. составляет 6 980 рублей 75 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 1 256 рублей 54 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 384 рублей 17 копеек;

- за 61,10 кв.м. составляет 2 993 рублей 19 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 538 рублей 77 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 234 рублей 73 копеек;

- за 105,30 кв.м. составляет 6 942 рублей 43 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 1 249 рублей 64 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 404 рублей 53 копеек

Решением городского Совета МО «город Норильск» № 55-747 от 22.04.2005 улица Пионерская в г. Кайеркан переименована в улицу Школьная.

14.04.2006 сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004, согласно пункту 1 которого стороны внесли изменения в пункт 2.2.14 изложив в следующей редакции: «Освободить объект не позднее двух недель с момента окончания срока действия или расторжения договора».

В соответствии с пунктом 2 соглашения стороны внесли изменения в пункты 3.1.1, 3.1.2 договора изложив в следующей редакции:

«3.1.1 Месячная плата за аренду объекта (согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора) составляет: 18 771 рублей 05 копеек, без учета НДС. НДС составляет: 3 378 рублей 79 копеек

3.1.2. Арендная плата производится путем предоплаты. Оплата производится не позднее последнего числа месяца, предшествующего отчетному».

Согласно пункту 3 стороны внесли изменения в пункт 3.1.3. изложив в следующей редакции: «Ежемесячно в сроки, установленные настоящим договором для внесения арендных платежей, подлежат перечислению амортизационные отчисления в размере 1 023 рублей 43 копеек».

Стороны согласовали следующие расчеты размера арендной платы, согласно которым арендная плата:

- за 100 кв.м. составляет 7 040 рублей 75 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 1 267 рублей 34 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 384 рублей 17 копеек;

- за 61,10 кв.м. составляет 3 359 рублей 74 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 604 рублей 75 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 234 рублей 73 копеек;

- за 105,30 кв.м. составляет 8 370 рублей 56 копеек в месяц, ежемесячный размер НДС составляет 1 506 рублей 70 копеек, ежемесячная сумма амортизационных отчислений составляет 404 рублей 53 копеек

Пункт 5.3 договора изложен в следующей редакции: «настоящий договор может быть расторгнут арендодателем в судебном порядке при следующих обстоятельствах:».

Пункт 7.1 договора изложен в новой редакции: «неотделимые улучшения объекта производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, выданного после предварительного согласования с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Норильска, и по окончании срока действия договора аренды передаются арендодателю безвозмездно».

Пунктом 8 соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента подписания  сторонами и распространяет действие на отношения сторон, сложившиеся с 01.01.06.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2008 по делу №А33-1305/2008 по иску индивидуального предпринимателя Фабрус Натальи Арсентьевны к Управлению имущества Администрации города Норильска о признании договора действующим исковые требования удовлетворены, договор аренды недвижимого муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004, заключенный между Управлением имущества Администрации города Норильска и предпринимателем Фабрус Натальей Арсентьевной, признан действующим.

Указанным решением установлены следующие обстоятельства:

« - из материалов дела следует, что отношения  сторон по  настоящему делу возникли из  договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004 и регламентированы  главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

-  факт  передачи  ответчиком нежилого помещения по  договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004 истцу во временное  владение  и пользование  подтвержден приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 01.11.2004.

- согласно пункту 1.2 договора № 2200-А от 01.12.2004 срок действия договора устанавливается с 01.11.2004 до 29.10.2005.

- на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

- согласно пункту 6.1 договора № 2200-А от 01.12.2004 арендатор имеет право за месяц до окончания срока действия договора письменно обратиться с ходатайством к арендодателю о заключении договора аренды объекта на новый срок. При отсутствии ходатайства арендатора, договор считается прекратившим свое действие в указанный в пункте 1.2 договора срок, а объект подлежит освобождению. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть арендодателем пересмотрены.

- как следует из материалов дела, 01.10.2005 арендатор, на основании пункта 6.1 договора, направил в адрес ответчика заявление с просьбой пролонгировать договор № 2200-А от 01.12.2004 на новый срок.

- кроме того, согласно пункту 6.1 договора, соглашением от 01.01.2006 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004, сторонами пересмотрены условия договора на новый срок действия договора  - с 01.01.2006.

- учитывая то, что истец продолжает пользоваться арендованным помещением после 29.10.2005 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004  с 30.10.2005 считается заключенным на неопределенный срок.

- согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

- ответчиком не представлено доказательств предупреждения истца об отказе от договора, в связи с чем договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004 является действующим».

Письмом от 12.08.08 № 150-3543/155 истец уведомил ответчика на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от договора аренды от 01.12.04 № 2200-А в на основании п. 6 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления и о необходимости освободить помещение. Указанное уведомление получено ответчиком 05.09.2010 согласно почтовому уведомлению.

06.07.2010 главным специалистом отдела контроля Управления имущества Администрации города Норильска Бельянской Е.В., в присутствии предпринимателя Фабрус Н.А. (Молчанова) составлен акт № 3092/АИ проверки фактического использования нежилого помещения муниципальной собственности, согласно которому помещение арендованного объекта, расположенного по адресу: г. Норильск, район Кайеркан, ул. Школьная, д. 3-А, общая площадь 266,40 кв.м. используется ИП Молчановой Н.А. для размещения кулинарии и кафе-бара «Таймырский».

Письмом от 13.08.2010 № 150-3206/155 истец указал на прекращение действия договора  аренды от 01.12.04 № 2200-А с 05.12.08 и предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате, амортизационным отчислениям и начисленным пени в сумме 2 305 275 рублей 95 копеек, задолженность по арендной плате и процентам за несвоевременный возврат в сумме 396 572 рублей 22 копеек, выполнить действия