Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А53-17463/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

мол (галерею) первого этажа - в настоящее время комната № 170-191-194-195.

На дату рассмотрения спора нежилые помещения в здании литер АК по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 32ж принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью УК «Деловой Дом Калита» - 451,3 кв.м., закрытому акционерному обществу «Промсвязьнедвижимость» - 121 кв. м, обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» - 3 280,5 кв. м, обществу с ограниченной ответственностью «Паллада» 1 132,2 кв. м, закрытому акционерному обществу «Торговый Комплекс Горизонт» - 14 412,1 кв. м, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» приобрело нежилое помещение в здании торгово-развлекательного центра у общества с ограниченной ответственностью «Сириус» на основании договора купли-продажи от 23.03.2012, право собственности зарегистрировано 30.03.2012.

На дату приобретения обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан" нежилого помещения часть комнат в помещении находились в аренде у общества с ограниченной ответственностью "Презент".

После приобретения обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан" нежилого помещения ответчики создали препятствие истцам в пользовании как нежилым помещением ООО "Меридиан", так и комнатой № 50а,51,56а, комнатой № 170-191-194-195, установив в проходах между указанными комнатами и помещением общества с ограниченной ответственностью "Меридиан" две кирпичные и одну гипсокартонную перегородки, лишив истцов возможности использовать помещения ООО «Меридиан» в качестве торговых.

В результате перепланировки, выполненной ответчиками без согласия истцов, общество с ограниченной ответственностью «Паллада» и закрытое акционерное общество «Торговый Комплекс Горизонт» изменили функциональное назначение спорных комнат и их площадь на границе с помещением ООО «Меридиан». ЗАО «Торговый Комплекс Горизонт» из комнаты № 170-191-194-195 была выгорожена комната № 170а-191а-194а-195а, ООО «Паллада» оборудовало дополнительные входы в помещения, расположенные в цокольном этаже здания. Проведенная ответчиками перепланировка отражена в техническом паспорте «Нежилое помещение в литере АК» от 25.04.2012, техническом паспорте «Торгово-развлекательный центр, после реконструкции производственных помещений Лит. АК (1-я очередь строительства)» от 02.05.2012.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Меридиан» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в части признания за обществом с ограниченной ответственностью «Меридиан» права общей долевой собственности в размере 1999/10000 на спорные нежилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что в результате реконструкции литера АК создан принципиально новый объект капитального строительства.

Апелляционный суд не может согласиться с изложенным доводом по следующим основаниям.

 В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Поскольку специально правовой режим общего имущества в нежилом здании не урегулирован, апелляционный суд полагает возможным для правильного разрешения настоящего спора воспользоваться разъяснениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, в частности, для определения момента возникновения права на имущество, которое в дальнейшем будет являться общим.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в случае выделения из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом, право общей собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, составляющих здание, в собственность иного лица.

При указанных обстоятельствах правовой режим общего имущества в нежилом здании, помещения которого принадлежат разным собственникам, подлежит определению на дату первой приватизации в данном здании.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса об отнесении того или иного имущества к общему имуществу всех сособственников решающее значение имеет функциональное назначение спорных помещений, а также их использование в качестве самостоятельных помещений либо помещений вспомогательного характера на момент приобретения имущества в здании первоначальным собственником.

Учитывая изложенное функциональное назначение спорных помещений, а также их правовой режим и использование как помещений самостоятельного назначения или помещений вспомогательного характера, необходимых для обслуживания иных помещений в здании, необходимо определять на дату регистрации права собственности ООО «Горизонтснаб» на нежилые помещения в здании литер АК.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, здание литер АК было приватизировано ОАО «Горизонт» в 1994 году. Помещение, занимаемое истцом (ООО «Меридиан»), было приобретено по договору купли-продажи от 10.10.2003 его правопредшественником ОАО «Магазины электроники «МИР», которое эксплуатировало приобретенные помещения как торговые без проведения реконструкции.

ЗАО «Торговый Комплекс Горизонт» приобрело в здании помещения площадью 12 819,6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.04.2004.

После приобретения этих помещения ЗАО «ТК Горизонт» выступило заказчиком проекта и инвестором реконструкции производственных помещений в торгово-развлекательный центр.

29.12.2005 получило разрешение на ввод здания Литера АК в эксплуатацию после реконструкции. 

Как видно из технической документации, представленной в материалы дела, бывший производственный цех литер АК сохранил свои внешние габариты (за исключением незначительной пристройки с восточной стороны) и все основные конструктивные элементы (стены, перекрытия с опорами-колоннами). Характеристики помещений ЗАО «ТК Горизонт» изменились ввиду установки внутри них перегородок,  что подтверждается техническим паспортом «Торгово-развлекательный центр, Лит. АК», выполненным ГУПТИ РО, дата обследования 27.04.2005, 07.12.2005.

Реконструкция была проведена ЗАО «ТК Горизонт» в существующих границах своих помещений.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. По смыслу указанной нормы реконструкцией является существенное изменение характеристик здания, которое не влечет создание нового объекта. 

Статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательность утверждения проектной документации застройщиком (заказчиком), то есть правообладателем, собственником реконструируемого объекта. В деле отсутствуют доказательства участия ОАО «Магазины электроники «МИР» в процессе подготовки и согласования проектной документации, инвестирования и фактического проведения работ по реконструкции принадлежавших ему помещений в здании литера АК.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривался тот факт, что помещения, принадлежавшие правопредшественнику истца ООО «Меридиан», не претерпели изменения в части расположения отметок здания, перекрытий с опорами, ограждающих конструкций и внешних габаритов при реконструкции, оконченной ЗАО «ТК Горизонт» в 2005 году. Произведенные неоднократно каждой из сторон перепланировки внутри своих помещений в соответствии со пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуют получения разрешения на строительство и не являются реконструкцией.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС СКО от 07.03.2007 по делу № Ф08-165/2007, от 13.03.2007 по делу № Ф08-1100/2007.

Таким образом, на момент приобретения в собственность обществом с ограниченной ответственностью «Меридиан» нежилых помещений первого этажа здания спорные помещения являлись обособленными объектами недвижимости и не обладали признаками общего имущества собственников здания.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что в результате реконструкции помещений, принадлежащих ЗАО «Торговый Комплекс Горизонт», создан принципиально новый объект капитального строительства, противоречит документам, представленным в материалы дела.

Изложенный правовой подход подтверждается заключением Строительно-технического исследования № 752/13 от 15.08.2013, изготовленным специалистами Центра судебных экспертиз по южному округу (т. 29, л.д. 96 – 107).

Из содержания проекта реконструкция № 3939-05-1/3 следует, что помещения крупного оператора «Мир» спроектированы по полной независимой схеме и являются полностью самостоятельными помещениями, расположенными в общем объеме здания литер АК.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При обращении с требованием о признании права общей собственности истец должен доказать, что обе стороны согласовали в договоре либо иным образом выразили свою волю на поступление имущества в общую собственность.

Аналогичная правовая позиция закреплена в пунктах 4, 5, 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с признанием права собственности на жилой дом», согласно которому для признания права общей собственности на недвижимое имущество необходимо наличие договоренности, отражающей прямо выраженную волю всех субъектов, принимающих участие в создании или приобретении объекта недвижимого имущества, на установление режима общей собственности в отношении этого имущества.

При отнесении испрашиваемого имущества к общей собственности собственников помещений здания литер АК, суд первой инстанции не учел, что к общему имуществу здания, в котором отдельные помещения принадлежат на праве собственности различным собственникам, относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Изложенный подход нашел свое отражение в постановление ФАС СКО от 10.12.2012 № Ф08-6378/12.

При таких обстоятельствах необходимо учитывать, что начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции и до настоящего времени торговая галерея, находящаяся внутри помещений ЗАО «ТК Горизонт», изначально - мол (галерея) - согласно техническому паспорту