Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 по делу n А46-12403/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

случае такая информация в полном объёме не была опубликована.

Далее, в последующей публикации от 17.03.2012, в которой сделана ссылка на публикацию от 24.12.2011, содержащую неполную информацию, о чём было указано выше, требуемые законом сведения содержатся ещё в меньшем объёме.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что нарушение прав и законных интересов залогового кредитора АО «АТФБанк» публикациями подобного содержания доказано.

            Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает доказанным факт бездействия конкурсного управляющего ООО «Юсон-Сибирь» Лясман А.Э., выразившегося в не обеспечении надлежащего контроля за соответствием публикаций организатора торгов о проведении повторных торгов, состоявшихся в газете «Коммерсантъ» 24.12.2011 и 17.03.2012.

Доводы жалобы кредитора в указанной части являются обоснованными.

3. Доводы жалобы кредитора  о не соответствии требованиям пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве действий конкурсного управляющего ООО «Юсон-Сибирь» Лясман А.Э., выразившихся в реализации земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 10:1046, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, КАО, ул. Ватутина, д. 11, без расположенного на нём объекта недвижимого имущества – магазина – одноэтажного строения с техническим подвалом, общей площадью 412,5 кв.м, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ватутина, д. 11, также являются обоснованными.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Аналогичные положения закреплены и в пункте 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Из представленной в суд апелляционной инстанции кредитором копии выписки из ЕГРП от 06.06.2012 № 01/140/2012-0253 следует, что вышеуказанный магазин принадлежит должнику на праве собственности, на него наложено обременение в виде ипотеки с 04.03.2009 по 15.11.2012 в пользу АО «АТФБанк».

   В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено следующее.

  Исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

            Вследствие указанных разъяснений Пленума ВАС РФ само по себе открытие конкурсного производства не влечёт за собой автоматическое погашение записи об ипотеке в ЕГРП.

  Из содержания определения Арбитражного суда Омской области от 29.07.2010 по делу № А46-12403/2009  о признании требований АО «АТФБанк» обоснованными, усматривается, что договором об ипотеке № 1054/3 от 21.12.2007 (с учётом дополнительных соглашений № 1 от 11.06.2008, от 11.09.2008 № 2) в залог кредитору передано имущество должника в составе магазина – одноэтажного строения с техническим подвалом, общей площадью 412,5 кв.м, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ватутина, д. 11 (залоговая стоимость 6 295 000 руб.), земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:11 01 10:1046, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омске, КАО, ул. Ватутина, д. 11, используемого для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 913 кв.м (залоговая стоимость 700 000 руб.).

  Указанным имуществом должника, в том числе были обеспечения требования АО «АТФБанк», включённые в реестр требований кредиторов должника.

            В копии технического паспорта нежилого строения по ул. Ватутина, 11 литера А (магазин) по состоянию на 17.11.2003 (л.д. 66-69) имеется ссылка на увеличение площади на 18,1 кв.м за счёт внутренней перепланировки.

  В копии технического паспорта нежилого строения незавершённого строительством по ул. Ватутина, 11 литера А,  по состоянию уже на 11.01.2011 (л.д. 70-73), наименованием объекта указан офис, отмечено о проведении реконструкции здания магазина с надстройкой 3-х этажей под размещение офиса. Собственником указан должник на основании договора купли-продажи от 10.01.2005 № 74, свидетельство о государственной регистрации  права от 08.11.2005 АП № 196656.

   Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что магазин и земельный участок по адресу: г. Омск, ул. Ватутина, 11, являются объектами залога, выступают в качестве обеспечения требований залогового кредитора в рамках дела о банкротстве.

 Магазин как объект недвижимого имущества является собственностью должника и на него наложено обременение в виде ипотеки.

 Сведений о внесении соответствующих изменений в ЕГРП относительно изменения целевого назначения здания на офис вместо магазина и его площади в деле не имеется.

   Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения № 131961 от 03.05.2012 победителем торгов по продаже имущества должника, выставленного на продажу сообщением от 17.03.2012,  в том числе земельного участка, стало ООО «Транснефтепродукт».

            Таким образом, в составе заложенного имущества должника был реализован только земельный участок без объекта недвижимости (магазина).

            Данное обстоятельство подтверждает доводы жалобы кредитора.

            Вместе с тем, земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

  Поскольку настоящее дело не относится к установленным федеральным законам исключениям, следует признать, что реализация земельного участка в интересах залогодержателя может осуществляться только с одновременной реализацией здания (магазина), расположенного на этом земельном участке.

  Поскольку имеется ипотека этого здания, земельный участок не мог выступать самостоятельным объектом продажи,  без объекта недвижимости - магазина.

            В своём отзыве на жалобу конкурсный управляющий Лясман А.Э. указывает о том, что в Приложении № 1 к Положению о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, заложенного в обеспечение требований конкурсного кредитора АО «АТФБанк», утверждённому определением Арбитражного суда Омской области от 24.10.2011, отсутствует объект – здание магазина.

            В указанном Приложении действительно отсутствует названный объект недвижимости, указан лишь один земельный участок.

  По общему правилу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

             На данную норму ссылается и конкурсный управляющий в своём отзыве.

            Однако исходя из буквального толкования названной нормы залоговый кредитор определяет именно порядок и условия продажи заложенного имущества.

            Определением от 24.10.2011 судом были разрешены разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога в порядке той же статьи 138 Закона о банкротстве.

            В силу пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

             В связи с чем предполагается, что в конкурсную массу подлежит включению отдельно всё заложенное имущество, которым обеспечены требования залогового кредитора в деле о банкротстве, и оно подлежит соответствующей оценке.

В обязанности конкурсного управляющего на основании пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве входит  привлечение оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.

     Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

   Исходя из указанных норм предполагается, что прежде чем предпринять действия по осуществлению оценки заложенного имущества в целях определения его начальной продажной цены конкурсному управляющему должно быть безусловно известно о предмете залога, подлежащем оценке.

Поскольку требования залогового кредитора АО «АТФБанк» определением суда от 29.07.2010 обеспечены в том числе спорным магазином наряду с земельным участком, суд апелляционной инстанции считает, что конкурсный управляющий Лясман А.Э. безусловно знала о том, что предметом залога выступает не только земельный участок, но и расположенный на нём магазин.

 В связи с чем возражения конкурсного управляющего Лясман А.Э., приведённые в отзыве, о том, что АО «АТФБанк» не представлено доказательств нахождения магазина на земельном участке с кадастровым номером 55:36:11 01 10:1046, не подтверждаются материалами дела.

            При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что указанный конкурсным управляющим кадастровый номер земельного участка идентичен тому, который нашёл отражение в тексте определения суда от 29.07.2011 о признании требований АО «АТФБанк» обоснованными.

            Ссылка конкурсного управляющего на то, что у него отсутствуют сведения, подтверждающие нахождение здания магазина на земельном участке с кадастровым номером 55:36:11 01 10:1046, несостоятельна.

            Более того, конкурсный управляющий в отзыве на жалобу сам далее указывает о реконструкции здания магазина.

            При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что как следует из отчёта оценщика № 679/5-О/11 от 15.07.2011 об определении рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, под магазин – одноэтажное строение с техническим подвалом, площадью 913 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г, Омск КАО, ул. Ватутина, д. 11 (т. 3 л.д. 97-148, дело № А46-12403/2009 по заявлению об утверждении начальной продажной цены имущества должника и разрешении разногласий в вопросах о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога) при описании земельного участка оценщиком указано, в частности, что на земельном участке расположено незаконно возведённое строение торгово-офисного назначения, имеются зарегистрированные ограничения (обременения) права: ипотека, дата регистрация 04.03.2009, номер регистрации 55-55-01/189/2007-225. Срок действия с 04.03.2009 по 15.11.2012.

            Оценщиком произведена фотосъёмка предмета оценки, на которой усматривается объект, обозначенный оценщиком как незавершённый строительством объект.

            Вследствие чего конкурсному управляющему не могло быть неизвестно о том, что на земельном участке находится обременённый ипотекой объект недвижимости.

            Доводы конкурсного управляющего о реконструкции здания магазина и отсутствии на реконструированное здание государственной регистрации  суд апелляционной инстанции считает необоснованными.                                                   Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 28.01.2005  № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» дал следующие разъяснения.

   Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечёт прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.    Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершённым строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное