ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ n 2780/05 от 15.06.2005 Исковое заявление о признании недействительным договора аренды помещений, расположенных в здании общежития, и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворено правомерно, поскольку сделки, связанные с арендой жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2005 г. N 2780/05
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел представление Генеральной прокуратуры Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2004 по делу N А04-1929/04-4/92 Арбитражного суда Амурской области.
В заседании принял участие представитель Генеральной прокуратуры Российской Федерации Попов А.Д.
Заслушав и обсудив доклад судьи Козловой А.С., а также выступление представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Президиум установил следующее.
Прокурор Амурской области в защиту государственных интересов обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к государственному образовательному учреждению "Профессиональный лицей N 27" (далее - лицей), обществу с ограниченной ответственностью "Дальсервис" (далее - общество) о признании недействительным договора аренды от 01.05.2003 N 372-Ф, заключенного между ними, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в пользование лицею арендованных обществом помещений площадью 2206,4 кв. метра, находящихся в здании общежития лицея, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Трудовая, 47.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Амурской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области; далее - управление).
Решением суда первой инстанции от 05.08.2004 иск удовлетворен: суд признал недействительным договор аренды и обязал общество освободить спорные помещения и передать их лицею.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.09.2004 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 28.12.2004 указанные судебные акты отменил и в удовлетворении иска отказал.
В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции Генеральная прокуратура Российской Федерации просит отменить этот судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзывах на представление лицей и общество просят оставить указанное постановление суда кассационной инстанции без изменения, поскольку оно соответствует действующему законодательству.
Управление в отзыве поддерживает доводы, приведенные в представлении, и просит отменить названный судебный акт.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.
С согласия Комитета администрации Амурской области по управлению государственным имуществом между лицеем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.05.2003 N 372-Ф, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 2206,4 кв. метра, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Трудовая, 47, для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия - с 01.05.2003 по 30.12.2003.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованные помещения расположены в здании общежития общей полезной площадью 3005,9 кв. метра, находящемся в оперативном управлении лицея.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.
Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.
Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды большей части помещений (площадью 2206,4 кв. метра), расположенных в здании общежития (площадью 3005,9 кв. метра), фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения оспариваемого договора) к спорным правоотношениям, поскольку пользование общежитием регулируется нормами, закрепленными в главе 4 указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 Жилищного кодекса РСФСР, носят общий характер и должны применяться к отношениям по использованию жилых домов и помещений, не связанным с проживанием граждан, вне зависимости от особенностей правового режима таких домов и помещений.
Поэтому оснований для отмены судом кассационной инстанции решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций не имелось.
Таким образом, оспариваемое постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2004 подлежит отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2004 по делу N А04-1929/04-4/92 Арбитражного суда Амурской области отменить.
Решение суда первой инстанции от 05.08.2004 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.09.2004 Арбитражного суда Амурской области по указанному делу оставить без изменения.
Председательствующий
A.A.ИВАНОВ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ n 2135/05 от 15.06.2005 Надзорное производство прекращено, поскольку после вынесения определения о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от налоговой инспекции поступила информация о ликвидации истца.  »
Общая судебная практика »
Читайте также