Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 совместного с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации также не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из искового заявления, истец оспаривает законность договоров купли-продажи от 9 января 2007 года № 1 и от 21 декабря 2007 года № 1/07 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 общей площадью 54238,00 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6. В обоснование заявленного иска указано на нарушение данными договорами прав истца, поскольку последний имел право на приобретение на праве собственности части названного земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о нарушении прав общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» договорами купли-продажи от 9 января 2007 года № 1 и от 21 декабря 2007 года № 1/07.

Согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи от 27 ноября 2007 года, свидетельствам о государственной регистрации права от 19 декабря 2007 года серии 24 ЕЗ №736795, №736794, общество с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» приобрело право собственности на нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м., корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв.м., корп. 4, расположенные по адресу: Красноярский край, г.Сосновоборск, ул.Заводская, д. 6, на основании договора купли-продажи, заключенного с государственным предприятием Красноярского края «Комплекс «СОСНА». Последнему согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18 сентября 2007 года серии 24 ЕЗ № 635657, № 635658 здания принадлежали на праве хозяйственного ведения.

Из технических паспортов от 30 марта 2006 года видно, что год постройки принадлежащих истцу зданий – 1974 год. Как следует из приказа Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом от 20 февраля 2004 года № 06к-136п «О государственной собственности Красноярского края» и приказов агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 31 июля 2006 года № 06-706п и от 2 августа 2007 года № 06-1160, данные объекты недвижимости (корпус №3, корпус № 4) ранее принадлежали на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края «Красноярский технический центр», а затем были закреплены на праве хозяйственного ведения государственным предприятием Красноярского края «Комплекс «СОСНА».

Сторонами по делу не оспаривается тот факт, что принадлежащие истцу на праве собственности нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м., корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв.м., корп. 4, находятся на земельном участке с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв.м. расположенного по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв.м. имел адрес: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 1, для корпусов складов второго подъема №№1,2 и согласно кадастровому плану от 15 ноября 2006 года № 56/06-0648 находился в государственной собственности.

По оспариваемому истцом договору купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года № 1, заключенному между Управлением градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» (покупатель), земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв.м. передан в собственность общества с ограниченной ответственностью  Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» (покупатель)

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора от 9 января 2007 года № 1) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако, в силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на 9 января 2007 года), юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из приведенного выше следует, что общество с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» вправе было требовать предоставления ему на праве собственности земельного участка лишь в части, занимаемой принадлежащими ему зданиями и необходимыми для их использования, поскольку на момент заключения договора от 9 января 2007 года № 1 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежавшие на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края «Красноярский технический центр», имеющему право на приобретение права на занимаемый данными объектами земельный участок. Действие исключительного права государственного предприятия Красноярского края «Красноярский технический центр» - правопредшественника общества с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» на приватизацию земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года № 1. В связи с указанным ссылка ответчиков на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованна.

При данных обстоятельствах приватизация земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв.м. в той его части, которая необходима для использования обществом с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, договор от 9 января 2007 года № 1 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находятся нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м., корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв.м., корп. 4, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» и которая необходима для их использования. По смыслу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 551, 552 Гражданского кодекса, статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в их взаимной связи и с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что сделки, нарушающие предусмотренные законом ограничения действия субъективного исключительного права (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации) либо субъективного права на переоформление (статья 3 Вводного закона), ничтожны.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку по смыслу статей 183, 209, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжаться вещью, в том числе отчуждать её по договору купли-продажи, вправе исключительно собственник данной вещи либо управомоченное собственником лицо, а договор от 9 января 2007 года № 1 ничтожен в части приватизации обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» земельного участка, занимаемого принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» объектами недвижимости и необходимого для их использования и не влечет в данной части  возникновения правовых последствий, общество с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» не было правомочно распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 в указанной части.

Следовательно, договор от 21 декабря 2007 года № 1/07, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» и обществом с ограниченной ответственностью «ПромИнвест - Актив», не соответствует гражданскому законодательству в части отчуждения в рамках земельного участка общей площадью 54238,00 кв.м. с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 земельного участка, занимаемого принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» объектами недвижимости и необходимого для их использования.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» подлежат удовлетворению в части признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года № 1, заключенного между Управлением градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ», и от 21 декабря 2007 года № 1/07, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «Европласт» и обществом с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив», в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв.м., корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв.м., корп. 4, расположенных по адресу: г. Сосновоборск, ул.Заводская, д. 6, и необходимой для их использования.

В оставшейся части исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА-3» не подлежат удовлетворению в виду следующего.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как указано выше, общество с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» как собственник объектов недвижимости праве было требовать предоставления ему на праве собственности земельного участка в части, занимаемой принадлежащими ему зданиями и необходимыми для их использования. Ссылка истца на реализацию обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ» права, предусмотренного частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, путем заключения договора аренды от 5 июня 2006 года № 27 основан  на неверном толковании норм права.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание его границ и иные характеристики. Таким образом, при выделении в последующем из земельного участка с кадастровый номер 24:56:0102001:0018 его части, необходимой для использования принадлежащего истцу недвижимого имущества, земельный участок как объект права не исчезнет, изменятся лишь его параметры.

Таким образом, признание договоров купли-продажи от 9 января 2007 года № 1 и от 21 декабря 2007 года № 1/07 по отчуждению земельного участка недействительными в полном объеме нарушило бы как права общества с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «ЕВРОПЛАСТ», так и общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив». Возможность признания недействительным договора купли-продажи в отношении части земельного участка подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 5 июля 2005 года № 15524/04).

В применении последствий недействительности договоров купли-продажи от 9 января 2007 года № 1 и от 21 декабря 2007 года № 1/07 суд апелляционной инстанции отказывает обществу с ограниченной ответственностью