Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 16.7 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации. Истолковав пункт 16.7 договора с учетом правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает договор аренды заключенным. Фактически сторонами одним документом заключается краткосрочный договор аренды, а также подписан долгосрочный договор аренды в отношении одних и тех же помещений.

Исходя из условий пункта 2.6 договора передача помещения осуществляется не позднее 27.12.2011 по акту приема-передачи. Вместе с подписанием акта приема-передачи стороны подписывают акт о разграничении эксплуатационной ответственности по форме части 3 приложения № 5 к договору. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности был подписан только 21.02.2012, то есть  не одновременно с передачей помещения соответствующего условиям договора и назначению его использования;

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что акт приема-передачи помещений в аренду подписан арендатором 27.12.2011, о чем свидетельствует дата данного документа, подпись арендатора на акте не оспаривается.

По условиям пункта 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26 января 2012 года включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.

Как пояснил истец, арендатор решил произвести в арендуемом помещении необходимую  перепланировку, отсутствие торговой деятельности в арендуемом помещении до 21.02.2012 было вызвано принятым арендатором решением провести необходимые работы по устройству помещения с учетом особенностей реализуемого товара, требованиями поставщика товаров. Указанный период по условиям пункта 6.1 договора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Электроснабжение помещения для ведения работ арендодателем производилось по временной схеме, в противном случае их проведение невозможно. Факт подписания акта о разграничении эксплуатационной ответственности 21.02.2012 был вызван тем, что арендатор проводил работы в помещении, в связи с чем данный акт, возможно подписать только после окончания работ.

В акте приема-передачи помещения в аренду от 27.12.2011 отражено, что передаваемое помещение соответствует условиям договора аренды и что арендатор не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения. Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, согласованным сторонами, а также обычно предъявляемыми к помещению. Помещение признано арендатором пригодным для ведения своей деятельности.

Таким образом, несмотря на отсутствие в помещении электрического щитка, помещение принято арендатором в пользование с получением технических условий электроснабжения помещения для обустройства его в соответствии со своими требованиями (перепланировка и ремонт) и с монтажом нового электрооборудования, выключателей, щитка, счетчиков, что является его усмотрением.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Иные случаи предусмотрены законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3).

С иском о расторжении договора аренды истец не обращался, необходимость проведения ремонтных работ в помещении является решением арендатора, договором на него такая обязанность не возлагалась. С учетом изложенного арендная плата по договору в соответствии с условиями договора аренды должна была начисляться арендодателем.

Как пояснил истец в суде первой инстанции, при наличии любой задолженности по арендной плате у арендодателя имелся оплаченный обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей. Кроме того, по мнению истца у него имелась переплата, что подтверждается двумя актами сверки. Акты сверки не опровергнуты ответчиком-1. Суд апелляционной инстанции признает доводы истца со ссылкой на обеспечительный платеж обоснованными,  поскольку в договоре аренды прямо указано назначение обеспечительного платежа. Доводы ответчика-1 о другой природе обеспечительного платежа и невозможности его использования для зачета задолженности суд признает не доказанными в порядке статьи 65Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 10, 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в случае использования обеспечительного платежа для учета задолженностей арендатора, арендодатель вправе требовать от арендатора восстановления суммы обеспечительного платежа.  При этом, договором аренды предусмотрено право арендодателя на взыскание  как арендной платы и любых задолженностей,  так и восстановление обеспечительного платежа, в связи с чем возражения ответчика-1 об отсутствии у него договорных гарантий при использовании обеспечительного платежа являются необоснованными.

31.05.2012 истцу было произведено отключение электроэнергии арендодателем, что подтверждено доказательствами. Телеграммой от 15.06.2012 арендодатель сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора аренды  и потребовал удалить результаты работ арендатора и арендуемое помещение до 20.06.2012. Телеграмма не была вручена истцу. Иное ответчиком-1 не доказано.

Из материалов дела следует, что в распоряжении арендодателя находился обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей, оплаченный арендатором по условиям пункта 5.1 договора аренды. По условиям договора аренды сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды (пункт 5.1 договора). Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).

Согласно приложению 7 к договору аренды арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного платежа в течение всего срока аренды. Стороны соглашаются, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является видом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды.

Без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях и порядке:

(а) В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по настоящему договору аренды, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся арендодателю платежей, в том числе сумма неустойки за ненадлежащее исполнение платёжного обязательства, в соответствии с положениями договора;

(b) В случае нанесения арендатором (его субарендатором, работником или посетителем) любого ущерба помещению, зданию или иному имуществу Центра - в размере сумм ущерба и убытков, которые арендодателем понесены или могут быть понесены;

(c) в случае если настоящий договор аренды прекратил свое действие до окончания его срока по причине иной, чем в результате действий арендодателя или нарушения обязательств Арендодателем - размере всей суммы обеспечительного платежа; и

(d) в случае ликвидации, банкротства (несостоятельности) арендатора или иного прекращения деятельности арендатора в соответствии с законодательством страны регистрации арендатора - в размере всей суммы обеспечительного платежа.

При обращении взыскания арендодателем на сумму (часть суммы) обеспечительного платежа, осуществлении арендодателем вычетов из обеспечительного платежа в соответствии с договором аренды, право собственности на взысканные суммы переходит к арендодателю с даты осуществления такого взыскания. Стороны соглашаются, что рублевый эквивалент взыскиваемой суммы обеспечительного платежа в каждом таком случае определяется по курсу обеспечительного платежа (пункт 4 приложения 7).

В случае обоснованного удержания арендодателем соответствующих сумм обеспечительного платежа, арендодатель обязуется уведомить об этом арендатора в письменной форме не позднее 14 (четырнадцати) дней с даты осуществления взыскания с указанием оснований, суммы (расчета суммы) взыскания и даты произведенного взыскания. Вместе с таким уведомлением о взыскании арендодатель может направить арендатору счет на оплату суммы, необходимой для восстановления размера суммы обеспечительного платежа (пункт 5 приложения 7).

Стороны договариваются, что внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему договору аренды, а также не дает арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему договору аренды (пункт 6 приложения 7).

С учетом положений приложения 7, обеспечительный платеж (его оставшаяся невзысканная арендодателем часть) должны быть возвращены арендатору, если договором аренды не предусмотрено иное, при наступлении более позднего из следующих событий: (i) расторжение договора аренды по любым основаниям, при условии подписания сторонами акта приемки-передачи по форме в части 2 Приложения 6 и (ii) после оплаты арендатором последнего счета арендодателя по результатам сверки расчетов по окончании срока аренды и в течение 10 (десяти) дней по получении письменного требования арендатора о возврате обеспечительного платежа, при условии, что на такую дату арендатор не имеет задолженности ни по каким иным платежам. (пункт 7 приложения 7).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку указанная статья не исключает других способов обеспечения, предусмотренных законом или договором.

Уплаченный истцом обеспечительный платеж представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный договором аренды, что не противоречит положениям пункта 1 статьи 329 Гражданским кодексом Российской Федерацией. Такой способ обеспечения обязательств, названный сторонами «обеспечительным платежом», является распространенным в деловом обороте и получил широкое применение в арендных отношениях. В этой сфере «обеспечительные платежи» представляют собой внесение в обеспечительных целях определенной суммы кредитору с условием, что в случае неисполнения обязательств она пойдет на удовлетворение требований кредитора. В указанных отношениях «обеспечительный платеж» является своеобразной гарантией платежеспособности арендатора. При этом, содержание данного обеспечительного платежа определяется сторонами в каждом конкретном случае в