Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n А75-2753/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Из материалов дела усматривается, что на момент регистрации в 2005 году  оспариваемых прав спорный объект не введён в эксплуатацию, доказательств завершения строительства не имеется. Отсутствуют сведения о консервации объекта и о том, что объект не являлся предметом действующего договора строительного подряда. Не представлено документов, содержащих техническое описание объекта, дающих представление о том, что он из себя представляет, в какой стадии строительства находится. Заказчиком или застройщиком  строительства Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому округам не являлось. Застройщиком являлось ООО «Иртыш-Гидроспецстрой».

В статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершённого строительства подлежит регистрации.

Таким образом, незавершённое строительство, представляющее собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда, становится объектом права после государственной регистрации соответствующего права.

Незавершённый строительством объект представляет собой лишь вновь создаваемое недвижимое имущество.

   До приобретения статуса индивидуально-определенного недвижимого имущества, до регистрации права собственности спорное незавершённое строительство может считаться только объектом обязательственных правоотношений, в частности, между истцом и ответчиком, между ответчиком (застройщиком) и подрядчиком, но не вещных. При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, исключающие наличие действующего договора строительного подряда в отношении спорного объекта на тот момент.

Переход прав на недвижимое имущество по сделке подлежит регистрации на основании заявлений сторон сделки.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что регистрация права произведена в условиях незавершенности строительства,  продолжающихся в отношении спорного объекта подрядных отношений , в отсутствие действий застройщика по передаче объекта Российской Федерации, в отсутствие заявления застройщика о  регистрации права.

Ссылка подателя жалобы на статью 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», согласно которой инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществлённых капитальных вложений, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельная, поскольку исходя из смысла названной нормы права, произведённые инвестором инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

При наличии других, внёсших вклады в строительство этого дома, инвесторов, фактического отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому округам от исполнения своего инвестиционного договора (о чём свидетельствует его иск о расторжении своего инвестиционного договора), в отсутствие действий со стороны ООО «Иртыш-Гидроспецстрой» по фактической передаче Российской Федерации или Управлению Федеральной регистрационной службы помещений или доли в незавершённом строительством объекте (отсутствии объективных критериев, позволяющих определить долю этого инвестора в объекте, строительство которого не завершено и отсутствии помещений как объектов недвижимого имущества), отсутствии заявления ООО «Иртыш-Гидроспецстрой» как второй стороны инвестиционного договора 2002 года на регистрацию права Российской Федерации на помещения или долю, такая регистрация не может считаться правомерной.

Расторжение договора влечёт прекращение обязательств сторон, в данном случае обязательства застройщика по передаче объекта инвестирования.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что на момент государственной регистрации спорный объект не обладал признаками недвижимого имущества, без чего право  не могло возникнуть. Необходимые и достаточные основания для регистрации такого права отсутствовали. Впоследствии -до исполнения со стороны застройщика инвестиционного договора 2002 года  в виде передачи завершенного строительством объекта инвестирования прекратился и сам договор как возможное основание возникновения права собственности.

Право оперативного управления является производным от права собственности Российской Федерации и не может возникнуть и быть зарегистрированным ранее такого права. Вывод суда о признании зарегистрированных без должных правовых оснований прав  отсутствующими соответствует установленным по делу обстоятельствам и применимым к ним нормам права.

            Пунктом 58 Постановления Пленума № 10/22 также разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

            Таким образом, предъявление иска о признании права собственности является допустимым средством защиты лица, когда владелец объекта недвижимости оспаривает зарегистрированное право собственности иного лица, не владеющего объектом.

            Из указанных разъяснений следует возможность оспаривания зарегистрированных прав на недвижимое имущество посредством иска о признании права. При этом возможность оспаривания не поставлена в зависимость от того, когда у истца возникли основания, на которые он ссылается в подтверждение своего права. То, что регистрация права собственности ответчика предшествовала по времени сделкам, на которые ссылается истец в обоснование своего права, не может быть само по себе основанием для отказа в иске о признании права. При отсутствии основания для регистрации права собственности ответчика спорный объект недвижимости мог быть введен в гражданский оборот.

Основаниями возникновения права собственности являются юридические факты, указанные в законе. При первоначальном приобретении права собственности (пункт 1 статьи 218 ГК РФ) основанием будет факт строительства, который доказывается актом ввода объекта в эксплуатацию, принимаемым в установленном законом порядке, а при производном приобретении права собственности (пункт 2 статьи 218 ГК РФ) - сделки об отчуждении имущества. Для возникновения права собственности также необходимо наличие факта, с которым стороны связали переход права собственности. По общему правилу согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ таким фактом является передача имущества.

Доводы Управления Росреестра по ХМАО - Югре о том, что суд первой инстанции не дал оценки доводам о ничтожности инвестиционного договора долевого участия в строительстве от 30.11.2006 и договора уступки прав и перевода долга по инвестиционному договору от 28.02.2007, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные в силу следующего.

До принятия решения ответчиками по иску  Управления Росреестра по ХМАО – Югре  заявлено о пропуске срока исковой давности.

            В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в случае пропуска стороной срока исковой давности и отсутствия уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 198 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Податель жалобы полагает, что срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда Управление узнало о нарушении своего права, а именно с момента издания распоряжения «О передаче в оперативное управление» от 27.07.2010 № 786/1-р.

Основанием иска Управления Росреестра по ХМАО – Югре является довод о несоответствии инвестиционного договора 2006 года закону – статье 209 ГК РФ (о принадлежности собственнику правомочия распоряжения имуществом) и его ничтожности по правилу статьи 168 ГК РФ.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а не с момента, когда лицо узнало о нарушении его права.

 Таким образом, течение срока исковой давности по спорным сделкам  началось с момента их исполнения. Как следует из материалов дела, исполнение договора от 30.11.2006 началось 28.11.2006, 22.12.2006, что подтверждается платёжными поручениями № 782, № 908, по договору от 28.07.2007 началось 28.02.2007, что подтверждается платёжным поручением № 13.

Кроме того, осведомленность не позднее июля 2007 года Управления Федеральной регистрационной службы  по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам в лице Ханты-Мансийского отдела  о существовании инвестиционного договора от 30.11.06 и договора уступки  от 28.02.07, а также проведении по заказу Ханты-Мансийского банка ремонтных работ   в отношении спорного объекта следует из переписки этих лиц, имеющейся на листах дела 91-94 тома дела 1.

Иск Управлением Росреестра по ХМАО предъявлен 31.05.2011 (за пределами исковой давности, даже и в случае исчисления начала её течения с момента такой осведомленности). Довод об отсутствии правопреемства Управления Росреестра по ХМАО  (истца) в отношении Главного управления   ФРС по Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных кругов отклоняется.

Федеральная регистрационная служба образована Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти».

Переименования (Указ Президента от 25.12.08 №1847) и внутренние структурные изменения, произведенные  в отношении территориальных управлений ФРС, имевшие место после её образования, не принимаются как основания  изменения течения давности по требованиям об оспаривании прав на имущество, при том, что основанием такого  оспаривания    является зарегистрированное с 2005 года право Российской Федерации. 

 Применительно к регистрации 2005 года суд отмечает, однако,  что по состоянию на     22.11.2006 года ТУ ФАУФИ по ХМАО и ТУ ФАУФИ по Тюменской области отрицают нахождение спорного объекта в реестре федерального имущества ( л.д. 113, 115 том 1).

Отсутствуют доказательства осуществления с 2005 года и по настоящее время. Российской Федерацией , Главным управлением  ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО  или Управлением Росреестра по ХМАО, как  претендентами на вещные права собственности и оперативного управления,   образующих эти права  правомочий владения, пользования, распоряжения, несения бремени содержания .

Распоряжением Департамента градостроительства, архитектуры и ЖКХ от 20.05.10 (л.д.111 том 5) жилой дом, в котором находится спорный объект введен в эксплуатацию в установленном порядке.

В связи указанными обстоятельствами суд критически оценивает представленные в обоснование права оперативного управления Распоряжение от 27.07.10 № 786/1-р «О передаче в оперативное управление» и акт передачи федерального имущества №71/23 от 27.07.10.   После ввода в эксплуатацию оснований указывать в акте на спорный объект как незавершенный строительством не имелось, что также подтверждает, что правомочия собственника  не реализовывались.

 Из пояснений сторон, материалов дела и искового заявления Управления Росреестра по ХМАО следует, что с 2006 года Ханты-Мансийский банк ведет ремонт и ограничивает доступ к спорному объекту  иных лиц.

Т.о.,   фактически передача по акту №71/23 от 27.07.10 спорного объекта от ТУФАУГИ  по ХМАО   в оперативное управление (включающее правомочия по владению и пользованию) Управлению Росреестра по ХМАО места не имела.

Доказательств перерыва течения срока исковой давности в материалы дела не представлено.

   В соответствии со статьёй 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечёт изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

   Поэтому замена ООО «Югра-Лизинг» на ОАО «Ханты-Мансийский банк» как стороны инвестиционного договора 2006 года по договору уступки от 28.02.2007 течения исковой давности не изменяет.

   Дополнительных оснований оспаривания договора уступки и соответствующей заинтересованности Управление Росреестра по ХМАО – Югре не привело и не обосновало.

Отказывая в иске о признании недействительным инвестиционного договора долевого участи в строительстве от 30.11.2006 года, суд приводит также следующие причины.

Данный договор заключен ООО «Югра-Лизинг» (уступившим впоследствии свои права Банку) как победителем торгов по реализации включенного в конкурсную массу организации-банкрота (ООО Иртыш-Гидроспецстрой») права на заключение инвестиционного договора  в отношении спорного объекта.  Стороной договора является ООО Иртыш-Гидроспецстрой», исключенное к моменту заявления иска Управлением Росреестра по ХМАО из ЕГРЮЛ в результате завершения конкурсного производства.   

Признание недействительной сделки, одна из сторон которой ликвидирована, недопустимо, поскольку следующая за таким признанием двустороння реституция как последствие недействительности сделки не может быть осуществлена в связи с отсутствием стороны.

Не оспорены и торги, состоявшиеся 30.11.06,  без чего не допускается признание недействительной  сделки, совершенной в их результате.  Указанные выводы неоднократно поддержаны судебной практикой.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2006, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2005 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2005 отменены в части удовлетворения требований об обязании ООО «Иртыш-Гидроспецстрой» передать Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецким автономным округам результаты капитальных вложений в виде незавершённого строительством