[ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ n 1069/03 от 27.05.2003] Дело по иску об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязании произвести регистрацию направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2003 г. N 1069/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Ивановой Н.Р., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф.
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительный трест "Комитрансстрой" (далее - ООО "ПСТ "Комитрансстрой") о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 19.09.01, постановления суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу.
В заседании принял участие представитель ООО "ПСТ "Комитрансстрой" (истца) Черняков М.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Ивановой Н.Р., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
ООО "ПСТ "Комитрансстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми в лице Усинского филиала об обжаловании отказа ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Усинск, Промзона, 1-й массив, 13-й квартал, и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что предшественник истца (ООО "Строй-инвест") приобрел склад готовой продукции у ОАО "Комистроймеханизация" по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12. Это имущество было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.08.98. Усинским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми необоснованно отказано ООО "Строй-инвест" в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции.
Решением от 19.09.01 суд в иске отказал, признав отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости законным в связи с обращением с заявлением о регистрации такого перехода только одной стороны по договору - покупателя. Кроме того, суд признал договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 незаключенным из-за отсутствия в нем существенных условий, присущих данному виду договоров.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.01 решение суда первой инстанции оставлено без изменения в связи с признанием договора купли-продажи недвижимости незаключенным. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности регистрации перехода права собственности на недвижимость по заявлению одной стороны по договору - покупателя, так как продавец как юридическое лицо ликвидирован и исключен из государственного реестра.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 29.01.02 оставил без изменения состоявшиеся решение и постановление по мотивам, изложенным в постановлении суда апелляционной инстанции.
В заявлении ООО "ПСТ "Комитрансстрой" просит передать дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для отмены указанных судебных актов, поскольку имеющиеся в деле доказательства (договор купли-продажи от 26.08.98 N 12, акт приема-передачи от 26.08.98, составленный на основании этого договора, свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "Комистроймеханизация" от 22.12.2000 на спорный объект недвижимости) позволяют установить объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи от 26.08.98 N 12, а поэтому суды необоснованно сочли данный договор незаключенным.
Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Между конкурсным управляющим ОАО "Комистроймеханизация" (продавцом) и ООО "Строй-инвест" (покупателем) - правопредшественником ООО "ПСТ "Комитрансстрой" - заключен договор купли-продажи склада готовой продукции от 26.08.98 N 12. По акту приема-передачи от 26.08.98 покупателю передан склад готовой продукции, находящийся в промзоне города Усинска, общей застроенной площадью 754,8 кв. метра, полезной площадью 572,4 кв. метра.
Платежными поручениями от 27.08.98 N 130 и от 17.09.98 N 149 подтверждается оплата за склад готовой продукции.
На момент обращения истца в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми за регистрацией перехода права собственности на склад готовой продукции открытое акционерное общество "Комистроймеханизация" - продавец по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12 - было ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц, что подтверждается справкой департамента экономики и комплексного развития администрации муниципального образования "Город Усинск" от 06.02.01.
В сообщении Усинского филиала Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми от 08.06.01 N 173 содержится отказ в регистрации перехода права собственности к ООО "Строй-инвест" на склад готовой продукции по следующим основаниям:
с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции обратился только покупатель, тогда как согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки;
в связи с ликвидацией ОАО "Комистроймеханизация" - продавца спорного объекта недвижимости - и исключением его 06.02.01 из государственного реестра юридических лиц города Усинска не представляется возможным проверить законность сделки;
договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не считается заключенным по смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлен технический паспорт на объект недвижимости, в договоре отсутствуют описание объекта и его местонахождение, что не позволяет идентифицировать объект.
Действительно, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В этом случае подлежит применению аналогия закона.
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.
Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации, требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.
Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на то, что договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не считается заключенным.
Применяя названную норму, суд апелляционной инстанции посчитал, что условия договора от 26.08.98 N 12 и акт приема-передачи от 26.08.98 не позволяют сделать вывод о том, какой склад готовой продукции был передан покупателю, так как не содержат сведений о площади и местоположении здания в промзоне города Усинска.
Между тем из письма Управления архитектуры и градостроительства города Усинска от 06.08.01 следует, что почтовый адрес: ул. Северная, 22/4, присвоен складу готовой продукции постановлением администрации муниципального образования "Город Усинск" от 31.07.01 N 800, то есть позже приобретения истцом спорного объекта и его обращения в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.
Судом оставлено без внимания, что характеристики склада готовой продукции (площадь и местонахождение), содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000, соответствуют характеристикам спорного объекта недвижимости, указанным в акте приема-передачи от 26.08.98.
Из текста договора купли-продажи от 26.08.98 N 12 можно сделать вывод, что он заключен в результате проведения торгов по реализации имущества организации в порядке процедуры банкротства.
Поэтому, оценивая договор на предмет его соответствия действующему законодательству, суду следовало иметь в виду это обстоятельство, а также факт отсутствия сведений и заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении договора.
Таким образом, состоявшиеся судебные акты, правовые выводы в которых сделаны без перечисленных обстоятельств, создают неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и подлежат отмене в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение суда первой инстанции от 19.09.01, постановление суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Республики Коми.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

[ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ n 1199/03 от 27.05.2003] Исковые требования о взыскании основного долга по контракту и неустойки удовлетворены правомерно, так как оплата за товар должна быть произведена согласно условиям контракта по курсу Центрального банка РФ на день фактической оплаты, так как условия контракта соответствуют требованиям закона, никакие изменения в него в части оплаты сторонами не вносились.  »
Общая судебная практика »
Читайте также