ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (В. Чубаров, Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9, Юридическая литература, 2002 г.) Применение судами законодательства о праве собственности.

ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК ЛИЦА, ЧЬЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
НА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ ПЕРЕШЛО К ДРУГОМУ,
УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ
(Дело N А40-24503/00-39-235, А-40-35193/00-119-21
Арбитражного суда г. Москвы)
1. Между товариществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Марина" (в дальнейшем - ТОО "Марина")<*> и ООО "Контур-М" 6 января 1997 г. был заключен договор продажи двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 15, стр. 1 и 2, общей площадью 4703 кв. м. Цена объектов недвижимости была определена в размере 8341770899 неденоминированных руб. (в настоящее время - 8341771 руб.). Помимо первого платежа в размере 1616422735 неденоминированных руб. (в настоящее время - 1616423 руб.), внесенного на момент заключения договора, оставшуюся часть покупатель ООО "Контур-М" обязался внести до 31 декабря 1999 г. (п. 3 договора). Что же касается перехода права собственности, то по соглашению сторон он должен был состояться до передачи всех денег продавцу - в момент государственной регистрации перехода права (п. 4 договора). К этому моменту и сама недвижимость должна была перейти к покупателю.
---------------------------------
<*> В дальнейшем в соответствии с требованиями гражданского законодательства в учредительные документы ТОО "Марина" были внесены изменения, и оно преобразовалось в ООО.
3 июня 1997 г. Комитет по управлению государственным и муниципальным имуществом г. Москвы (Москомимущество) зарегистрировал переход права собственности на недвижимость к ООО "Контур-М" и выдал ему Свидетельства о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы за N 0009676 и 0009677. По истечении более чем одного года ООО "Контур-М", будучи собственником помещений, внесло их в уставный капитал ООО "Крауф Маркет", что в соответствии со ст. ст. 48, 209, 213 ГК РФ и п. 17 Постановления N 6/8 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", означало передачу их в собственность нового юридического лица - ООО "Крауф Маркет". 19 августа 1998 г. право собственности ООО "Крауф Маркет" на нежилые помещения было зарегистрировано с выдачей Москомимуществом Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы за N 011805 и 011806.
7 сентября 2000 г. первоначальный собственник недвижимости ТОО "Марина" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Контур-М" о расторжении договора продажи недвижимости в связи с существенным нарушением ООО "Контур-М" его условий. В качестве основания для расторжения договора был назван тот факт, что покупатель не заплатил до 31 декабря 1999 г., как это требовалось по договору, большую часть суммы - 6725348 руб. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2000 г. иск ТОО "Марина" был удовлетворен.
27 ноября 2000 г. ТОО "Марина" предъявило к ООО "Контур-М", ООО "Крауф Маркет", Московскому комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы и Московской регистрационной палате иск о признании за ним права собственности на спорные помещения, истребовании их из чужого незаконного владения и признании недействительными Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы, выданных 19 августа 1998 г. ООО "Крауф Маркет". Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2000 г. в иске ТОО "Марина" было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанного суда решение отменено и иск удовлетворен. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2001 г. постановление апелляционной инстанции оставлено в силе.
Анализ данного дела показывает, что арбитражные суды по-прежнему испытывают значительные трудности в применении норм гражданского права о праве собственности и государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, неточно определяют существо, предмет и пределы доказывания по искам, вытекающим из права собственности, а также сталкиваются с иными трудностями.
2. Итак, ТОО "Марина", задавшись целью вернуть ранее принадлежавшую ему недвижимость, предъявило к ООО "Контур-М" иск о расторжении договора продажи недвижимости от 6 января 1997 г. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК при существенном нарушении договора одной из сторон другая сторона вправе расторгнуть его в судебном порядке. При этом невыплата покупателем большей части стоимости недвижимости к обусловленному в договоре сроку (по существу полная неоплата) вполне может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора. Продавец (в данном случае - ТОО "Марина") в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК). Следовательно, решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2000 г. о расторжении договора законно и обоснованно.
Но поскольку в период действия договора недвижимость на законных основаниях сначала перешла в собственность покупателя, а затем и третьего лица - ООО "Крауф Маркет", решение суда о расторжении договора между ТОО "Марина" и ООО "Контур-М" повлиять на право собственности ООО "Крауф Маркет" не могло. На это обстоятельство справедливо было обращено внимание в решении Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2000 г. по второму делу - об истребовании ТОО "Марина" спорных нежилых помещений у ООО "Крауф Маркет". В подобной ситуации продавец вправе на основании п. 5 ст. 453 ГК потребовать от покупателя возмещения убытков, вызванных расторжением договора, но не самой вещи, перешедшей в собственность другого лица.
Тем непонятней попытка апелляционной инстанции, отменившей решение суда от 28 ноября 2000 г., обосновать право ТОО "Марина" истребовать спорную недвижимость у третьего лица ссылками на п. 15 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Напомним, что в силу п. 4 ст. 453 ГК стороны не вправе требовать исполненного до расторжения договора по обязательству, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Если же, говорится в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г., такая возможность в законе или договоре предусмотрена, то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать возвращения и самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных расторжением и ненадлежащим исполнением договора.
Естественно, что данные правомочия продавец может реализовать лишь в рамках обязательственных отношений с покупателем. Если же в период действия договора недвижимость на законных основаниях перейдет в собственность другого лица, никаких прав по ее возврату из самого факта расторжения договора не возникает.
Надуманность аргументов апелляционной инстанции в данном случае усугубляется тем, что ни в законе, ни в самом договоре от 6 января 1997 г. возможность возврата исполненного по договору на случай его расторжения предусмотрена не была. Не случайно ТОО "Марина", обращаясь в суд с иском к ООО "Контур-М" о расторжении договора, вопрос о возврате недвижимости даже не ставило. Соответственно в решении суда от 7 сентября 2000 г. указание о ее возврате ТОО "Марина" отсутствовало.
3. После получения решения суда о расторжении договора ТОО "Марина" обращается в суд с иском к ООО "Контур-М", ООО "Крауф Маркет", Москомрегистрации, Московской регистрационной палате, Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения, изъятии их из незаконного владения ООО "Крауф Маркет" и признании недействительными Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы от 19 августа 1998 г. N 011805 и 011806, выданных ООО "Крауф Маркет".
Нетрудно заметить, что данное исковое заявление включало в себя три самостоятельных требования: а) иск о признании права собственности; б) иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); в) иск об отмене (признании недействительной) государственной регистрации права собственности на недвижимость.
В соответствии с ч. 1 ст. 105 АПК РФ <*> истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько связанных между собой требований. Поскольку в данном конкретном деле требования ТОО "Марина" действительно были связаны между собой, суд не счел необходимым выделять какое-либо из них в самостоятельное производство (ч. 3 ст. 105 АПК). Важно, однако, было определить процессуальное положение каждого из участвующих в деле лиц. Так, ООО "Контур-М" ни при каких обстоятельствах не могло выступать ответчиком по виндикационному иску, поскольку не владело недвижимостью.
---------------------------------
<*> Здесь и далее имеется в виду АПК РФ 1995 г.
Чтобы дать правильную оценку процессуальной роли каждого из участвующих в деле лиц, требуется определить содержание заявленных требований.
Правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности служит ст. 12 ГК. В числе прочих способов защиты гражданских прав в ней упоминается "признание права". Этот вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.
Содержание виндикационного иска раскрывается в ст. 301 ГК: это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенной вещи.
Что же касается иска о признании недействительной (отмене) государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, то надлежащим ответчиком по нему является учреждение, осуществившее государственную регистрацию (ст. 13 ГК).
До введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> органом, который в соответствии со ст. 131 ГК, ст. 8 Федерального закона о введении в действие части первой ГК, постановлением правительства г. Москвы от 15 марта 1993 г. N 868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве" (с изм. и доп.) осуществлял государственную регистрацию вещных прав на здания и сооружения на территории г. Москвы, признавалось Москомимущество.
---------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
Статьей 6 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такая регистрация признана государственной, т.е. проводившейся от лица Российской Федерации, и юридически действительной. Поскольку после вступления Закона в силу государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции (в данном случае - Москомрегистрацией), ответчиками по иску о признании ее недействительной (отмене) следует признать оба учреждения - Москомимущество и Москомрегистрацию.
Важно иметь в виду, что оспариваемым актом ненормативного характера является сама запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (ст. 2 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а не Свидетельство о праве, как это нередко указывается на практике, в том числе в данном деле. В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой регистрации является день внесения записи в ЕГРП, а свидетельство лишь подтверждает факт регистрации (ст. 14 Закона). Кроме того, как ненормативный акт органа государственной власти (ст. 13 ГК) государственная регистрация неразрывно связана с самим вещным правом. Потому соединение в одно производство исковых требований, затрагивающих право на недвижимость, и требований о признании государственной регистрации недействительной не только возможно, но и целесообразно.
С учетом сказанного надлежащими ответчиками по иску о признании права собственности на спорные помещения могли быть признаны ООО "Контур-М" и ООО "Крауф Маркет"; по виндикационному иску - ООО "Крауф Маркет", а по иску о признании государственной регистрации недействительной - Москомрегистрация и Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы как правопреемник Москомимущества. Что же касается Московской регистрационной палаты, зарегистрировавшей изменения, внесенные в учредительные документы ООО "Крауф Маркет", то достаточных оснований для признания ее надлежащим ответчиком по любому из заявленных требований не было. В материальном отношении по существу спора ни с кем из ответчиков она не состояла.
4. Поскольку окончательное решение по данному делу было вынесено апелляционной инстанцией Арбитражного суда г. Москвы, удовлетворившей иск и отменившей решение суда первой инстанции, имеет смысл проанализировать аргументы, положенные в основу этого судебного акта.
Как уже отмечалось, в качестве основания для признания права собственности ТОО "Марина" на спорные помещения были использованы ст. 450 ГК и п. 15 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. Однако на момент внесения недвижимости в уставный капитал ООО "Крауф Маркет" ООО "Контур-М" было ее собственником и в силу ст. 209 ГК вполне могло распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Иных надлежащих доказательств своего права собственности на спорные помещения истец - ТОО "Марина" так и не представил. Поэтому суд первой инстанции в решении от 27 ноября 2000 г. в удовлетворении иска отказал правомерно.
5. В ходе рассмотрения виндикационного иска, как одного из требований по настоящему делу, ООО "Крауф Маркет" заявило, что оно является добросовестным приобретателем спорной недвижимости. Об этом же говорилось в отзыве на исковое заявление Москомрегистрации. Следовательно, с учетом требований ст. 302 ГК, п. п. 22 и 24 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. каждой из сторон надлежало доказать тот набор фактов, который составляет бремя доказывания по виндикационному иску к добросовестному приобретателю.
ТОО "Марина" первоначально было собственником спорных помещений, что подтверждается договором купли-продажи от 20 ноября 1992 г., заключенным с Москомимуществом, и Свидетельствами о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы от 27 марта 1996 г. N А00017700 и А-0017401. В дальнейшем, чтобы вернуть их обратно, собственник должен доказать, что помещения были у него либо похищены, либо утеряны, либо выбыли из владения иным способом помимо его воли.
В реальной действительности произошло иное. ТОО "Марина" продало помещения покупателю ООО "Контур-М" по собственной воле. В постановлении

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ n 72-Г02-13 от 11.10.2002 Заявление о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению отдельных положений статей 55 и 61 Устава Читинской области удовлетворено правомерно, поскольку определенный оспариваемыми положениями порядок вступления в законную силу и обнародования нормативно-правовых актов субъектов РФ противоречит порядку, установленному федеральным законодательством.  »
Общая судебная практика »
Читайте также