[ВОПРОС-ОТВЕТ] Покупатель передал деньги на покупку жилого дома через своего родственника, который оформил покупку на свое имя. Будет ли сделка признана недействительной?

Ответ: Как можно понять, между лицом, пожелавшим приобрести дом, и его родственником возникли отношения поручения, причем поверенный пренебрег обязанностью исполнять поручение в соответствии с данными ему указаниями и заключил сделку от своего имени и в своих интересах (ст. 973 ГК РФ). Однако возможность признания недействительной сделки, заключенной поверенным с превышением полномочий, сдерживается правилами ст. 174 ГК РФ: если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Отсутствие подобной нормы поставило бы продавцов в крайне невыгодное положение, допуская признание сделок недействительными по произволу покупателей, т.к. принадлежность третьему лицу передаваемых за товар денег не может считаться очевидной. При данных обстоятельствах неудачливому доверителю оставалось бы только требовать от поверенного возмещения ущерба (тем более, что присвоение чужого имущества, вверенного виновному, влечет уголовную ответственность в соответствии с ч. 3 ст. 160 УК РФ), однако суды иногда применяют более эффективный способ защиты нарушенного права.
Президиум ВС РФ в Постановлении от 12 мая 1993 г. указывал, что собственник имущества по правоустанавливающему документу не может быть лишен собственности помимо его воли, если нет для этого предусмотренных законом оснований; указанным Постановлением было отменено решение о признании права собственности Ю. Ламтевой на гараж, который, по ее словам, был оплачен ею, но зарегистрирован на имя ее родственницы (Бюллетень ВС РФ N 9, 1993). В то же время президиум не исключил возможности оспаривания права собственности на товар по мотивам его оплаты третьим лицом при наличии соответствующих доказательств: подобный подход поддержан также в постановлении президиума Московского городского суда от 7 октября 1999 г. (Бюллетень ВС РФ N 5, 2000).
Иванов А. обратился в суд с иском к Иванову Н., акционерному обществу, Комитету муниципального жилья г. Москвы о признании недействительными договора - обязательства о приобретении квартиры, договора купли - продажи ее и признании его права собственности на квартиру. Как указал истец, он является покупателем двухкомнатной квартиры размером 32,3 кв. м, т.к. оплатил ее стоимость, однако Иванов Н. - отец его бывшей жены путем обмана оформил указанные договоры на свое имя.
Суд иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение суда отменила и дело направила на новое рассмотрение. Заместитель председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене кассационного определения. Президиум Московского городского суда 7 октября 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее.
Согласно ранее действовавшей ст. 237 ГК РСФСР по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Аналогичное содержание имеет действующая в настоящее время ст. 454 ГК РФ.
Как установил суд, 14 августа 1992 г. Иванов А. заключил с акционерной промышленно - торговой фирмой (АПТФ) "Славия" договор поручения, в соответствии с которым упомянутая фирма взяла на себя обязательство перечислить заработанные истцом в этой фирме деньги в сумме 3200 тыс. рублей на расчетный счет АО "Московский инвестиционный торговый центр жилья" на приобретение квартиры. Во исполнение данного договора АПТФ "Славия" перечислила деньги в предусмотренной договором сумме платежным поручением.
9 сентября 1992 г. Иванов Н. заключил с Комитетом муниципального жилья г. Москвы и АО "Московский инвестиционный торговый центр жилья" договор - обязательство о приобретении этой же двухкомнатной квартиры, а 12 октября 1992 г. договор купли - продажи ее за 3200 тыс. рублей, где Иванов Н. указан покупателем.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что данная квартира оплачена истцом путем перечисления заработанных им денег в АПТФ "Славия" этой фирмой на счет продавца квартиры, поэтому именно Иванов А. - покупатель жилого помещения, о котором возник спор, а следовательно, его собственник.
Кроме того, суд также указал, что договор - обязательство о приобретении недвижимости и заключенный в соответствии с ним договор купли - продажи квартиры оформлены Ивановым Н. путем обмана истца и продавца на свое имя в период, когда истец и дочь ответчика состояли в браке, и в силу ст. 179 ГК РФ эти сделки следует признать недействительными.
Отменяя решение суда, кассационная инстанция сослалась на отсутствие в деле доказательств того, что Иванов А. поручил Иванову Н. купить квартиру на имя истца, в связи с этим истец не является стороной по оспариваемым сделкам, а следовательно, не вправе требовать признания их недействительными, и он может лишь требовать возврата уплаченных им денег.
Президиум не счел возможным согласиться с такими доводами. Как видно из дела, стоимость квартиры по договору купли - продажи от 12 октября 1992 г. оплачена истцом через фирму, для которой он выполнил определенную работу. По смыслу закона (ст. 237 ГК РСФСР, ст. 454 ГК РФ) покупателем является лицо, оплатившее за переданное имущество определенную договором купли - продажи денежную сумму.
Поскольку Иванов А. оплатил 3200 тыс. рублей за квартиру, он - ее покупатель, а потому вправе оспорить оформленные договоры о приобретении упомянутой квартиры, если считает, что они нарушают его права, а также требовать и признания за ним права собственности на данное жилое помещение (другими словами, некоторые последствия - права покупателя - недействительная сделка все же породила). При таких обстоятельствах президиум посчитал необходимым отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, а решение межмуниципального суда - оставить без изменения. Хотя п. 2 ст. 179 ГК РФ (как и ч. 2 ст. 58 ГК РСФСР) предусматривает несколько иные последствия недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, подобное разрешение спора следует считать если и не вполне законным, то, по крайней мере, справедливым.

[ВОПРОС-ОТВЕТ] Расскажите о практике деятельности офшорных предприятий в рамках простого товарищества (совместная деятельность)?  »
Общая судебная практика »
Читайте также