[ВОПРОС-ОТВЕТ] Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления. Имеет ли пункт договора о капитальном ремонте за счет средств арендатора юридическую силу? Если арендная плата включает амортизационные отчисления, то в договор нельзя включать такой пункт. Арендодатель ссылается на ст. 616 ГК РФ. Есть ли ограничения по включению в договоры обязательств сторон и будет ли договор действительным и заключенным,если право аренды не зарегистрировано?

Ответ: Из вопроса следует, что данная аренда не является финансовой (лизингом). То есть в данном случае начисление амортизации как способ погашения стоимости основного средства в соответствии с п. п. 46, 47 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н (в ред. от 26 марта 2000 г.), а также в соответствии с гл. 25 НК РФ производится собственником. Включение амортизационных отчислений в арендную плату Гражданским кодексом не предусмотрено. А значит, возмещение амортизационных отчислений, включаемое в данном случае в арендную плату, заключает в себе определенный финансовый риск для арендатора.
------------------------------------------------------------------

По-видимому, ссылаясь на Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н (в ред. от 26 марта 2000 г.), автор имел в виду редакцию данного документа от 28 марта 2000 г.
------------------------------------------------------------------
Тем не менее п. 1 ст. 616 ГК РФ вполне может быть применим, и стороны вправе в договоре аренды установить, что капитальный ремонт производится за счет арендатора, за исключением тех объектов аренды, для которых иное предусмотрено законодательством (например, аренда транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК РФ), аренда предприятия (п. 1 ст. 661 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 1 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним. В соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ договоры и другие сделки являются одним из оснований для регистрации прав. Согласно ст. 26 Закона N 122-ФЗ договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Следовательно, право аренды подлежит регистрации только при наличии основания - подлежащего регистрации договора аренды. Такая позиция сформулирована в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утв. Информационным письмом ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).
Необходимость регистрации договора аренды здания или сооружения сроком не менее года предусмотрена и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, аренда здания или сооружения на срок менее 1 года не подлежит государственной регистрации.
Согласно Информационному письму ВАС РФ "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 1 июня 2000 г. N 53 нормы ст. 651 ГК РФ применяются и к аренде части здания (нежилого помещения в здании).
Что касается возможности включения в договор дополнительных условий, оно может осуществляться с учетом требований ст. 422 ГК РФ (п. 18 Обзора).
Юрист
О.АНЦИФЕРОВ

[ВОПРОС-ОТВЕТ] Как оценить неденежный вклад (право пользования оргтехникой и нежилым помещением) учредителя в уставный капитал хозяйственного общества при его создании (в виде аренды или безвозмездного пользования), находящегося в долевой собственности нескольких учредителей? Зачем учредителю предоставлено оставление за собой права собственности на вносимое в уставный капитал имущество, если он все равно им материально отвечает?  »
Общая судебная практика »
Читайте также