Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№ 159-ФЗ (до 05.08.2008) владел и пользовался арендуемым имуществом (помещением № 189 по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 24);

- общество не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- общество владеет помещением общей площадью 388,4 кв.м., не превышающим установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв. м)

- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Вступление в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33-17406/2010, которым было отказано в удовлетворении заявления общества  к Управлению имущества администрации г. Норильска об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 189 по адресу:  г. Норильск, пр. Ленинский, д. 24, не свидетельствует о наличии предусмотренных законом оснований для отказа в приобретении в собственность  арендуемого имущества.

Решением суда по указанному делу в удовлетворении заявленных требований было отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения дела отсутствовало распоряжение о приватизации спорного объекта, в котором отражены условия охранного обязательства, что требуется в соответствии с пунктами 7,8 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 894 от 16.12.2002. Однако такое основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

При этом из материалов дела следует, что 27.09.2011 между обществом «ТПК «Норильск» и Министерством культуры Красноярского края подписано охранное обязательство  № 666 в отношении части объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки центра, 1940-1960 годы», расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 24, помещение № 189.

Соглашением от 30.01.2012, т.е. до направления заявления, по результатам рассмотрения которого был внесен оспариваемый отказ, в договор  аренды № 2562-А от 08.07.2005 внесены изменения,  включены  условия об  охранном обязательстве арендуемого помещения как объекта культурного наследия. Соглашение зарегистрировано 24.02.2012.

Следовательно, у Управления отсутствовали основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Довод заявителя о том, что фактически с 08.07.2005 по 02.11.2006 между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения, апелляционная коллегия не принимает на основании следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, стороны в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 2 статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества сторонами был заключен договор аренды № 2562-А от 08.07.2005, срок действия которого составляет более года (с 08.07.2005 по 08.07.2010), что предполагает обязательность его государственной регистрации. Соглашением о внесении изменений в указанный договор от 12.10.2006 установлено, что соглашение распространяет свое действие на действие на отношения сторон, сложившиеся с 06.09.2006. Указанный договор аренды и соглашение к нему от 12.10.2006 были зарегистрированы  02.11.2006.

Кроме того, из материалов дела следует, что до заключения спорного договора в 2005 году, между Управлением собственности и жилищного фонда администрации г. Норильска и обществом «ТПК «Норильск» 15.11.2004 был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2155-А, предметом которого являлось нежилое помещение общей площадью 397, 2 кв.м., расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский пр., д. 24, пом.189, для размещения промтоварного магазина. Указанный договор заключен сроком до 10.11.2005, в связи с чем, договор не подлежал государственной регистрации.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В части вопросов практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в одноименном постановлении от 17.11.2011 № 73 в пункте 14 дал следующие разъяснения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается и обратное не доказано, что фактически правоотношения сторон по передаче обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «Норильск» во владение и пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 15.11.2004. Сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что Управление имущества считало, что договорные отношения возникли с иной даты, нежели 15.11.2004, материалы дела не содержат, также как и доказательств выбытия спорного имущества из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 15.11.2004.

Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 15.11.2004 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке – с государственной регистрацией договора аренды от 08.07.2005 № 2565-А, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Управление неправомерно отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 24, помещение 189, площадью 388, 40 кв.м.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание и доводы Управления имущества, основанные на положениях статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом споре суд первой  инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, применительно к положениям Закона № 159-ФЗ, правомерно пришел к выводу о том, что арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании общества непрерывно, начиная с 15.11.2004 и до момента обращения с заявлением о реализации своего преимущественного права.

Кроме того, из пояснений общества следует, что регистрация договора аренды от 08.07.2005 был произведена только в ноябре 2006 года в связи с тем, что надлежащий пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации договора аренды,  был передан заявителю Управлением только в октябре 2006 года. Передача пакета документов только в октябре 2006 года была обусловлена изменением площади арендуемого помещения в связи с его реконструкцией и, как следствие, необходимостью переоформления всех документов (о вводе в эксплуатацию помещения после ремонта, паспорта БТИ, свидетельства о государственной регистрации права на объект и др.), заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Довод Управления о том, что спорное нежилое помещение площадью 388,40 кв.м. не являлось предметом первоначального договора аренды № 2155-А от 15.11.2004, судом апелляционной инстанции не принимается.

Представленными в материалы дела доказательствами (в том числе, договорами аренды от 15.11.2004, от  08.07.2005; приложениями к указанным договорам - актами приема-передачи, планами, экспликациями;  справкой ФГУП Ростехинвентаризации от 20.07.2005; разрешением от 27.06.2006 на ввод в эксплуатацию  № 2006-72; выпиской из единого государственного реестра объекта капитального строительства от 11.07.2006 в отношении нежилого помещения по адресу г.Норильск, Ленинский пр., д.24, пом. №189) подтверждается тот факт, что с 2004 года в аренде у общества находилось одно и то же помещение №189, расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский пр., д. 24.

Изменение площади арендуемого помещения № 189 на 8,8 кв.м. (с 397,20 кв.м.  до       388,40 кв.м.) произошло в результате проведенной обществом реконструкции, и было оформлено сторонами соответствующим соглашением от 12.10.2006 к договору аренды № 2562-А от 08.07.2005, зарегистрированным в установленном порядке 02.11.2006.

Доказательств того, что в состав реконструированного помещения площадью 388,40 кв.м. включены площади, ранее не находящиеся в аренде у заявителя, Управление не представило.

Ссылка Управления на изменение кадастрового номера помещения №189 судом апелляционной инстанции не принимается, так как указанное обстоятельство не свидетельствует об изменении предмета  договора аренды.

Довод Управления имущества администрации города Норильска о незаключенности договора аренды до внесения в него изменений относительно специального правового режима объекта аренды, то есть до 30.01.2012, в нарушение пункта 2 статьи 55 Закона  № 73-ФЗ, в связи с чем, заявителем не было соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Закона             № 159-ФЗ (объект не находился во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ), отклоняется судом апелляционной инстанции на  основании следующего.

Согласно статье 2 Закона № 73-ФЗ правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 48 указанного закона особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Феде-рации, земельным законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Частью 3 названной статьи предусмотрено, что собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта