Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

правилу, предусмотренному действующим законодательством, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Исследовав представленное соглашение, суд первой инстанции пришел к правомерно выводу о том, что в соглашении    от 09.03.2011 стороны согласовали все существенные условия договора данного вида, соглашение позволяет с определенностью установить уступаемое кредитором право требования, зарегистрировано  в установленном порядке.

В обоснование неравноценности встречного исполнения,  арбитражным управляющим Савинским А.В. представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «ИнкомОценка» от 26.04.2012 о рыночной стоимости уступки права по договору аренды земельного участка, согласно которому    определенная по результатам использования доходного подхода рыночная стоимость рассматриваемого объекта составляет на дату оценки 1 кв. 2012 г. – 1 839 000 рублей, на дату оценки 1 кв. 2011 г. – 2 599 000 рублей. При этом, согласно представленному в материалы дела соглашению сделка по уступке прав подписана и условие о цене согласовано 09.03.2011.

В обоснование доводов об обоснованности цены договора ООО «Синтез»  представило отчет о рыночной стоимости права требования на объект долевого строительства №1-ар/03/11, выданный обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», согласно которому    определенная по результатам использования доходного подхода рыночная стоимость права аренды земельного участка (переуступки права аренды) составляет 49 972 рубля. Датой составления отчета указана 04.03.2011.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с подпунктом "в" пункта 18 Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. В силу пункта 19 Стандарта информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. При этом, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Пунктами 13-15 ФСО №1 определено понятие подходов к оценке. В частности, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из отчета ООО «ИнкомОценка», рыночный и сравнительный подходы при составлении отчета об оценке признано оценщиком не подлежащими использованию. В обоснование доходного подхода оценщик ссылается на отсутствие возможности использования сравнительного подхода по причине отсутствия предложения продажи аналогичных земельных участков.

Однако, какие-либо документы, подтверждающие изложенные посылки и отсутствие возможности изучения спроса и предложения в отношении перемены арендатора, передачи прав аренды по иным основаниям (в том числе, в рамках договоров субаренды) в рассматриваемый период заключения оспариваемого договора к отчету не приложены, суду не представлены. При этом, в приложении к отчету и в отчете фактически указаны сведения о рыночной стоимости земельных участков, объявлений о продаже из сети Интернет.

Согласно отчету ООО «Альянс-Оценка», оценщиком также был выбран доходный подход, при этом указано, что отказ от рыночного подхода обусловлен отсутствием в открытых источниках информации (www.posad.ru, www.gilcom.ru) аналогичных рыночных предложений о переуступке прав аренды земельных участков. На отсутствие информации в иных открытых источниках оценщиком не указывается, невозможность их использования не обосновывается.

Использование доходного подхода при оценке, в соответствии с ФСО №1, направлено на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки; и доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Вместе с тем, предметом судебного исследования в рамках настоящего судебного заседания является установление у соглашения об уступке прав признаков оспоримой сделки, предусмотренных пунктом 1 статьи  61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из буквального содержания статьи 61.2 Закона о банкротстве и пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №63, установление факта заключения сделки по заниженной стоимости производится, прежде всего, путем сравнения оспариваемой сделки с иными аналогичными сделками, заключенными при сравнимых обстоятельствах.

В связи с изложенным, исходя из предмета спора и цели проведения оценки рыночной стоимости, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что  определение соответствия условий сделки, направленной на передачу прав арендатора, рыночной годовой арендной плате на основании отчета оценщика, использовавшего только доходный подход, необоснованно.

В соответствии с заданием на оценку для ООО «ИнкомОценка», объектом оценки указана «недвижимость», тогда как предметом оспариваемой сделки является имущественное право, возникшее в рамках обязательственных правоотношений по аренде.

В разделе 2.2.1 отчета ООО «ИнкомОценка» указано, что в разделе состав базы данных на рынке земельных участков (анализ предложения на рынке земельных участков Красноярска 1 кв. 2011 г.) публикуются данные о земельных участках на территории Красноярска, предполагаемых к продаже. Большая часть этих участков находится в аренде, а не в собственности.

К отчету ООО «ИнкомОценка» в качестве источников использовавшейся информации приложены распечатки с сайтов о продаже коммерческой недвижимости (земельных участков), а не прав аренды на срок менее двух лет. Кроме того, согласно указанным сведениям, земельные участки расположены в г. Красноярске (Солнечный, Северное шоссе, Рязанская) (www.krasgilcom.ru), а также в п. Емельяново (www.kraskvar.ru).

Согласно п. 1.7 отчета ООО «ИнкомОценка», в рассматриваемом отчете определялась рыночная стоимость имущественного права пользования как размер годовой арендной платы. При этом оценщиком особо указано на то, что оценке подлежит рыночная арендная плата.

Исходя из предмета оспариваемого соглашения от 09.03.2011 и основания оспаривания, при рассмотрении заявления конкурсного управляющего о признании указанной сделки недействительной правовое значение имеет стоимость передачи на аренду земельного участка, а не полномочия владения и пользования (аренды) земельного участка в течение года.

 Таким образом, объектом судебного исследования является стоимостное выражение правовой возможности вступления в правоотношения аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, а не рыночная стоимость годовой арендной платы и не вероятный доход, который мог быть получен арендатором от эксплуатации соответствующего земельного участка.

Доказательства внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.03.2009 №167 в пользу арендодателя за весь срок до окончания действия договора, что могло бы послужить основанием для учета оплаченной суммы в составе стоимости переуступленного права, в материалы дела не представлены.

Согласно представленным в дело документам, земельный участок расположен на территории Емельяновского района Красноярского края. Применение оценщиком сведений о стоимости земельных участков в пределах г. Красноярске документально необоснованно.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о равной стоимости аренды земли в г. Красноярске и в Шуваевском сельсовете Емельяновского района Красноярского края, к отчету не приложены, у суда отсутствуют.

Более того, из текста приложения к отчету, распечатанных из сети Интернет объявлений, не следует, что предметом предложения к продаже является уступка прав арендатора либо право на заключение договора аренды земельного участка. Более того, в части объявлений прямо указано, на то, что предложение исходит от собственника и предметом является предложение к покупке земельного участка (т.е. передача прав собственника).

Кроме того, при оценке достоверности представленных доказательств судом учитывается, что согласно отчетам   ООО «ИнкомОценка» и ООО «Альянс-Оценка» осмотр земельного участка не производили, расположение по отношению к подъездным дорогам, прочим коммуникациям не исследовали.

Также,   в соответствии с отчетом ООО «ИнкомОценка», оценка проводилась на даты – 1 кв. 2011 г. и 1 кв. 2012 г. Однако, согласно ФСО №1, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (п. 19).

Возможное использование оценщиком сведений о событиях, имевших место после даты достижения сторонами соглашения о цене сделки,  не способствуют объективному заключению о действительной рыночной стоимости объекта оспариваемого договора участия в долевом строительстве.

Доводы арбитражного управляющего о необходимости определения рыночной стоимости переуступки права аренды на дату государственной регистрации оспариваемого договора, признаваемую в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации датой заключения сделки, правомерно отклонены судом первой инстанции, так как согласно положениям статей 2,17 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. Это означает, что суд может проверить действительность договора даже при отсутствии его государственной регистрации.

Основанием оспаривания сделки является несоответствие действительной стоимости установленной соглашением сторон цене сделки.

Таким образом, в целях оценки сделки по данному основанию стоимость объекта сделки подлежит определению на дату достижения сторонами соглашения по цене сделки и иным существенным условиям рассматриваемого договора, а не на дату последующей государственной регистрации. Последующее изменение рыночной ситуации не возлагает на сторон обязанности изменения цены договора (за исключением случаев, установленных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Более того, в случае уклонения от государственной регистрации одной из сторон вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации сделки.

В отчете ООО «Альянс-Оценка» указано, что оценка производится по состоянию на 04.03.2011, то есть дату, предшествующую дате совершения оспариваемого соглашения об уступке права. Указанное обстоятельство, равно как и использование доходного подхода было обусловлено целью проведения оценки как определения рыночной стоимости в преддверии заключения договора переуступки права аренды в порядке установления цены договора по воле сторон.

Из раздела 8 отчета ООО «Альянс-Оценка» следует, что оценщиком оценивается право аренды земельного участка. В разделе 9 отчета приведено описание используемой оценщиком методологии при оценке права аренды земельного участка. Вместе с тем, в приложении приведены сведения из сети Интернет (объявления о продаже землеотводов). Однако, сведения о правах продавца (собственность либо право аренды и др.), о сроке возможного использования аналогов при отсутствии права собственности у лиц, давших объявления, не представлены, что не позволяет суду сделать вывод о том, что указанные сведения могут быть признаны сравнимыми условиями.

Кроме того,   в отношении оценки, произведенной ООО «Альянс-Оценка», не представлено задание на оценку, договор на оказание услуг по оценке, в связи с чем, наличие у ООО «Альянс-Оценка» правового основания для подготовки и составления отчета об оценке по ФЗ «Об оценочной деятельности» документально не подтверждено.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции пришел  к обоснованному  выводу о необходимости признания рассматриваемых отчетов об оценке, выполненных ООО «Альянс-Оценка» и ООО «ИнкомОценка», применительно к рассматриваемому требованию недостаточными и недостоверными доказательствами стоимости уступки (перевода) прав арендатора по оспариваемому соглашению и несоответствии его условий условиям аналогичных сделок, заключавшихся при сравнимых обстоятельствах. Кроме того,   сравнение права аренды земельного участка с предложением о покупке земельных участком в собственность необоснованно.

Доводы подателя жалобы о том, что у  суда  первой  инстанции не  имелось  оснований  признавать    отчет оценщика недостоверным доказательством