Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу n А65-15715/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

г.Казани» (продавец), действующем от имени Муниципального образования города Казани с  ООО «Валенсия плюс» (покупатель) 07.10.2011 заключен договор купли-продажи №081 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит. Г (помещение 2-13,1а согласно техническому паспорту от 20.07.2007 инвентарный номер 11614 общая площадь – 319,5 кв. м) (т.2 л.д. 43,44).

Помещения площадью 319,5 кв.м переданы ООО «Валенсия плюс» по акту  о приеме-передаче здания (сооружения) от 28.12.2011.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В предмет доказывания по такому делу с учетом исковых требований входят: факт нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с иском при проведении торгов, факт нарушения правил проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что фактически Муниципальное образование города Казани в лице Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений  Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» произвело приватизацию и осуществило отчуждение в пользу ответчиков единого объекта муниципальной собственности – здания по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г, путем разделения здания на отдельные помещения (нежилые помещения ответчиков составляют 100% здания). Исходя из характера заключенных сделок, их дат усматривается, что целью Исполнительного комитета была реализация именно здания в целом, а не отдельных помещений.

На момент отчуждения в собственность ООО «Валенсия плюс» и Захарова М.В. помещений в спорном здании приватизация муниципального имущества осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 данного Кодекса

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что предметом торгов по продаже муниципального имущества явилось только здание по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Апелляционным судом также установлено, что на момент проведения аукциона по продаже спорного здания единственным собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, является ОАО «Нэфис косметикс».

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истец каких-либо сделок с ответчиком в отношении земельного участка кадастровый номер 16:50:160502:3281, общей площадью  615 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, не заключал.

Довод представителя ответчиков о том, что право собственности на долю в указанном земельном участке, перешло к ним в результате заключения с муниципалитетом договоров купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым к ним перешло право собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке, является необоснованным и не может быть принят судом.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статьям 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, однако право собственности на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок между ответчиками и Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани не зарегистрировано, поэтому Исполнительный комитет муниципального образования города Казани собственником земельного участка на момент заключения с ответчиками договоров купли-продажи недвижимого имущества, не являлся и к ответчикам не могло перейти право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.

Судом установлено, что после приобретения недвижимого имущества в собственность, ООО «САНА», ИП Захаров М.В. обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им.Вахитова, г.Казань, о признании права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:0192, общей площадью 569 кв.м, литер Г, под объектом недвижимости, принадлежащий на праве собственности, расположенный по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105А. (дело №А65-29307/2012).

Решением Арбитражного суда РТ в удовлетворении требований отказано.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный объект, на аукцион не выставлялся и предметом договоров купли-продажи от 08.10.2010 №091; от 08.10.2010 №090; от 08.10.2010 №089 и от 07.10.2011 №081 не являлся, в связи с чем указанные договоры заключены в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации и по правилу ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой.

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, действуя добросовестно и выставляя объекты недвижимости муниципального собственности на продажу на открытых аукционных торгах, обязан был разрешить вопрос о правовом режиме земельного участка, расположенного под спорным объектом недвижимости. Вместе с тем, данный вопрос разрешен не был, и на торги было выставлено только здание без земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела в реестр муниципальной собственности включено здание – д. 105А по ул. Ю.Фучика в г. Казани, однако на торгах ответчиком было реализовано иное здание - д. 105А лит.Г по ул. Ю.Фучика в г. Казани.

Вместе с тем, Выписка из реестра не является правоустанавливающим документом, поскольку она лишь подтверждает включение имущества в реестр собственности.

Со вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.

Из договоров купли-продажи имущества и других материалов дела не следует, что Муниципальное образование города Казани являлось титульным владельцем здания по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А лит. Г, и что данный объект недвижимости принадлежал ответчику на каком-либо вещном праве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6, пунктом 2 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона перехода данного права. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ) если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, то в государственной регистрации может быть отказано.

Из материалов дела следует, что для регистрации перехода прав собственности были представлены только Выписки из реестра собственности города Казани (на здание д. 105А по ул. Ю.Фучика в г. Казани).

Из содержания статей 13, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ следует, что документы, представляемые на государственную регистрацию должны подтверждать в соответствии с законодательством Российской Федерации наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Поскольку в данном случае происходила не регистрация возникновения права в порядке разграничения государственной собственности, а была осуществлена регистрация перехода права на объекты недвижимости к другому лицу, в силу чего пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в данном случае подлежал обязательному применению.

Доказательств государственной регистрации каких-либо вещных прав на здание - д. 105А лит.Г (либо здание д. 105А) по ул. Ю.Фучика в г. Казани за муниципальным образованием г. Казани суду не представлено.

Таким образом, доказательства того, что муниципальное образование г. Казани являлось законным владельцем спорного объекта недвижимости, суду не представлены.

Принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что торги, итогом которых явилось отчуждение из муниципальной собственности помещений здания по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г в г. Казани (подвала площадью 319,5 кв.м. – ООО «Валенсия плюс»; 1-го этажа площадью 67,9 кв.м – Захарову М.В., площадью 45,4 кв.м –  Захарову М.В.  и площадью 119,2 кв.м –Захарову М.В.) без подтверждения прав на спорный объект, а также одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о признании недействительными указанных торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи недвижимого муниципального имущества: нежилого помещения от 08.10.2010 №091; от 08.10.2010 №090; от 08.10.2010 №089 заключенных с Захаровым М.В. и от 07.10.2011 №081 с ООО «Валенсия плюс» (ст. 166, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, судебная коллегия обращает внимание, что за Захаровым М.В. на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №089, протокола о результатах торгов от 01.10.2010, акта приема-передачи здания (сооружения) от 31.12.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №090, акта приема-передачи здания (сооружения) от 12.11.2010 было зарегистрировано право собственности на тамбур площадью 3,6 кв.м, номера на поэтажном плане 11 по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105А

Вместе с тем, ни один из протоколов о результатах торгов от 01.10.2010 не содержит сведений об указанном объекте - тамбуре, либо ? доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа, отсутствует указанный объект и в Постановлении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №7477 от 25.08.2010 и, соответственно, Распоряжении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №810ра от 26.08.2010.

Решения о продаже объекта недвижимости – тамбура, либо ? доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа на открытых аукционных торгах Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани не принималось, обратного суду не представлено. Доказательств, на каком законном основании за ответчиком было зарегистрировано право собственности на указанный объект суду не представлено, в связи с чем ссылка представителя ответчиков, что право собственности  возникло на основании договоров купли-продажи №090 и №089 от 08.10.2010, заключенных по результатам торгов, является голословной, опровергающейся материалами дела.

Согласно части 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации