Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу n А19-5599/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

неправомерным начисление налогов за 2008-20910 годы, соответствующих пеней и санкций в связи с корректировкой стоимости аренды помещения по адресу г.Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 18. Доводы апелляционной жалобы инспекции данного вывода суда не опровергают.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что у налоговой инспекции отсутствовали достаточные правовые основания для признания действий Общества и его контрагентов направленными на получение необоснованной налоговой выгоды.

Как следует из оспариваемого решения инспекции, в ходе выездной налоговой проверки инспекция пришла к выводу, что ООО «Иркутскситиком» принадлежащие ему объекты недвижимости сдавались в аренду взаимозависимым лицам (что не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела) по арендной плате, заниженной более чем на 20 процентов от рыночной цены стоимости арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что налоговым органом не предприняты все необходимые меры для установления рыночной цены аренды аналогичных объектов недвижимости, исходя из аналогичности цели использования имущества, его местонахождения и технического состояния, исходя из следующего.

Рыночная  цена  определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Для определения рыночной цены товара согласно п. 4 - 10 ст. 40 Кодекса могут быть использованы три метода: метод цены идентичных (однородных) товаров; метод цены последующей реализации; затратный метод.

Как следует из положений пунктов 4, 5, 6, 9, 11 статьи 40 Налогового кодекса РФ, рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент  реализации  этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются  такие  условия  сделок, как  количество (объем) поставляемых товаров (например, объем  товарной  партии), сроки исполнения  обязательств,  условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

При отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя (абзац 1 пункта 10 статьи 40 Кодекса).

Методы определения рыночной цены подлежат применению последовательно -каждый последующий метод применяется только в случае невозможности использования предыдущего метода. Установив невозможность определения рыночной цены методом цены идентичных (однородных) товаров, применяется метод цены последующей реализации.

В силу пункта 12 статьи 40 Налогового кодекса РФ при рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в п. 4 - 11 данной статьи.

Как следует из оспариваемого решения, при доначислении налогов за 2008-2010 годы налоговый орган использовал отчет Торгово-Промышленной палаты Восточной Сибири от 03.12.2012 №017-04-01925/2.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка данному доказательству в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для оценки отчета оценщика вследствие отсутствия специальных познаний подлежат отклонению как не основанные на нормах процессуального права. Для определения из содержания Отчета примененного оценщиком метода и соответствия его требованиям статьи 40 Налогового кодекса РФ специальных познаний в области оценочной деятельности не требуется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предметом Отчета оценщика является определение рыночной арендной платы в рублях за 1 кв.м. в месяц за 2008, 2009 и 2010 годы в отношении нежилого административного здания, общей площадью 4085 кв.м., расположенного по адресу г.Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 18.

При этом оценщик исходил из того, что рассматриваемое здание на дату оценки использовалось в качестве торговых, административных и складских помещений (страница 13 Отчета).

Согласно таблице «Диапазон цен – Динамика изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске», размещенной на странице 20 Отчета, стоимость аренды торгово-офисных помещений в г.Иркутске в 2-3 и более раз превышала стоимость аренды производственно-складских помещений, причем средняя стоимость аренды торгово-офисных помещений в г.Иркутске в 1 квартале 2008 года выше, чем стоимость аренды этих помещений во 2-4 кварталах 2008 года, средняя стоимость аренды торгово-офисных и производственно-складских помещений в г.Иркутске в 1 квартале 2009 года выше, чем стоимость аренды этих помещений во 2-4 кварталах 2009 года, по 2010 году оценщик приводит информацию только в отношении 1 квартала а в отношении 2-4 кварталов 2010 года динамику цен не исследует.

В поквартальных таблицах Отчета на страницах 21-25 «Динамика изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске» оценщик приводит сведения, согласно которым динамика изменения цен отдельно на складские,   торговые и офисные помещения                                                                  в 1-4 кварталах 2008, 2009 и 2010   годов являлась различной.

Данное обстоятельство обоснованно расценено судом первой инстанции как свидетельствующее о необходимости применения поправочных коэффициентов при подборе объектов-аналогов либо о необходимости нахождении полностью аналогичного здания по соотношению торговых, административных и складских помещений.

При определении величины рыночной арендной ставки, как следует из Отчета, оценщиком применялся только один метод – сравнительный, при этом оценщик сравнивал объект оценки с объектами-аналогами.

Объектами - аналогами нежилого административного здания, общей площадью 4085 кв.м., расположенного по адресу г.Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 18, используемого согласно Отчету в качестве торгового, административного помещения, складских помещений избраны (страницы 33-34 Отчета):

в 2008 году – офисное помещение площадью 90 кв.м. по адресу г.Иркутск, ул.Дзержинского, офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Грязнова площадью 105 кв.м., офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул. Горького площадью 186 кв.м. (предложение о сдаче в аренду из газеты «Все объявления Иркутска» по состоянию на 20.01.2008);

в 2009 году – офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Горького/Пролетарская площадью 610 кв.м., офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Свердлова площадью 240-430 кв.м., офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Горького/Пролетарская площадью 186 кв.м. (предложение о сдаче в аренду из газеты «Дело» по состоянию на 30.01.2009, 29.01.2009, 27.03.2009);

в 2010 году – офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Карла Маркса, площадью 159-2500 кв.м., офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Свердлова площадью 900 кв.м., офисное помещение по адресу г.Иркутск, ул.Ленина площадью 352,6 кв.м. (предложение о сдаче в аренду из газеты «Дело» по состоянию на 29.01.2010, 26.02.2010).

Таким образом, в подавляющем числе случае объекты-аналоги значительно меньше объекта оценки. При этом отчет не содержит никакого мотивированного обоснования тому, почему стоимость аренды 1 кв.м. помещения, например, общей площадью 186 кв.м. не будет объективно отличаться от стоимости аренды 1 кв.м. помещения при общей площади арендуемого объекта 4085 кв.м. При этом суду очевидно, что коммерческая возможность использования каждого квадратного метра в общей площади 4085 кв.м. невозможна, поскольку она включает в себя коридоры, подсобные помещения, теплоцентры, лестничные клетки, комнату охраны, мойки, кухни, туалеты (том 10 дела). Данные обстоятельства в Отчете не учтены.

При сравнении объекта оценки и объектов-аналогов эксперт в таблицах №№ 4, 5 и 6 Отчета указал, что площадь сдаваемых в аренду помещений не влияет на цену сделок (корректировка равна единице), динамика изменения цен сделок не влияет на цену сделок (корректировка равна единице). В итоге оценщик признал объекты-аналоги полностью идентичными объекту оценки (все корректирующие коэффициенты равны единицам). Между тем, данные выводы противоречат приведенным выше сведениям из таблиц Отчета о диапазоне цен и динамике изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске, а также характеристике объекта оценки.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды является двухсторонней сделкой и может быть заключен только в результате акцепта, соответственно, одна только публичная оферта по смыслу положений статьи 40 Налогового кодекса РФ не может быть использована в качестве доказательства отклонения цен по рассматриваемым в настоящем деле договорам от рыночных цен по договорам аренды аналогичного имущества.

На странице 8 Отчета указано, что применение цен предложения обосновано отсутствием информации о ценах реальных сделок с аналогичным  имуществом. Вышеуказанные допущения являются существенным ограничением выполненной оценки. Использование в таблицах №№1-18 сходных объектов является вынужденной мерой, вызванной отсутствием иной, более качественной информации (т.3 л.д.70). Таким образом, сам оценщик, привлеченный налоговым органом в качестве эксперта, указывает на неполноту информации, имеющей значение для установления реальной рыночной стоимости аренды имущества по рассматриваемым в настоящем деле договорам.

По результатам исследования суд первой инстанции обоснованно указал на то, оценщик, констатируя, что стоимость аренды торгово-офисных и производственно-складских помещений отличается значительно (причем стоимость аренды в начале календарного    года    выше,    чем    в    конце года),    а    также    указывая,    что объект оценки использовался в качестве торговых, административных и складских помещений (при этом стоимость аренды в зависимости от предназначения соответствующих помещений отличается) никак данное обстоятельство при расчете рыночной цены не учитывает, сравнивая объект оценки с «офисными помещениями» (не понятно, имеются ли в составе объектов-аналогов торговые площади, складские помещения и в какой пропорции).

Более того, согласно представленному налоговым органом анализу помещений, сдаваемых в аренду ООО «Торговый дом «Сибирь» и ООО «ГрандДевелопмент» (т.25 л.д.5-10), предназначенных для осуществления деятельности в сфере торговли, осуществления иной коммерческой деятельности, из общей площади 4085 кв.м., часть рассматриваемых площадей находилась в подвале здания, часть - на 1-3 этажах, а часть – в мансарде (4 этаж). Уже из одного этого обстоятельства очевидно, что соответствующие помещения могут иметь различную коммерческую привлекательность в зависимости от вида деятельности (складские помещения в подвале и 2-3 этажах здания, мансарде сложнее обслуживать, необходимо учитывать наличие или отсутствие грузовых лифтов (здание 1917 года постройки), при работе с клиентами в сфере торговли и услуг проходная способность на 1 этаже здания выше, чем в подвале или на других этажах, мансарде).

Оценщик в Отчете никаких поправочных коэффициентов не применил, подробную сравнительную характеристику помещений и зданий, которые избрал в качестве объектов-аналогов, не привел. При этом объекты–аналоги в отчете охарактеризованы в качестве офисных помещений, а объект оценки – как торговые, административные и складские (без разбивки площадей по видам использования).

Вместе с тем, ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» на запрос налогового органа в письме от 30.11.2012 №28/1/751 сообщило, что сведениями о зданиях, аналогичных зданию по адресу г.Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 18, оборудованными под розничную торговлю и складские помещения, не располагает (т.3 л.д.122-133). Указанный документ,   по   мнению   суда,   также   косвенно   подтверждает,   что   рыночная   стоимость   при использовании объектов-аналогов, указанных в Отчете, не могла быть установлена без корректирующих коэффициентов. Декларируя наличия таких коэффициентов, оценка по сути проведена без их применения (все коэффициенты равны единице).

Из Отчета следует, что определяя состояние объектов недвижимого имущества оценщик исходил только из документов, переданных налоговым органом – договоров, технических паспортов на здание по адресу г.Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 18. Оценщик и налоговый орган не предпринимали никаких дополнительных действий для установления фактического состояния имущества в 2008-2010 годах. На странице 7 Отчета указано, что Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (т.3 л.д.69).

Вместе с тем, из кадастрового и технического