[ИНФОРМАЦИЯ О ДЕЛЕ (В. Вайпан, Право и экономика n 1, 2005 г.)] Оспаривание отказа БТИ внести в учетные данные сведения о том, что здание является нежилым.

СВЕДЕНИЯ О ТОМ, ЧТО ЗДАНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ НЕЖИЛЫМ
Дело N А40-12037/04-17-133 (Арбитражный суд г. Москвы - судья С.П. Барыкин); N 09-АП-408/04-АК (Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судей: В.Г. Близнеца, И.Д. Ли, В.А. Свиридова); N КА-А40/10091-04 (Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего - судьи Р.Р. Латыповой, судей М.Р. Агапова, В.А. Летягиной).
Существо дела
В г. Москве находится здание, принадлежащее ОАО "Центротрансстрой" (истец), которое в 1983 г. было признано непригодным для проживания и фактически используется как нежилое.
В целях оформления права собственности на здание истец обратился в территориальное подразделение ГУП "МосгорБТИ" - Юго-Восточное территориальное бюро технической инвентаризации (ТБТИ "Юго-Восточное" г. Москвы) (ответчик) с просьбой внести в учетные данные БТИ сведения о том, что здание является нежилым в связи с исключением в 1983 г. указанного строения из состава жилищного фонда, и выдать ОАО соответствующую выписку из технического паспорта на здание. Однако в данной просьбе письмом ГУП "МосгорБТИ" ему было отказано.
Истец посчитал данный отказ необоснованным, нарушающим его законные права и интересы, и обратился в суд с иском о признании незаконным отказа ГУП "Московское городское бюро технической инвентаризации" внести в учетные данные БТИ сведения о том, что здание является нежилым, и выдать выписку из технического паспорта на строение как нежилое.
Обстоятельства дела и позиция истца
1. Здание было признано непригодным для проживания и исключено из жилищного фонда.
В 1983 г. в результате загрязнения ртутью городская санитарно-эпидемиологическая станция признала квартиры 2-го и 3-го подъездов дома непригодными для проживания (заключение от 25 мая 1983 г.). На основании этого исполком Московского городского совета народных депутатов признал дом непригодным для проживания и принял решение о переселении граждан (решение от 13 октября 1983 г.). Этим же решением исполком Московского городского совета народных депутатов предложил тресту "Центротрансстрой" произвести капитальный ремонт дома и совместно с отделом нежилых помещений определить его назначение (дальнейшее использование).
В 1987 г. отдел нежилых помещений на основании указанного поручения исполкома Моссовета рассмотрел вопрос размещения подразделений треста "Центротрансстрой" в здании и дал согласие от имени Мосгорисполкома на использование данного строения для служебных целей, т.е. как нежилого (письмо от 16 ноября 1987 г.).
В 1994 г. БТИ N 4 ЮВАО справкой от 28 сентября 1994 г. подтвердило, что домовладение является нежилым строением.
Распоряжением префекта ЮВАО N 256 от 21 февраля 1995 г. АО "Центротрансстрой" разрешено осуществить надстройку двух этажей в 4-этажном нежилом здании. Функциональное назначение здания определено префектом как нежилое, и супрефекту МР "Люблино" предписано обеспечить функционирование данного здания по нежилому назначению - для размещения подразделений АО "Центротрансстрой".
В копии технического паспорта на домовладение, выданной 20 июня 1995 г., функциональное назначение дома также отражено как нежилое.
На основании перечисленных документов указанное здание было отнесено АО "Центротрансстрой" к категории нежилых и с 1983 г. фактически использовалось в административных целях.
Исключение строения из жилого фонда было правомерно осуществлено на основании действовавшего в том периоде законодательства.
Перевод помещений из жилых в нежилые, а также пригодность жилого помещения для проживания производятся в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ).
24 июня 1981 г. ВС СССР были приняты "Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик", ст. 6 которых предусматривала, что непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению, в частности, исполнительного комитета городского Совета народных депутатов.
24 июня 1983 г. ВС РСФСР был принят Жилищный кодекс РСФСР, ст. 8 которого предусматривала аналогичную норму о том, что непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению, в частности, исполнительного комитета Московского Совета народных депутатов.
Жилищный кодекс РСФСР предусмотрел, что проведение обследования состояния домов и жилых помещений, а также признание их непригодными для проживания производятся в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР. Совмин РСФСР в Постановлении от 9 сентября 1983 г. N 427 "Вопросы, связанные с принятием Жилищного кодекса РСФСР" наделил Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР правом определять порядок проведения обследования состояния жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда, а также признания их непригодными для проживания.
Такой порядок был утвержден только в 1985 г. (Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529).
Согласно п. 3.5 Положения решение о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания независимо от его ведомственной принадлежности выносилось исполкомом городского Совета народных депутатов. Утвержденные исполкомами акты служили основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов либо с их переоборудованием для использования в других целях.
Порядок, предусматривающий необходимость создания межведомственной комиссии и оформления специального акта о признании здания непригодным для проживания, был принят только 5 ноября 1985 г., т.е. уже после того, как спорное строение было признано решением исполкома непригодным для проживания. Именно решение исполкома, принятое в 1983 г., являлось законной правовой основой для признания жилого дома непригодным для проживания и последующих действий, связанных с этим решением.
Таким образом, на основании решения исполкома Моссовета, признавшего спорный дом непригодным для проживания, отдел нежилых помещений определил новое функциональное назначение здания. Соответственно, на основании упомянутого решения исполкома и согласия отдела нежилых помещений указанное здание было юридически исключено из жилищного фонда, о чем имелась справка БТИ.
По мнению истца, решение исполкома Моссовета от 13 октября 1983 г. и письмо отдела нежилых помещений от 16 ноября 1987 г. являются достаточными основаниями для внесения в настоящее время в учетные данные БТИ сведений о том, что спорное строение является нежилым.
С учетом вышеизложенного истец полагал, что отсутствуют какие-либо фактические и юридические основания для отказа в признании спорного здания нежилым.
2. Отсутствие в учетных данных БТИ сведений о том, что рассматриваемое строение относится к нежилым помещениям, ограничивает права истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в частности ограничивает права истца по пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом собственник жилого помещения не вправе произвольно изменить его назначение.
Использование жилых помещений для предпринимательских целей (размещения там предприятий, учреждений, организаций) допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет технический учет (инвентаризацию) как описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
В соответствии с п. 12 Положения об организации государственного технического учета сведения об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 10 постановления правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915 было установлено, что государственная регистрация прав на здания, сооружения, нежилые помещения производится Москомрегистрацией в соответствии с описанием объекта, представляемым БТИ в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1а с экспликацией и поэтажным планом.
В связи с этим без получения выписки из технического паспорта на спорное здание с указанием, что оно является нежилым, истцом не может быть зарегистрировано его право собственности на данное строение как нежилое в установленном порядке.
Таким образом, отказ ответчика от внесения изменений в учетные сведения БТИ о функциональном назначении объекта ограничивает законные права истца на пользование и распоряжение данным имуществом как нежилым.
Возражения ответчика
Ответчик настаивал на том, что истец обратился в ТБТИ Юго-Восточное по вопросу перевода здания из жилого в нежилой фонд. Порядок такого перевода определен распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах". Документы, разрешающие перевод дома в нежилой фонд в соответствии с действующим в настоящий период законодательством, истцом не предъявлялись.
Ответчик сослался на документы инвентарного дела, в котором помимо представленных истцом решения Мосгорисполкома от 13 октября 1983 г. и письма отдела нежилых помещений от 16 ноября 1987 г. имелись также более поздние документы: распоряжение префекта ЮВАО от 18 июня 1997 г. и заключение АПУ ЮВАО по проекту реконструкции жилого дома, где спорное здание упоминалось уже как жилое.
Исходя из содержания вышеуказанных документов ответчик посчитал невозможным однозначно определить функциональное назначение объекта, поскольку в разные периоды органами исполнительной власти данный объект недвижимости рассматривался как жилой, так и как нежилой.
Ответчик настаивал на том, что истец должен либо представить распорядительный документ Мосгорисполкома о переводе жилого дома в нежилой фонд, либо распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ.
Ответчик посчитал неубедительными аргументы истца о том, что требуемым распорядительным документом Мосгорисполкома является письмо отдела нежилых помещений от 16 ноября 1987 г., которым последний в соответствии с решением исполкома Моссовета от 13 октября 1983 г. и от имени последнего дал согласие на использование строения как нежилого и, соответственно, исключил спорное здание из жилищного фонда.
Решение Арбитражного суда г. Москвы
Арбитражный суд, детально рассмотрев материалы дела, выслушав все доводы представителей сторон, решением от 9 июня 2004 г. удовлетворил иск по следующим основаниям.
Решением Мосгорисполкома от 13 октября 1983 г. спорное здание было признано непригодным для проживания. Управлению учета и распределения жилой площади и Люблинскому райисполкому дано указание срочно принять меры по отселению проживающих в нем граждан, тресту "Центротрансстрой" предложено после завершения переселения граждан совместно с отделом нежилых помещений Мосгорисполкома определить назначение здания.
Отдел нежилых помещений по поручению и от имени Мосгорисполкома дал согласие на использование здания под служебные цели треста "Центротрансстрой".
Исходя из этого суд посчитал, что упомянутыми выше актами здание было исключено из жилого фонда в порядке, предусмотренном действовавшим на тот период законодательством (ст. 6 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 8 ЖК РСФСР).
Арбитражный суд отметил, что нормативный акт, регламентирующий порядок перевода жилых домов в нежилые, - Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания - был принят в 1985 г., т.е. после фактического перевода здания из жилого фонда в нежилой.
В техническом паспорте на здание от 20 июня 1995 г. функциональное назначение дома отражено как нежилое. Данное обстоятельство подтверждается также справкой БТИ N 4 ЮВАО г. Москвы от 28 сентября 1994 г. В соответствии с экспликацией к поэтажному плану на здание жилых квартир в нем не имеется, все помещения указаны как служебные.
Материалами дела подтвержден также тот факт, что после отселения жильцов здание использовалось трестом "Центротрансстрой", а затем истцом, являющимся его правопреемником, как административное, и в качестве такового оно вошло в акт оценки при приватизации имущества треста.
Учитывая изложенное, арбитражный суд признал незаконным отказ ГУП "Московское городское бюро технической инвентаризации" (письмо от 24 февраля 2004 г.) внести в учетные данные БТИ сведения о том, что здание является нежилым, и выдать выписку из технического паспорта на строение как нежилое. Кроме того, арбитражный суд обязал ГУП "Московское городское бюро технической инвентаризации" в 15-дневный срок со дня вступления решения в законную силу внести в учетные данные БТИ сведения о том, что здание является нежилым, и выдать истцу выписку из технического паспорта на указанное строение как нежилое.
Апелляционная жалоба ответчика
В жалобе заявитель признал, что принятая судом справка БТИ, в которой спорное строение указано как нежилое, "объективно отражает техническое состояние объекта по состоянию на 1994 год". При этом суд, по мнению ответчика, не учел, что "в разные периоды времени органами исполнительной власти данный объект недвижимости рассматривался как жилой, так и как нежилой".
Единственным новым аргументом ответчика явилось то, что согласно распоряжению префекта ЮВАО от 18 июня 1997 г. истцом якобы произведена надстройка двух этажей строения, вследствие чего произошло изменение ранее учтенных технических характеристик объекта, включая и функциональное назначение. При этом ответчик тут же отметил, что разрешение на произведенные изменения в БТИ не представлено.
"Фактически в БТИ учтен иной по своим техническим характеристикам объект (изменилась этажность здания), чем объект, исключенный из жилого фонда

ИНФОРМАЦИЯ О ДЕЛЕ (М. Розенберг, по материалам Решения МКАС при ТПП РФ от 09.12.2004 n 74/2004) (Практика Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ за 2004 г., Статут, 2005) Поскольку ответчик признал требование истца в определенной им сумме на основании ставки по кредитам ЛИБОР, состав арбитража удовлетворил требование истца в признанной ответчиком сумме с учетом права ответчика распоряжаться своими материальными правами и процессуальными средствами их защиты и отсутствии возражений истца против позиции ответчика.  »
Общая судебная практика »
Читайте также