[ВОПРОС-ОТВЕТ] Гражданка купила у супругов квартиру, заверила договор у нотариуса и сдала документы на регистрацию, но в этот момент на квартиру был наложен арест по долгам жены. Может ли гражданка обратиться в суд в порядке ч. 1 ст. 429 ГПК РСФСР с заявлением об отмене ареста, если судебный пристав допустил существенные нарушения при наложении ареста?

Ответ: Согласно ст. 391 ГПК РСФСР при получении сообщения о наличии имущества должника у других лиц судебный исполнитель налагает арест на это имущество. Если нахождение имущества должника у других лиц обусловлено заключенным между ними договором, вопрос о возможности сохранения за другими лицами вытекающих из договора прав и об изъятии имущества решается в порядке, предусмотренном ст. 429 ГПК РСФСР, в которой говорится о том, что в случае допущения судебным исполнителем при производстве ареста имущества нарушения закона, которое является основанием к отмене ареста, независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявления должника и этих лиц об отмене ареста рассматриваются судом в установленном ст. 428 порядке.
На действия судебного исполнителя по исполнению может быть подана жалоба, которая рассматривается в суде. Такие заявления могут быть поданы до реализации арестованного имущества.
Однако представляется, что более целесообразным было бы подать исковое заявление об освобождении имущества от ареста (ст. ст. 391, 429 ГПК РСФСР). Иски об освобождении имущества от ареста могут предъявляться как собственниками, так и владельцами имущества, не принадлежащего должнику. В ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ говорится, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.
Что касается права собственности на недвижимость и существования договора между продавцом и покупателем, то ситуация решается следующим образом.
Пленум ВС РФ в Постановлении от 23 апреля 1985 г. N 5 (в ред. от 25 октября 1996 г.) обратил внимание на то, что при рассмотрении дел об освобождении имущества от ареста судам необходимо тщательно проверять, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора. Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства и решая вопрос о возможности удовлетворения иска, следует строго руководствоваться требованиями ст. 54 ГПК РСФСР о том, что принадлежность отдельных видов имущества может быть подтверждена лишь определенными средствами доказывания. При отсутствии таких доказательств иск не подлежит удовлетворению (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ N 5).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 августа 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.
По общему правилу согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Статья 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, причем исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав не является основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551). Таким образом, формально покупатель до государственной регистрации не является собственником имущества.
Аналогичным образом решается вопрос относительно существования договора между продавцом недвижимости и покупателем: доказательством его наличия по общему правилу может быть лишь зарегистрированный в установленном порядке договор купли - продажи, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Иными словами, до момента государственной регистрации договора не существует.
Однако по одному из дел, рассмотренных судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (Определение от 6 февраля 1998 г.), похожая ситуация была решена следующим образом. Гражданин приобрел квартиру у организации. Договор был нотариально удостоверен, и деньги продавцу полностью перечислены. На момент подачи гражданином документов в соответствующий орган на квартиру был наложен арест по долгам продавца. В дальнейшем квартира была продана с публичных торгов другому гражданину, который также заявил в суде о своих правах на спорную недвижимость. Суд решил дело в пользу первого покупателя, обосновав свое решение следующим. Как установлено судом первой инстанции при разрешении спора, регистрация договора не была осуществлена вопреки воле первого покупателя, поскольку на момент ее обращения в регистрирующий орган на имущество (уже после нотариально оформленной сделки) был наложен арест судебными исполнителями, в связи с чем гражданин и вынужден был обратиться в суд. Суд также не согласился с доводами президиума областного суда о несвоевременном обращении истца с заявлением о регистрации, т.к. Закон вообще не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. ст. 195, 196 ГК РФ). Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По мнению судебной коллегии, это тем более возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц. Суд также указал на противоречие требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывода президиума о том, что у второго покупателя как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира, т.к. на момент проведения торгов до регистрации юридическим собственником квартиры являлся продавец, и сделка по отчуждению уже проданной ранее первому покупателю квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась второму покупателю, а находилась во владении первого покупателя после исполнения им условий договора купли - продажи.
К исковому заявлению об исключении имущества из описи должна быть приложена копия акта об аресте (описи) имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, и другие документы, подтверждающие заявленные требования - договоры, квитанции об оплате, расписки и т.п. (п. 7 Постановления Пленума ВС СССР от 31 марта 1978 г. N 4).
Согласно ст. 361 ГПК РСФСР в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста исполнительное производство приостанавливается.
Руководитель отдела
договорных отношений
проекта "Консалтинг. Стандарт"
М.ПОМИНОВ

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (Т. Кошаева, В. Руднев, А. Чуркин) (Комментарий судебной практики. Выпуск 8, Юрид. лит., 2002) Комментарий судебной практики по вопросам уголовного права и уголовного процесса.  »
Общая судебная практика »
Читайте также