Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

согласованных ими условиях договора аренды (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, анализа положений пунктов 5.1 и приложения № 7 договора аренды, суд полагает, что внесение обеспечительного платежа арендатором по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Использование обеспечительного платежа возможно для погашения задолженности арендатора по арендным платежам в  течение срока договора, при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу арендодателя ущерба. Из текста договора не следует, что обеспечительный платеж определен сторонами как штрафная санкция. Согласно договору обеспечительный платеж может быть использован арендодателем для удержания средств, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей. Договором аренды также не предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит зачету только в оплату определенных периодов (последних месяцев аренды, например). Предусмотренное в пункте 5.1 договора и приложении № 7 к договору аренды право арендодателя удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в случае просрочки уплаты арендной платы (фиксированной составляющей) и является соглашением сторон о зачете обеспечительного платежа в счет арендой платы по договору аренды.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.

Обеспечительный платеж в совокупности с периодическими платежами предоставлялся арендатором в счет полученного права владеть предметом аренды и использовать его в течение срока договора. Следовательно, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет исполнения обязательства истца по уплате фиксированной составляющей арендной платы.

В пункте 5.1 договора аренды также определено, что обеспечительный платеж будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору. Следовательно, у арендодателя отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора аренды (телеграмма от 15.06.2012) в связи с неуплатой фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года и договор аренды не может считаться расторгнутым. Доказательств наличия отказа от договора какой-либо из его сторон по иным основаниям, кроме как со стороны арендодателя по мотиву неуплаты фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года, отсутствуют. Доводы ответчика о том, что засчитать обеспечительный платеж в счет арендной платы является правом арендодателя не может быть принят судом, поскольку как уже указывалось выше, договором аренды предусмотрено назначение данного платежа, определена его обеспечительная функция, в том числе и по обеспечению обязательства по оплате арендной платы. В противном случае обеспечительная функция данного платежа не осуществляется.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок статья (619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время статья (167  Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьями 8, 307, 309, 310, 606  Гражданского кодекса Российской Федерации,  отказ арендодателя от исполнения договора аренды был действиями,  направленными на прекращение обязательств по исполнению договора аренды, что подтверждено телеграммой и передачей арендованного помещения новому арендатору.

Отказ арендодателя от договора аренды не соответствовал условиям договора и закона (статьи 309, 310, 606  Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчиком-1 не доказано нарушение условий договора аренды истцом (арендатором) в частности не доказано  наличия задолженности  арендатора при имеющемся обеспечительном платеже.

В договоре аренды от 19.12.2011 № 471К-11-ДДА и приложении 7 к нему стороны согласовали следующие условия:

– арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж, который является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору;

– без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 дней после установленной даты оплаты;

– внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по договору;

– договор аренды прекращается в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в случае, если арендатор произвел задержку выплату арендной платы на срок 10 и более календарных дней.

При толковании данных условий договора аренды, выясняя волю сторон с учетом всех судебных разбирательств между сторонами,  суд в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о непротиворечивости данных условий об обеспечительном платеже и праве на отказ от договора аренды при условии невнесения арендных платежей, при задержке выплаты арендной платы на срок 10 дней.  Действительно в договоре аренды указано, что удовлетворение требований кредитора за счет обеспечительного платежа осуществляется без ущерба какого-либо иного права или средства правовой защиты арендодателя, а также о том, что внесение обеспечительного платежа не влияет на право предъявлять требования арендатору в связи с нарушением обязательств по договору и о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.

При толковании указанных условий договора, с учетом прав арендатора как более слабой стороны в арендных отношениях, так как условия договора были предложены и определены арендодателем, суд считает возможным истолковать условия договора и действия сторон с учетом нарушения прав арендатора и определить права и обязанности сторон по договору аренды, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из основополагающего принципа справедливости и равенства в гражданских правоотношениях.

Суд считает, что при оценке отказа от договора аренды и при наличии обеспечительного платежа арендатора следует учесть и определить, что безусловное право арендодателя  на отказ от договора аренды, при задержки выплаты арендной платы на 10 дней, не учитывая обеспечительный платеж,  изначально ставило арендатора в заведомо невыгодное и ущемленное положение по отношению к арендодателю. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае право на отказ от договора не подлежало защите. Независимо от изложенных судом данных  мотивов,  суд считает, в настоящем деле истец представил доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в частности два акта сверки. Таким образом,  независимо от толкования противоречивых условий договора аренды в части право на отказ от договора при нарушении сроков оплаты арендной платы и условий об обеспечительном платеже, суд рассматривая настоящий спор пришел к выводу о доказанности требований истца и доводов истца о незаконном отказе от договора аренды, так как ответчиком-1 не доказано наличие задолженности по арендной плате, не доказано нарушение истцом сроков внесения арендной платы.

Возражения ответчика-1 по представленным истцом и подписанными арендодателем и арендатором актам сверки  правомерно отклонены судом первой инстанции  по следующим основаниям. Из представленного истцом акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО «РосЕвроДевелопментКрасноярск» за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 № 471К-11 ДДА следует, что задолженность в пользу          Богдановой М.В. 321 981 рубль 20 копеек. Акт сверки могут быть приняты в качестве доказательств как отдельно так и в совокупности с иными доказательствами в зависимости от обстоятельств дела и оценки судом в порядке статей 65, 68, 67, 71Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Акты сверки сторон по договору составляются для сверки расчетов. Поэтому доводы ответчика о том, что на основании актов нельзя определить или указать задолженность являются необоснованными, доводы ответчика со ссылкой на бухгалтерские  документы направлены на процессуальное опровержение актов сверки.

В силу пунктов 2, 3 статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение гражданско-правового договора осуществляется посредством одностороннего отказа одной из сторон договора от его исполнения, если это предусмотрено законом или договором.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды со стороны арендодателя предусмотрено пунктом «с1» статьи 11.2 договора аренды № 471К-11-ДДА от 19.12.2011.

Пунктом 11.3 договора установлено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2(d) (за исключением подпункта (VI)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.

Согласно пункту 11.4 договора в случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2.

Порядок направления уведомлений и признания за ними сторонами юридической силы установлен в разделе 14 договора аренды от 19.12.2011 № 471К-11-ДДА.

Согласно статье 14.1 договора, любые уведомления в связи с настоящим договором аренды оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя стороны-отправителя или при необходимости с печатью и доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером. В силу статьи 14.2 договора стороны признают юридическую силу только в отношении уведомлений, направленных в порядке статьи 14.1 договора аренды.

При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ ответчика-1 - арендодателя от договора аренды сделан ненадлежащим способом, поскольку арендодатель отказался от договора аренды телеграммой, а договор аренды предусматривал такой способ отправления, как  письмо почтой с уведомлением или письмо нарочным или курьером.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что вывод суда о ненадлежащем способе отказа ответчика 1 от договора аренды  является необоснованным, поскольку в статье 14.1 договора аренды не говорится о форме уведомления в виде письма с уведомлением по почте - в данной статье указаны требования о письменной форме уведомления, договором аренды предусмотрена обязанность стороны в письменной форме направить другой стороне уведомление, любым из указанных в пункте 14.1 договора способов.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ответчика, поскольку в пункте 14.1 договора аренды от 19.12.2011 № 471К-11-ДДА прямо предусмотрен способ направления уведомления (письмо  нарочным, курьером или почтой письмо с уведомлением) (т. 1., л.д. 70).

При этом, отказ от договора аренды оформлен телеграммой,  которая не была получена истцом. Ссылка ответчика 1 на то, что телеграмма является письменной формой, не оспаривается, но форма и способ отправления такого письменного уведомления договором предусматривалась иная, что предполагало направление арендатору письма с уведомлением отравляемого по почте в ином порядке или вручения письма