ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (Е. Кокк, ЭЖ-Юрист n 48, 2004 г.) Правомочия под вопросом.

Разнообразие земельных правоотношений связано прежде всего со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю. Как важнейший природный ресурс земля всегда остается одним из наиболее ценных объектов гражданского оборота, кроме того, это объект с особым правовым статусом. Динамично развивающееся и зачастую противоречивое законодательство в данной сфере вызывает к жизни множество споров, связанных как с оборотом земель, так и с различными вопросами административного характера.
Разграничение правомочий
Следует отметить, что практика суда по разрешению споров, предметом которых являются правоотношения, связанные с землей, в настоящее время только формируется, некоторые вопросы возникают впервые.
В практике Арбитражного суда Республики Карелия появились первые споры, связанные с разграничением правомочий собственника на земельные участки. Данная категория споров представляет определенную сложность, так как отсутствует надлежащим образом оформленное разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями.
Общество с ограниченной ответственностью "СК Трейд Компани" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации местного самоуправления г. Сортавала (далее - Администрация), Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение) на территории Республики Карелия о понуждении к государственной регистрации договора аренды земельного участка. Решением Арбитражного суда Республики Карелия исковые требования к Администрации удовлетворены полностью, в иске к Учреждению отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменений.
Как установлено судом, 27 мая 2002 года между Администрацией и истцом заключен договор аренды земельного участка площадью 3706 кв. м сроком на пять лет. Согласно пункту 5.2 договора на арендаторе лежала обязанность по его государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанную обязанность арендатор не смог выполнить вследствие того, что Администрация уклонилась от предоставления необходимых для государственной регистрации документов, в связи с чем ООО обратилось в суд с иском о государственной регистрации договора в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 27 мая 2003 года совершен в надлежащей форме, то есть соответствует требованиям законодательства, регулирующего арендные отношения. Судом не были приняты доводы Администрации о том, что она не является собственником данного земельного участка, так как в силу Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон) право собственности на земельные участки у муниципальных образований возникает с момента его государственной регистрации.
Основанием для государственной регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Апелляционная инстанция Арбитражного суда Республики Карелия указала, что предоставление истцу земельного участка на правах аренды Администрация как арендодатель произвела в пределах полномочий, предусмотренных ст. 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Понуждение к заключению договора
ОАО "МТС "Медвежьегорскагросервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации местного самоуправления Медвежьегорского района о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного под производственной базой общества. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство государственной собственности Республики Карелия.
Исковые требования истец обосновывал ст. 11 ЗК РФ, согласно которой к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Истец полагал, что факт нахождения спорного земельного участка в собственности администрации подтверждается положениями ст. ст. 2 и 5 Закона и заключенным между сторонами договором долгосрочной аренды, прошедшим государственную регистрацию.
В ответ на заявление истца администрация сообщила, что данный вопрос находится в компетенции Министерства государственной собственности Республики Карелия. Уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка со стороны администрации послужило основанием для обращения в суд.
Судом было установлено, что спорный земельный участок еще не прошел процедуру разграничения в соответствии с Законом.
Решением суда первой инстанции в иске было отказано по следующим основаниям.
Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 (далее - Постановление N 576) решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принимается: Министерством имущества Российской Федерации - в случае приобретения объектом недвижимого имущества, находящегося ранее в собственности субъектов РФ; органами местного самоуправления - в иных случаях.
При этом под приобретением объектов недвижимого имущества понимается их приватизация из федеральной или государственной собственности субъектов РФ независимо от последующей судьбы указанных объектов.
Продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности, в частную собственность в силу ст. 217 ГК РФ является сделкой приватизации и осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества.
Следовательно, Постановление N 576 соответствует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), во исполнение которого оно было принято.
В соответствии с п. 14 ст. 43 Закона о приватизации до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, вынесшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
Данные нормы корреспондируют к Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ), в частности к ст. 35, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В силу этого полномочия по продаже земельных участков распределены между органами различных уровней власти в соответствии с полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом.
Таким образом, на основании указанных норм закона, согласно нормам Постановления N 576 и п. 14 ст. 43 Закона о приватизации решение о продаже земельного участка под зданиями и строениями, принадлежащими истцу, может принять только орган, вынесший решение об их приватизации.
Принадлежащие истцу здания и строения ранее находились в государственной собственности Республики Карелия и хозяйственном ведении государственного предприятия республики "Медвежьегорскагросервис", приватизированного в соответствии с распоряжением Госкомсобственности Республики Карелия от 05.07.93 N 469-р "Об утверждении плана приватизации государственного предприятия "Медвежьегорскагросервис".
Продажа земельных участков под зданиями и строениями, находившимися в государственной собственности республики, регулируется распоряжением Министерства государственной собственности Республики Карелия от 04.10.2002 N 486 "Порядок подготовки и принятия решений о приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в собственности Республики Карелия" (зарегистрировано в Управлении Министерства юстиции РФ по РК 18.11.2002 за регистрационным номером 145).
Решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приватизированные в соответствии с планами приватизации, утвержденными Министерством государственной собственности Республики Карелия (Государственным комитетом Республики Карелия по собственности), согласно п. 1 принимаются Министерством государственной собственности Республики Карелия.
Истец не обращался в Мингоссобственность Республики Карелия с заявлением о продаже ему земельного участка.
Учитывая изложенное, суд посчитал исковые требования необоснованными, заявленными к ненадлежащему ответчику.
Ссылку истца, что полномочия органов местного самоуправления определены п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", суд счел неправомерной. Указанной нормой установлено, что органы местного самоуправления распоряжаются землями до разграничения государственной собственности на землю в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное, то есть органам местного самоуправления принадлежат те полномочия в отношении земель до их разграничения, которые не предоставлены иным органам государственной власти.
Постановлением N 576 определен такой специальный порядок распоряжения земельными участками под зданиями и строениями, которым необходимо руководствоваться при определении органа, уполномоченного принять решение о приватизации земельного участка.
Апелляционной инстанцией Арбитражного суда Республики Карелия решение суда первой инстанции оставлено без изменений. При этом было указано, что выводы суда о неправомочности муниципальных органов продавать спорный земельный участок не влияют на действительность договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и администрацией местного самоуправления Медвежьегорского района.
Освобождение участка
Индивидуальный предприниматель Ф. обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя С. платы за пользование земельным участком и обязании ответчика освободить данный участок.
Решением Арбитражного суда иск был удовлетворен частично: требования истца об освобождении земельного участка были удовлетворены, во взыскании суммы неосновательного обогащения было отказано.
В постановлении кассационной инстанции указано следующее. Согласно материалам дела 27 мая 1999 года по ходатайству индивидуальных предпринимателей С. и Ф. постановлением главы местного самоуправления г. Петрозаводска у С. изъят земельный участок площадью 35 кв. м и предоставлены земельные участки площадью 6 кв. м каждый, расположенные по тому же адресу, для установки павильона ожидания транспорта с киоском.
На основании данного постановления с предпринимателями были заключены договоры аренды. Между С. и Ф. была достигнута договоренность о совместной предпринимательской деятельности по осуществлению розничной торговли.
Впоследствии, в 2001 году, состоялось заседание комиссии по рассмотрению вопросов земельных правоотношений в г. Петрозаводске, на котором принято решение о перерегистрации земельного участка с предпринимателя Ф. на предпринимателя С. Однако такая перерегистрация произведена не была.
При вынесении решения и постановления суд исходил из того, что вышеуказанные договоры аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ были продлены на неопределенный срок, а Ф. была лишена возможности пользоваться своим земельным участком за весь спорный период, то есть с 1999 по июнь 2001 года.
Кассационная инстанция отметила, что суд не учел, что Ф. фактически пользовалась своим земельным участком, на котором располагалась используемая ею часть павильона, до 21 июня 2001 года. Об этом свидетельствуют справка налоговой инспекции об осуществлении предпринимательской деятельности в павильоне, расположенном на спорном земельном участке, договор электроснабжения данного павильона, карточка контрольно-кассовых машин.
Кроме того, суд дал неправильную оценку решению комиссии по рассмотрению вопроса земельных правоотношений от 22.08.2001 о перерегистрации права на спорный земельный участок по заявлению Ф. и С. Обозначенное решение комиссии не свидетельствует об отсутствии возражений со стороны арендодателя о возобновлении договоров аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах суду необходимо исследовать вопросы наличия у предпринимателя Ф. права истребовать спорный земельный участок.
Помощник судьи
Арбитражного суда
Республики Карелия,
советник юстиции 3 класса
Е.КОКК

[ПИСЬМО ВАС РФ n С5-7/УЗ-1476 от 09.12.2004] О Федеральном законе О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации  »
Общая судебная практика »
Читайте также