Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 18 месяцев с момента уведомления о расторжении договора. В материалы дела представлены уведомления и.о. конкурсного управляющего ООО «Яр» от 20.07.2012 № 106-яр и № 107-яр об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Доказательства получения указанных уведомлений арендатором (ООО «Инвестгруп») суду не представлены. Доказательства того, что ООО ТД «Ленком» направляло арендатору аналогичные уведомления в материалах дела отсутствуют, вместе с тем в силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Указанное ставит под сомнение достаточность уведомлений только ООО «Яр» для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в котором арендодателями являются ООО «ЯР» и ООО ТД «Ленком» как сособственники имущества.

Вместе с тем, если исходить из того, что уведомлений и.о. конкурсного управляющего ООО «Яр» достаточно и они получены ООО «Инвестгруп» - 20.07.2012, то в силу пункта 4.1. договора он может быть расторгнут только по истечении 18 месяцев с момента получения указанных уведомлений сторонами договора, т.е. не ранее 20.01.2014.

При этом, в отношении ООО «Яр» введена процедура банкротства. Решением арбитражного суда от 22.06.2012 по делу №А33-15859/2010 ООО «Яр» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 15.12.2012. Решением арбитражного суда от 01.07.2011 по делу №А33-15861/2010 ООО Торговый дом «Ленком» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 24.12.2011. Определением от 03.07.2012 срок конкурсного производства продлен до 24.12.2012.

Согласно пункту 2 статьи 124 Закона о банкротстве, срок конкурсного производства может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле, не более чем на шесть месяцев. Завершение процедуры конкурсного производства, в соответствии с п. 3 ст. 149 Закона о банкротстве является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника. После внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации общества юридическое лицо прекращает свое существование, следовательно, оно не может являться стороной оспариваемого договора. Таким образом, принимая во внимание, что процедура конкурсного производства в отношении арендодателей может быть завершена к 20.01.2014, то оспариваемый пункт 4.1. договора аренды № 2 от 18.10.2010 фактически понуждает арендодателей к осуществлению гражданских прав на условиях договора аренды №2 от 18.10.2010 в течение ближайших 18 месяцев, что нарушает права и законные интересы арендодателей, так как создает риск невозможности одностороннего расторжения оспариваемого договора по инициативе арендодателей в период существования арендодателей, как юридических лиц, вследствие длительности установленного в договоре периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора до момента его фактического расторжения. Положения пункта 4.1. договора фактически понуждают арендодателей к арендным правоотношениям, т.е. к реализации гражданских прав, что не соответствует принципу автономии воли участников гражданских правоотношений. Суд предлагал арендатору представить доказательства безусловной необходимости заключения договора на условиях уведомления об одностороннем отказе от договора за 18 месяцев. Указанные доказательства суду не представлены. Гарантии для сторон договора аренды, предусмотренные частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточны для стабильности гражданского оборота, а положения о сроке, предусмотренные пунктом 4.1. оспариваемого договора, при отсутствии доказательств его обосновывающих, избыточны.

Оценив положения пункта 4.1 оспариваемого договора, принимая во внимание факт нахождения арендодателей по договору – ООО «Яр» и ООО ТД «Ленком» в процедуре банкротства, судом первой инстанции установлено, что фактически положения пункта 4.1 договора аренды понуждают арендодателей к исполнению условий договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, о том что заключение договора №2 от 18.10.2010 за 10 дней до возбуждения производства по делу о банкротстве ООО «ЯР» (определение от 28.10.2010) на условиях одностороннего расторжения по истечении 18 месяцев после уведомления об этом стороны по договору свидетельствует о злоупотреблении сторонами свободой договора и предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 Поскольку гражданско-правовое регулирование направлено на придание устойчивости отношениям, складывающимся в гражданском обороте, указанная статья  предусматривает возможность недействительности лишь части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Такое предположение правомерно при наличии двух условий: 1) отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); 2) стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).      С учетом того, что оспариваемая сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 4.1 договора)  апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том,  что требование и.о. конкурсного управляющего ООО «ЯР» подлежит удовлетворению только в части признания недействительным пункта 4.1 договора аренды № 2 от 18.10.2010,

Исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «ЯР» указывет на то, что оспариваемый договор аренды № 2 от 18.10.2010 является подозрительной сделкой, поскольку заключен при неравноценном встречном предоставлении со стороны ООО «Инвестгруп».

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

 В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС № 63 от 23.12.2010 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. Но для такого признания необходимо доказать, что неравноценное встречное предоставление являлось условием сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Пунктом № 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве разъяснено, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума ВАС № 63 от 23.12.2010).

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает ее признание недействительной судом.

Для признания недействительной подозрительной сделки, исходя из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и приведенных выше разъяснений данной нормы права, необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:

- сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;

- наличие неравноценного встречного исполнения обязательств, при котором выгода контрагента от переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает выгоду должника от встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Отказывая в удовлетворении требования заявителю о признании недействительным оспариваемого договора на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве  суд  первой инстанции исходил из того, что заявитель не доказал наличие условий, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной применительно к пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Судом первой инстанции установлено, что спорный договор заключен 18.10.2010. Заявление Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) о признании должника – ООО «Яр» банкротом принято к производству арбитражного суда 28.10.2010. Следовательно, спорный договор заключен должником и ООО «ТД «Ленком» с ООО «Инвестгруп» за 10 дней до принятия заявления о признании ООО «Яр» банкротом.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Расчет суммы арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1 договора в размере 150 000 руб. в месяц. Кроме того, пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата не включает в себя расходы по содержанию Здания (электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, канализация, охрана, вывоз мусора, услуги телефонной связи и т.д.). Предметом оспариваемого договора аренды является недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 № 01/165/2012-126, не введенный в эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. На основании статей 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства в силу закона может являться объектом аренды. Указанный вывод также подтверждается и правоприменительной практикой (Определение ВАС РФ от 31.07.2012 № ВАС-9473/12 по делу № А57-11513/11).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 того же Кодекса право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию. Особенность правового статуса объекта незавершенного строительства обусловлена тем, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Применительно к арендным правоотношениям это означает наличие постоянного риска арендатора получить запрет использования объекта аренды, т.к. несоблюдение требований норм статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является основанием для иска о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем (часть 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное обстоятельство безусловно влияет на размер встречного предоставления со стороны арендатора в худшую для арендодателя сторону.

Как уже было указано выше, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве). Из указанного следует, что для определения наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве подлежат сопоставлению цена оспариваемой сделки с ценами аналогичных сделок, совершавшихся должником или иными участниками оборота.

Основываясь на анализе приведенных норм права, следует сделать вывод о том, что для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факты: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное