ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (Е. Павлодский, Ф. Богатырев, Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9, Юридическая литература, 2002 г.) Практика рассмотрения споров из отношений по залогу.

ИПОТЕКА ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ)
СОВМЕСТНО С ЗАЛОГОМ ПРАВА АРЕНДЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) ЗЕМЛИ ПРАВОМЕРНА
(Дело N А43-6085/99-21-197 Арбитражного суда Нижегородской области)
Дочернее акционерное общество "Фирма Варг" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу "Промсервис" (г. Н. Новгород) о признании договора залога недвижимого имущества недействительным и о применении последствий недействительности сделки. В судебном заседании было установлено, что стороны заключили договор ипотеки от 14 апреля 1999 г., в соответствии с которым были заложены отдельно стоящее здание (установка 11 "Кастрол") и право аренды земельного участка под этим зданием.
23 апреля 1999 г. истец (залогодатель) и ответчик (залогодержатель) заключили соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества и дополнение к нему от 6 мая 1999 г. о переходе заложенного здания в собственность залогодержателя.
Истец отмечает, что данный договор ипотеки недействителен, поскольку нарушены нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": передача права аренды земельного участка осуществлялась без разрешения Комитета по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижний Новгород. В этой связи, по мнению истца, удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке недопустимо.
Определением по делу от 9 ноября 1999 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечен Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24 ноября 1999 г. требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу о недействительности договора залога в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, как не порождающего для его участников права и обязанности. Ими не достигнуто соглашение по оценке земельного участка, право аренды которого и соответствующее здание являются предметом договора ипотеки; отсутствуют также данные о сроке аренды. Соглашение сторон о порядке обращения взыскания на заложенное имущество и дополнение к нему признаны недействительными на основании ст. 168 ГК, как базирующиеся на недействительном договоре ипотеки. При этом суд также указал на нарушение контрагентами соглашения требований ст. 350 ГК, устанавливающей процедуру реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, что не имело места. В силу п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1104 ГК стороны приведены в первоначальное положение.
Апелляционная инстанция постановлением от 15 февраля 2000 г. оставила решение суда первой инстанции без изменений.
По жалобе ответчика дело рассматривалось в Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа. Постановлением кассационной инстанции от 20 апреля 2000 г. решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24 ноября 1999 г., постановление апелляционной инстанции от 15 февраля 2000 г. по делу N А43-6085/99-21-197 Арбитражного суда Нижегородской области оставлены без изменения, а кассационная жалоба закрытого акционерного общества "Промсервис" - без удовлетворения.
В подтверждение данного вывода кассационный суд указал, что на передачу в залог права аренды земельного участка в силу ст. 615 ГК и п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке требуется согласие (разрешение) другого органа - Комитета по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода.
В этом случае п. 3 ст. 349 ГК и п. 2 ст. 55 Федерального закона об ипотеке устанавливают особый порядок обращения взыскания на предмет залога - исключительно по решению суда.
Следовательно, достигнутое участниками соглашение на этот счет без предъявления иска в суд ничтожно по ст. 168 ГК как противоречащее закону.
Дополнительное соглашение от 6 мая 1999 г., как заключенное в дополнение к недействительному соглашению об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества от 23 апреля 1999 г., также недействительно в силу ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, сторонами нарушены правила ст. 350 ГК, предусматривающие реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов. Ссылка на п. 3 ст. 55 Федерального закона об ипотеке, определяющий иной порядок продажи имущества (приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой), во внимание не принимается. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодателем, если предметом ипотеки является земельный участок. В этой ситуации применение ст. 167 ГК, предусматривающей двустороннюю реституцию, кассационный суд признал правомерным.
При рассмотрении данного спора представляют интерес следующие вопросы: правомерность ипотеки строения и права аренды муниципальной земли; существенные условия данного договора; порядок обращения взыскания на предмет залога при залоге здания и права аренды соответствующего земельного участка; способы реализации заложенного строения и права аренды земельного участка.
1. Основным вопросом рассматриваемого спора является правомерность ипотеки сооружения, находящегося в частной собственности совместно с правом аренды земельного участка, на котором расположено это сооружение, если земельный участок отнесен к муниципальной собственности.
Закон об ипотеке (ст. 69) вслед за Гражданским кодексом (п. 3 ст. 340) устанавливает правило о том, что ипотека здания (сооружения) возможна лишь с ипотекой земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено. Согласно п. 44 Постановления N 6/8 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о совместном залоге здания (сооружения) и земельного участка применяется в том случае, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды соответствующего земельного участка. В тех случаях, когда залогодатель не располагает указанными правами (собственности либо аренды), например залогодателю принадлежит право пользования земельным участком либо он не имеет каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено закладываемое здание (сооружение), залогодатель вправе заключить договор ипотеки только здания (сооружения).
В комментируемом деле было заложено сооружение совместно с правом аренды муниципального земельного участка. В этом случае следует учитывать ограничения, установленные Законом об ипотеке для залога земельных участков. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель, принадлежащих сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также полевые земельные участки личных подсобных хозяйств не могут быть объектами договора об ипотеке (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке).
Основываясь на данной норме, следует сделать вывод, что закладывать право аренды государственных или муниципальных земель неправомерно.
Вместе с тем данное положение противоречит новому Земельному кодексу. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе наряду с другими полномочиями заложить свои права. Нормы гл. III, как и другие положения Земельного кодекса, не предусматривают каких-либо ограничений для ипотеки государственных и муниципальных земель.
Следовательно, право аренды государственных и муниципальных земель новым Земельным кодексом допускается.
Представляется, что в данном случае следует руководствоваться положениями Земельного кодекса, принятого 25 октября 2001 г., а не нормой ст. 69 Закона об ипотеке, поскольку Земельный кодекс принят позже. В то же время публично-правовое регулирование земельных отношений - прерогатива Земельного кодекса, который не ограничивает залог права аренды государственных и муниципальных земель.
Таким образом, следует признать, что в рассматриваемой части договор ипотеки здания (сооружения) совместно с правом аренды земельного участка, заключенный дочерним акционерным обществом "Фирма Варг" и закрытым акционерным обществом "Промсервис", является действительным.
2. Договор ипотеки должен соответствовать требованиям, предъявляемым Законом об ипотеке.
Анализ спорного договора позволяет сделать вывод, что стороны не указали в нем ряд существенных условий. Так, существенными условиями ипотеки в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из названных условий, договор об ипотеке не может считаться заключенным (ст. 432 ГК).
Пункт 4 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривает, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, оснований возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в договоре от 14 апреля 1999 г. не указано, в обеспечение каких обязательств заключен договор залога, а также не определены размер обязательства и срок его исполнения.
В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником. Фирма "Варг" заявила, что такой учет на данном предприятии не велся.
Договор об ипотеке заключен уже после окончания срока действия договора, обеспеченного ипотекой, когда факт нарушения должником основного обязательства носил очевидный характер. Тем не менее в анализируемом договоре ипотеки стороны не указали основания возникновения этих обязательств и их размер.
В качестве одного из существенных условий договора ипотеки ст. 9 Закона об ипотеке предусматривает оценку предмета ипотеки. В данном случае это - стоимость закладываемого здания и права аренды соответствующего земельного участка.
Следовательно, нарушены требования п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, согласно которому, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре ипотеки так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Должен быть указан и срок аренды.
Отсутствие стоимости и срока аренды земельного участка исключает возможность признать договор ипотеки заключенным. Выводы судов по данному вопросу следует уточнить. Отсутствие существенных условий договора ипотеки здания (сооружения) совместно с правом аренды земельного участка является основанием для признания данного договора не недействительным, а незаключенным.
3. Решение вопроса о действительности принятого сторонами соглашения находится в прямой связи с выполнением сторонами требований гл. IX Закона об ипотеке, регулирующей обращение взыскания на заложенное имущество.
Закон об ипотеке (ст. 55), как и ГК, называет случаи, когда вопрос об обращении взыскания может быть решен лишь в судебном порядке. Два из них совпадают с соответствующими положениями ГК (ст. 349). Например, когда для заключения договора об ипотеке требуется согласие или разрешение другого лица, обращение взыскания осуществляется исключительно в судебном порядке. Чаще всего с этим сталкиваются при ипотеке недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий. Могут быть и иные случаи.
Как правильно указал суд, для залога права аренды государственных или муниципальных земель требуется разрешение Комитета по управлению госимуществом и земельными ресурсами. Договор ипотеки здания совместно с правом аренды соответствующего земельного участка был нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке. Регистрация Комитета по управлению госимуществом и земельными ресурсами предполагает его разрешение на залог соответствующего имущества (имущественных прав). Однако в этом случае вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть решен лишь в судебном порядке.
В рассматриваемом споре стороны заключили соглашение об обращении взыскания на объект ипотеки во внесудебном порядке.
Данное соглашение недействительно, поскольку не соответствует требованиям п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.
4. Недействительно также дополнительное соглашение к соглашению о внесудебном решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, согласно которому предмет ипотеки переходит в собственность залогодержателя ввиду неисполнения должником - залогодателем основного обязательства.
Закон предусматривает реализацию предмета ипотеки в случае невыполнения основного обязательства, как правило, на публичных торгах, а в установленных случаях - на аукционе. На аукционе реализация заложенного имущества допускается лишь в случаях, когда не установлена обязанность обращения взыскания в судебном порядке. Поскольку для данного случая Законом об ипотеке установлено правило обязательного обращения взыскания в судебном порядке, реализация этого имущества возможна лишь с публичных торгов (п. 2 ст. 55).
Важным для решения вопроса о реализации заложенного имущества является установленное ст. 350 ГК правило о том, что предмет залога не может перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Это положение подтверждено в упоминавшемся Постановлении N 6/8 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. (п. 46).
Закон об ипотеке знает исключение из этого правила. В случае заключения соглашения залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания во внесудебном порядке стороны вправе реализовать заложенное имущество одним из предусмотренных способов. Наряду с этим вместо реализации на публичных торгах либо аукционе залогодержателю предоставлено право приобрести для себя или третьих лиц заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
Однако приобретение залогодержателем предмета ипотеки в таком порядке не допускается, если заложенной недвижимостью является земельный участок (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
Таким образом, в комментируемом деле стороны не вправе были заключать соглашение о передаче заложенного здания в собственность залогодержателя и уступке ему права аренды земельного участка, поскольку неправомерно был решен вопрос об обращении взыскания на объект ипотеки во внесудебном порядке. В случае обращения взыскания в судебном порядке объект ипотеки не может быть передан залогодержателю: заложенные здание (сооружение) и право аренды земельного участка подлежат реализации на публичных торгах.
Ведущий научный сотрудник

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (О. Садиков, Е. Оболонкова, Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9, Юридическая литература, 2002 г.) Практика рассмотрения споров при уступке права требования.  »
Общая судебная практика »
Читайте также