Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по освобождению и возврату недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, район Кайеркан, ул. Школьная, д. 3-А, общей площадью 266,40 кв.м. по акту приема-передачи в Управление имущества Администрации города Норильска. Указанное уведомление получено ответчиком 21.09.2010 согласно почтовому уведомлению.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту от 18.04.2011 нежилого помещения № 35 в доме № 3А по ул.Школьной района Кайеркан г.Норильска, общая площадь помещения составляет 256,4 кв.м.

За период с 01.11.2004 по 05.12.2008 истцом начислена арендная плата за пользование переданными помещениями площадью 256,4 кв.м. в сумме 863 161 рублей 36 копеек

Арендная плата истцом начислена согласно следующим ставкам арендной платы:

- 16 281 рублей 40 копеек в месяц за период с 01.11.2004 по 30.04.2006;

- 7 138 рублей 16 копеек за период с 14.04.2006 по 30.04.2006;

- 18 065 рублей 94 копеек в месяц за период с 01.05.2006 по 31.11.2008;

- 2 913 рублей 86 копеек за период с 01.12.2008 по 05.12.2008.

Ответчик оплату не произвел, в  результате задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 863 161 рублей 36 копеек

За период с 01.11.2004 по 05.12.2008 истцом начислены амортизационные отчисления в сумме 48 423 рублей 87 копеек из расчета 985 рублей в месяц (по договорам аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1319-А от 14.03.2003, № 2200-А от 01.12.2004) и 158 рублей 87 копеек за декабрь 2008 года.

Ответчик оплату не произвел, в результате задолженность ответчика перед истцом по амортизационным отчислениям составила 48 423 рублей 87 копеек

За нарушение сроков внесения арендной платы истец в соответствии с пунктом 4.2. договора начислил ответчику пени в размере 0,2 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 01.11.2004 по 05.12.2008 в сумме 1 290 548 рублей 45 копеек

За нарушение сроков возврата арендованного помещения истцом начислена арендная плата за период с 06.12.2008 по 31.05.2011 в сумме 539 064 рублей 34 копеек из расчета 18 065 рублей 94 копеек в месяц.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7,75% годовых за период с 01.01.2009 по 31.05.2011 в сумме 50 874 рублей 19 копеек

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

01.12.2004 между управлением собственности и жилищного фонда Администрации города Норильска (арендодатель) и предпринимателем Фабрус Натальей Арсентьевой (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А в редакции  соглашения о внесении изменений в договор от 14.04.06, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1.1. договора на основании распоряжения начальника Управления собственности и жилищного фонда № 514 от 28.10.2004 арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество (объект), а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Объект по договору предоставляется для использования его в следующих целях: для размещения продовольственного магазина и кулинарии. Объект расположен по адресу: г.Кайеркан, ул. Пионерская, д. 1-Б. Общая площадь объекта составляет: 266,40 кв.м. При расчете арендной платы применяется  выписка из технического паспорта объекта, являющаяся неотъемлемой частью договора.

Срок действия договора устанавливается с 01.11.2004 до 29.10.2005 (пункт 1.2. договора).

Факт  передачи  ответчику нежилого помещения по  договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2200-А от 01.12.2004 во временное  владение  и пользование  подтвержден приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 01.11.2004.

Суд отклоняет доводы ответчика о незаключенности указанного договора  аренды в связи с несогласованностью сторонами объекта аренды и не соответствия площади объекта площади фактически арендуемого помещения, по следующим основаниям.

При толковании статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Факт исполнения сторонами договора аренды подтверждается материалами дела, отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие разногласий между сторонами договора по поводу объекта аренды в период действия договора. Сторонами подписывалось дополнительное соглашение к договору аренды.

Кроме того, факт заключения и исполнения сторонами (в части передачи помещения в аренду) договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 01.12.04 № 2200-А подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2008 по делу №А33-1305/2008, в котором участвовали те же лица, что и в настоящем деле, а также составленным сторонами двухсторонним актом обследования нежилого помещения от 03.06.11.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, материалами дела и самим ответчиком подтверждается, что изменение площади помещения произошло в результате произведенной ответчиком перепланировки на основании ранее заключенного между теми же сторонами договора аренды  недвижимого имущества муниципальной собственности от 14.03.03 № 1319-А.

Также суд отклоняет доводы ответчика  о наличии у сторон действующего договора аренды  недвижимого имущества муниципальной собственности от 14.03.03 № 1319-А в связи с подписанием соглашения от 30.12.04 о досрочном расторжении указанного договора неуполномоченным лицом, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.07.09 по делу №А33-2390/2009 установлен факт расторжения договора аренды № 1319-А от 14.03.03 сторонами с 01.11.04.

Указанные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 01.11.2004 по 05.12.2008 истцом начислена арендная плата за пользование переданными помещениями площадью 256,4 кв.м. в сумме 863 161 рублей 36 копеек

Арендная плата истцом начислена согласно следующим ставкам арендной платы:

- 16 281 рублей 40 копеек в месяц за период с 01.11.2004 по 30.04.2006;

- 7 138 рублей 16 копеек за период с 14.04.2006 по 30.04.2006;

- 18 065 рублей 94 копеек в месяц за период с 01.05.2006 по 31.11.2008;

- 2 913 рублей 86 копеек за период с 01.12.2008 по 05.12.2008.

Ответчик оплату не произвел, в  результате задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 863 161 рублей 36 копеек

Проверяя довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы, суд приходит к следующим выводам.

Исковой давностью в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3.1.2 договора аренды от 01.12.04 № 2200-А установлено, что оплата производится не позднее последнего числа месяца, предшествующего отчетному.

Истец обратился с настоящим иском 19.02.2011 (согласно почтовому штемпелю), таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.04 по февраль 2008 года. Поскольку срок для уплаты арендной платы за март 2008 года наступил 29 февраля 2008 года, то требование о взыскании арендной платы за период с марта 2008 года по 05 декабря 2008 года в сумме 165 507 рублей 32 копеек является обоснованным.

Представленный истцом уточненный расчет арендной платы  судом проверен и признан верным. Размер подлежащей уплате арендной платы рассчитан исходя из площади помещения 256,4 кв.м. из расчета согласованной сторонами размера арендной платы за 1 кв.м. 70 рублей 46 копеек (согласно дополнительному соглашению от 14.04.06).

Поскольку доказательств уплаты долга ответчиком не представлено, то требование истца подлежит удовлетворению в сумме  165 507 рублей 32 копеек

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Размер подлежащих уплате арендатором амортизационных отчислений согласован сторонами в пункте 3.1.3 договора (в редакции  дополнительного соглашения от 14.04.06) в размере 1 023 рублей 43 копеек

За период с 01.11.04 по 05.12.08 истцом начислены амортизационные отчисления в сумме 48 423 рублей 87 копеек из расчета 985 рублей в месяц  исходя из площади помещения 256,4 кв.м.

Проверяя довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга по амортизационным отчислениям, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3.1.3 договора аренды от 01.12.04 № 2200-А установлено, что амортизационные  отчисления подлежат уплате ежемесячно в сроки, установленные для внесения арендных платежей.

Истец обратился с настоящим иском 19.02.2011, таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по амортизационным отчислениям за период с 01.11.04 по февраль 2008 года. Поскольку срок для уплаты амортизационных отчислений за март 2008 года наступил 29 февраля 2008 года, то требование о взыскании амортизационных отчислений за период с марта 2008 года по 05 декабря 2008 года в сумме  9 023 рублей 87 копеек является обоснованным.

Поскольку доказательств уплаты амортизационных отчислений ответчиком не представлено, то требование истца подлежит удовлетворению в сумме   9 023 рублей 87 копеек

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Частью 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Письмом от 12.08.08 № 150-3543/155 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды от 01.12.04 № 2200-А в на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления и о необходимости освободить помещение. Указанное уведомление получено ответчиком 05.09.2010 согласно почтовому уведомлению.

Следовательно, в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды 01.12.04 № 2200-А прекратил действие 05.12.2010.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательств возврата нежилого помещения общей площадью 256,4 кв.м. в доме № 3А по ул. Школьная, район Кайеркан, г. Норильск ответчиком не представлено.

За нарушение сроков возврата арендованного помещения истцом начислена арендная плата за период с 06.12.08 по  май 2011 года в сумме 539 064 рублей 94 копеек из расчета 18 065 рублей 94 копеек в месяц.

Проверив представленный расчет арендной платы за нарушение сроков возврата арендованного помещения суд находит его верным.

Поскольку доказательств возврата арендованного помещения в материалы не представлено, наличие задолженности в предъявленной ко взысканию сумме подтверждено материалами дела, то требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 539 064 рублей 34 копеек

Согласно пункту  1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством,