ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (А. Валуйский) Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (за август 2004 г. - август 2005 г.)

ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЗЕМЛИ
(ЗА АВГУСТ 2004 Г. - АВГУСТ 2005 Г.)

При подготовке обзора отобрано и прокомментировано 67 судебных актов. Рассматривались только вступившие в силу решения.
1. Постановление ФАС Уральского округа
от 21.06.2005 N Ф09-1454/05-С6
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с закрытым акционерным обществом, право собственности на объект недвижимости к которому перешло в результате реорганизации (выделения из другого акционерного общества). Отказ в иске связан с тем, что ЗАО не подало в установленном порядке заявку на заключение договора аренды, в то время как отказ в праве аренды был дан уполномоченным муниципальным органом организации - правопредшественнице ЗАО еще до того, как у ЗАО возникло право требовать заключения договора аренды земельного участка.
Комментарий.
ЗАО "Промжелдортранс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации г. Нефтекамска об обязании предоставить земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов" по адресу: г. Нефтекамск, ул. Высоковольтная, 3А.
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены и на администрацию г. Нефтекамска возложена обязанность предоставить ОАО "Промжелдортранс" земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов".
Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция, рассмотрев жалобу ЗАО "Промжелдортранс", постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
Закрытое акционерное общество "Промжелдортранс" создано в порядке реорганизации путем выделения из Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт". В соответствии с разделительным балансом от 1 июля 2002 года, актом приема-передачи основных средств от 24 июля 2002 года закрытому акционерному обществу "Промжелдортранс" передано нежилое строение - гараж на 7 боксов общей площадью 356 квадратных метров. Право собственности ЗАО "Промжелдортранс" на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Хотя в комментируемом судебном акте отсутствует указание на то, на каких юридических основаниях открытое акционерное общество "Промышленный железнодорожный транспорт" (правопредшественник закрытого акционерного общества "Промжелдортранс") владело земельным участком под гаражным боксом, можно с большой долей вероятности предположить, что этим земельным участком ОАО владело на праве постоянного (бессрочного) пользования (статья 20 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года). Не исключена также ситуация, что право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на землю под гаражным боксом вообще не было оформлено (такое на практике встречается пока достаточно часто).
Тем не менее, независимо от того, было ли надлежащим образом оформлено право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на земельный участок, оно в качестве собственника находящегося на участке объекта недвижимости вправе было либо выкупить соответствующий земельный участок в собственность, либо взять его в аренду, заключив соответствующий договор с уполномоченным органом муниципального образования (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).
Суд установил, что Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" обратилось в октябре 2001 года в администрацию г. Нефтекамска с заявкой о предоставлении на праве аренды сроком на 10 лет данного земельного участка, для размещения и обслуживания гаража на 7 боксов. Оформление документов по предоставлению в аренду земельного участка было приостановлено администрацией г. Нефтекамска до разрешения вопроса о принадлежности этих гаражей, о чем Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" уведомлено письмом.
Вместе с тем еще до завершения рассмотрения заявки ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" было реорганизовано путем выделения закрытого акционерного общества "Промжелдортранс", которому и был передан в собственность гаражный бокс.
Считая себя правопреемником ОАО, закрытое акционерное общество "Промжелдортранс", основывая свои права на поданной открытым акционерным обществом заявке от октября 2001 года, потребовало в судебном порядке от администрации города Нефтекамска заключить договор аренды земельного участка.
Следует отметить, что здесь возникла определенная юридическая коллизия, связанная со следующим.
По ранее действовавшему земельному законодательству (до вступления 30 октября 2001 года в силу нового Земельного кодекса РФ) земельные участки могли предоставляться юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако новый Земельный кодекс существенно сузил круг лиц, которые вправе иметь земельные участки на указанном праве, - из их числа были исключены, в частности, все коммерческие организации. Согласно статье 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования таким организациям после 30 октября 2001 года не предоставляется. Вместе с тем существует статья 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, возникло противоречие, которое и выявилось в комментируемом случае: с одной стороны, новый собственник объекта недвижимости должен получить право на землю на тех же основаниях, что и прежний собственник (статья 35 ЗК РФ), а с другой - в силу статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования новому собственнику объекта недвижимости, являющемуся коммерческой организацией, предоставлено быть не может.
Разъяснение по поводу данной коллизии дано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 12 которого указано следующее: "Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства". При этом, как указал Высший Арбитражный Суд, новый собственник "как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ" (пункт 13 Постановления Пленума ВАС N 11).
Таким образом, образованному в результате реорганизации ЗАО "Промжелдортранс" следовало обратиться с соответствующей заявкой в местную администрацию, которая была не вправе отказать ему в заключении договора аренды на соответствующий земельный участок.
Поэтому не вполне понятно, почему ЗАО "Промжелдортранс" не подало соответствующую заявку от своего собственного имени, а настаивало на том, чтобы право аренды земельного участка было оформлено на основании заявки, поданной правопредшественником - Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт".
Как видно из комментируемого постановления, суть спора сводилась к одному единственному (в общем-то, непринципиальному) вопросу: вправе ли правопреемник требовать осуществления права, реализацию которого начал правопредшественник. Позиция судов различных инстанций оказалась прямо противоположной: суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционная и кассационная инстанция сочли такое решение незаконным и необоснованным.
В иске было отказано по следующим причинам. Как выяснил суд, отказ в оформлении права аренды земельного участка был направлен открытому акционерному обществу Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" 14 февраля 2002 года. К этой дате ЗАО "Промжелдортранс" собственником гаражного бокса еще не являлось. Следовательно, этот отказ права и законные интересы ЗАО "Промжелдортранс" нарушить не мог, поскольку у ЗАО в момент отказа право требовать заключения договора аренды еще не возникло.
Кроме того, в заявке Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" (судя по дате подачи заявления) содержится требование, которое отличается по своему содержанию от требования, изложенного в иске ЗАО "Промжелдортранс". Открытое акционерное общество требует заключения договора аренды земельного участка с Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт", в то время как ЗАО "Промжелдортранс" иск заявлен о понуждении к заключению договора с другой организацией - ЗАО "Пермжелдортранс". При этом, как выяснил суд, каких-либо заявок с просьбой заключить договор аренды ЗАО в администрацию города Нефтекамска не подавало.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска действительно не было.
2. Постановление ФАС Уральского округа
от 20.06.2005 N Ф09-1768/05-С6
Суд, не согласившись с доводами истца, отказал в иске о признании права на приватизацию земельного участка, мотивируя свое решение тем, что к моменту рассмотрения дела в суде вступил в силу Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с пунктом 8 статьи 28 которого спорный участок не может быть приватизирован как предназначенный к использованию в государственных (общественных) интересах в соответствии с генеральным планом развития муниципального образования.
Комментарий.
Поскольку земля является основой жизнедеятельности человека, без которой немыслимо само существование человеческого общества, постольку в регулировании земельных правоотношений (в том числе - и в современной России) во многих случаях действует принцип приоритета публичных интересов над интересами частными.
С другой стороны, необходимость установления единого внутренне непротиворечивого режима правового регулирования земельных отношений была реализована законодателем еще в одном важном принципе - принципе приоритета норм права, закрепленных в Земельном кодексе РФ, над нормами права, так или иначе затрагивающими земельные отношения, содержащимися в иных законах. Так, согласно статье 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.
Эти два приоритета (публичных интересов и норм земельного права, закрепленных в ЗК РФ, над земельными нормами, содержащимися в иных законах и правовых актах) в полной мере были реализованы в регулировании вопросов приватизации земельных участков.
В комментируемом случае отказ в иске о приватизации земельного участка был обусловлен тем, что приватизация этого участка противоречила публичным интересам.
ОАО "Уралбиофарм" обратилось к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с заявлением о приобретении в собственность земельного участка по адресу: город Екатеринбург, Банковский пер., дом 9, на котором находятся объекты недвижимости, являющиеся собственностью истца.
В связи с отсутствием ответа на заявление истец обратился в арбитражный суд с иском и просил признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка и обязать Российский фонд федерального имущества (далее - РФФИ) заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 645062 руб. 40 коп., рассчитанной на дату подачи заявки - 19.02.2002.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция жалобу ОАО "Уралбиофарм" об отмене судебных актов, вынесенных судами первой и апелляционной инстанций, оставила без удовлетворения.
При рассмотрении иска было установлено, что земельный участок, на приватизацию которого претендует истец, относится к землям, предназначенным генеральным планом развития для использования в государственных или общественных интересах (административно-деловая функция), - в комментируемом постановлении имеется ссылка на генеральный план развития муниципального образования "Город Екатеринбург", утвержденный решением от 6 июля 2004 года N 60/1. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что имеются основания для отказа в приватизации земли по пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 127-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и иными федеральными законами. Таким образом, из статьи 36 ЗК РФ следует, что порядок и условия реализации соответствующими лицами своего исключительного права на приобретение земельных участков в собственность могут устанавливаться не только Земельным кодексом, но и иными федеральными законами.
Хотя собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию соответствующих земельных участков, существует ряд условий, при которых реализация этого права невозможна. Эти условия установлены как Земельным кодексом (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ), так и (в полном соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ) Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В частности, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Названные положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ и стали основанием для отказа истцу при рассмотрении комментируемого спора.
Так, суд установил, что заявка на приобретение земельного участка в собственность

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ n 446-О от 20.10.2005 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы некоммерческой организации Иркутская областная коллегия адвокатов на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  »
Общая судебная практика »
Читайте также