Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу n А65-15715/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно пункту 3 и 4 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Права всех собственников защищаются равным образом.

Таким образом, для ограничения прав собственника недвижимого имущества необходимо установление специального законодательного предписания, явно и непосредственно установившего такое ограничение. Такое ограничение не может быть выведено путем расширительного толкования.

При этом правило части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующее положение статьи 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, обязанность доказывания наличия у него заинтересованности в признании торгов недействительными возлагает на истца. Необходимость соблюдения этих положений обусловлена направленностью на защиту законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также осуществляется в целях обеспечения правовой определенности и стабильности в сфере гражданского оборота.

В рассматриваемом случае истец обращаясь с требованием о признании торгов недействительными, доказал наличие защищаемого права с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, имущественные права и интересы истца как собственника земельного участка данными нарушениями затронуты и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенных на торгах сделок.

Заявленный Захаровым М.В. срок исковой давности не пропущен.

При таких обстоятельствах в указанной части заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что оспариваемые договоры являются недействительными сделками, суд апелляционной инстанции считает возможным применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Валенсия плюс», Захарова М.В. возвратить в муниципальную собственность недвижимое имущество, а муниципалитет - возвратить предпринимателю Захарову М.В. и обществу «Валенсия плюс» полученные по договорам купли-продажи денежные средства.

Ссылка представителя ответчиков на то, что Захаров М.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества, является несостоятельной, поскольку добросовестность сторон при совершении сделки, признанной судом недействительной, не имеет правового значения для применения последствий ее недействительности.

Ответчики, имея намерение приобрести в собственность спорное имущество и будучи извещенными Исполнительным комитетом об условиях проведения торгов, должны были действовать разумно и осмотрительно. Заключая договоры купли-продажи объектов недвижимости, стороны обязаны были проявить должную заботливость и осмотрительность, предусмотрев возможные последствия и проверив чистоту сделки.

Относительно сделки с ООО «САНА».

Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации», Законом Республики Татарстан от 03.10.2008 №79-ЗРТ «Об установлении предельных  значений площади арендуемых помещений приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества» 24.07.2009 между Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани», действующем от имени Муниципального образования города Казани (продавец-залогодержатель) и ООО «САНА» (покупатель-залогодатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа и залога №083 от 24.07.2009, по условиям которого  продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105а, лит.А (бывший лит.Г), общей площадью 146,0 кв.м (помещения №№ 26-36,26а,27а,29а,30а,31а,31б,33а,34а,34б,40-43) (т.1 л.д. 56-60).

Характеристика объекта нежилого фонда приведена в техническом паспорте от 30.06.2009 инвентарный номер 11614.

В соответствии с п. 2.1.договора цена объекта составляет 5 100 000 руб. Платежи осуществляются согласно графику платежей с рассрочкой до 23.07.2010 (т.2 л.д. 62).

Дополнительным соглашением от 19.04.2010  в связи с предоставлением технического паспорта от 08.04.2010 инв. №50п.2-11614/1-26 с изменением обозначения лит. А (бывший лит.Г) в пункт 1.2. договора купли-продажи имущества №083 от 24.07.2009 внесены изменения относительно указания лит. Г.

Таким образом, заключая дополнительное соглашение от 19.04.2010   Муниципальное образование города Казани в лице Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани» было известно, что произошло изменение литеры здания с лит.Г на лит.А.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на торги 01.10.2010 выставляются помещения в лит.Г, соответственно по результатам торгов заключаются договоры купли-продажи объектов недвижимости также расположенных в лит.Г.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что все спорные помещения расположены в одном здании.

При этом, согласно акту приема-передачи здания, подписанного 21.09.2009 следует, что помещения были переданы ООО «САНА»  в здании по ул. Ю.Фучика, 105а, лит.А (бывший лит.Г), текст «лит.А (бывший…» зачеркнут.

Указанное свидетельствует, что спорные помещения фактически были переданы ООО «САНА» после 08.04.2010, а акт приема-передачи составлен «задним числом», поскольку именно после составления технического паспорта от 08.04.2010 инв. №50п.2-11614/1-26 с изменением обозначения лит. А (бывший лит.Г) сторонами дополнительным соглашением от 19.04.2010 были внесены в договор купли-продажи от 24.07.2009 изменения относительно наименования литеры спорного здания.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ) сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 указанной статьи осуществляется кадастровый учет, в том числе в отношении помещений.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона № 221-ФЗ предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Нежилые помещения ООО «САНА» входят в единый объект недвижимости – здание, расположенное по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г, и, соответственно, не могли являться объектом купли-продажи.

Ранее арендуемое по договору аренды №6271-92 от 01.04.2008 ООО «САНА» нежилое помещение площадью 146,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Более того, как указывалось выше, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации за муниципальным образованием города Казани права собственности на здание – д. 105А лит. Г по ул. Ю.Фучика в г. Казани при его отчуждении Обществу, как отсутствуют и доказательства разрешения правового статуса земельного участка под объектом недвижимости на момент заключения сделки. При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о ничтожности заключенной с ООО «САНА» сделки.

ООО «САНА» указывает на пропуск срока исковой давности на подачу искового заявления, предусмотренного ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12/15.11.2001 №15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено: если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из материалов дела усматривается, что истец, обратившись в суд с настоящим иском  к ООО «САНА» вышел за пределы срока исковой давности, соответственно, в удовлетворении иска к ООО «САНА» в связи с истечением срока исковой давности на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отказать.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца, что заключенные между ИП Захаровым М.В. и ИП Кандаковым М.Ю. договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а носят мнимый и притворный характер.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации