Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу n А46-6748/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из экспертного заключения ООО «Бизнес-Эксперт» № 123/13 от 11.04.2013 при проведении оценки здания оценщиком использовались затратный и сравнительный подходы.

При этом, оценщик указал, что данные, полученные при анализе информации, не позволяют провести анализ и определение стоимости объекта с использованием доходного подхода, так как этот метод не рекомендуется использовать когда объект недвижимости требует значительной реконструкции и ремонта. Учитывая физическое состояние объекта оценки, а также перспективы его использования на рассматриваемом земельном участке, оценщиком сделан вывод: доходный подход в оценке оцениваемого объекта не использовать.

Суд апелляционной инстанции считает приведенную оценщиком позицию невозможности применения доходного подхода для оценки спорного имущества в полной мере обоснованной и не противоречащей фактическим обстоятельствам дела.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО № 1).

Ответчик, возражая против выводов эксперта в указанной части, в свою очередь, не представил доказательств того, что в случае применения оценщиком Савиным Ю.Н. доходного подхода, определенная экспертном рыночная стоимость объекта оценки незначительно бы отличалась или не отличалась бы вовсе от стоимости спорного имущества, установленной сторонами в договоре купли-продажи здания и земельного участка от 08.11.2010.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (пункт 23 ФСО № 1).

Как следует из экспертного заключения ООО «Бизнес-Эксперт» № 123/13 от 11.04.2013, оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В качестве объектов-аналогов использовались здания производственно-складского назначения.

Не соглашаясь с правомерностью выбора подобных объектов-аналогов, Глухих С.Н. не представил суду пояснений относительно того, что в отчете ИП Телегина Е.Н. № 007/1000-10 от 05.11.2010, представленным ответчиком в обоснование своих доводов о соответствии цены спорной сделки рыночной стоимости  спорного недвижимого имущества, вообще не указаны объекты-аналоги, использованные оценщиком для определения рыночной стоимости здания компрессорной.

Кроме того, согласно данным технического паспорта нежилого строения по состоянию на дату 06.09.2007, вид использования здания компрессорной: производственное помещение, офисное помещение.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 08.11.2010 нежилое одноэтажное кирпичное здание компрессорной № 2 высокого давления на дату продажи имело назначение офисного и производственно-складского помещения для производственных целей.

Поскольку стороны в договоре купли-продажи определили вид фактического назначения объекта, как офисного и производственно-складского для производственных целей, оценщиком обоснованно приведены объекты-аналоги исходя из назначения объекта.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Довод Глухих С.В. о том, что при проведении оценки здания компрессорной эксперт Савин Ю.Н.использовал только сведения, отраженные в техническом паспорте на дату его составления 06.09.2007, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Проведение экспертизы для установления рыночной стоимости объекта возможно на основании технических документов, даже при отсутствии объекта исследования (при его частичном разрушении), в рассматриваемом же случае, экспертиза проводилась на основании технического паспорта нежилого строения. Указанный вывод суда согласуется с позицией Двадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенной в постановлении от 10.08.2012 по делу № А09-3212/2010, оставленным без изменения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.10.2013 (№ 1114/13).

При определении стоимости земельного участка оценщик пришел к выводу о возможности применения метода сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка. Земельный участок расположен в Центральном административном округе города Омска, имеет почтовый адрес: ул. Герцена, 48 (категория земель – земли населенных пунктов для производственного назначения). При этом экспертом отмечено, что наиболее важными факторами стоимости земельного участка являются: местоположение и окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура. Экспертом применены корректировки на: цену предложения, дату предложения, состав оцениваемых прав, наличие инженерных коммуникаций, разрешенное использование земельного участка. На листе 80-83 заключения экспертом приведено согласование результатов оценки и определение итоговой стоимости (т. 8 л.д.1-19).

При этом доводы Глухих С.В. о необходимости учета сервитута откланяются, так как в деле отсутствуют сведения о его установлении.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, экспертное заключение ООО «Бизнес-Эксперт» № 123/13 от 11.04.2013 соответствует предъявляемым законом требованиям, неясностей, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом апелляционной инстанции не установлено, указанное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу.

При таких обстоятельствах конкурсным управляющим доказано, что цена, установленная сторонами в оспариваемом договоре купли-продажи от 08.11.2010, существенно (в 3,8 раз) ниже рыночной стоимости объектов купли-продажи.

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи здания и земельного участка от 08.11.2010 размер имущества должника уменьшился в связи с выбытием спорного имущества по заниженной цене.

Соответственно можно констатировать факт причинения имущественного вреда правам кредиторов, поскольку в результате исполнения этой сделки был уменьшен размер имущества, принадлежащий должнику, что привело к полной и или (частичной) утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет этого имущества.

В случае бы, если должник реализовал спорное имущество по действительной стоимости, он мог получить наибольшую цену и соответственно причитающиеся денежные средства в большем объеме для целей своевременного расчета с кредиторами.

2. Наличие цели причинения имущественного вреда кредиторам.

а) сделка была совершена с заинтересованным лицом.

Как следует из заявления конкурсного управляющего и материалов дела, Глухих С.В. на дату заключении договора купли-продажи здания и земельного участка от 08.11.2010 являлся директором ООО «МПВФ «Новотех», а также единственным участником должника (выписка из ЕГРЮЛ - том 1 листы дела 41-45).

Данное обстоятельство Глухих С.В. не оспаривается.

В целях Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника (пункт 1 статьи 19 Закона о банкротстве).

Заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются  также:

руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер (бухгалтер) должника, в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве;

лица, признаваемые заинтересованными в совершении должником сделок в соответствии с гражданским законодательством о соответствующих видах юридических лиц.

Таким образом, покупатель Глухих С.В., являясь директором и участником общества (пункт 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), является по отношению к должнику-продавцу заинтересованным лицом в целях применения Закона о банкротстве.

б) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности.

При определении наличия признаков неплатежеспособности следует исходить из содержания этого понятия, данного в абзаце тридцать третьем статьи 2 Закона о банкротстве.

Согласно указанной норме Закона о банкротстве, неплатежеспособность - это прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

В настоящем случае заявителем в деле о банкротстве выступала Федеральная налоговая служба.

Основанием подачи заявления являлась задолженность ООО «МПВФ «Новотех» по уплате обязательных платежей.

Как следует из решения Арбитражного суда Омской области от 06.04.2012 по делу № А46-6748/2012 требования Федеральной налоговой службы были мотивированы наличием общих признаков банкротства, установленных пунктом 2 статьи 6 Закона о банкротстве, а именно: задолженность по уплате обязательных платежей без учета установленных законодательством Российской Федерации штрафов (пеней) и иных финансовых санкций, неисполненная в течение трех месяцев с даты, когда она должна быть исполнена, превысила 100 000 руб. и составила по основному долгу 1 693 089 руб. 01 коп.

На дату открытия конкурсного производства задолженность ООО «МПВФ «Новотех» по уплате обязательных платежей в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды составляла 2 713 847 руб. 43 коп., из которых 1 690 555 руб. - налог, 977 046 руб. 66 коп. - пени, 46 245 руб. 77 коп. - штраф.

Как следует из материалов дела, в период с 04.05.2010 по 06.12.2010 Федеральной налоговой службы проведена выездная налоговая проверка