Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 по делу n А46-12403/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

жилое здание. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершённого строительства в случае завершения его строительства.

  Данная позиция Президиума ВАС РФ  соответствует также правовому подходу к ипотеке, изложенному в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (пункт 10), согласно которому если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

 Поскольку здание магазина выступает предметом залога, то последующее изменение предмета залога не прекращает действия самого залога.

Следовательно, на продажу могли быть выставлены только совместно и магазин и земельный участок.

Земельный участок не мог быть реализован конкурсным управляющим отдельно, поскольку это нарушает права и законные интересы залогового кредитора на получения удовлетворения своих требований за счёт предмета залога - здания магазина и земельного участка и принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Конкурсный управляющий указывает в обоснование своих возражений о том, что должник не обращался за получением разрешения на реконструкцию здания магазина и не предпринимал мер к получению такого разрешения на строительство как до начала реконструкции здания магазина, так и во время проведения работ.

 Вместе с тем, конкурсный управляющий Лясман А.Э. не привела никаких доводов о том, какие именно ею как исполняющей обязанности руководителя должника на стадии проведения конкурсного производства были предприняты меры в целях осуществления государственной регистрации реконструированного здания магазина под офис и его последующей продажи вместе с земельным участком.                        Конкурсным управляющим также не представлено каких-либо доказательств того, что ею предпринимались меры к установлению обстоятельств реконструкции здания, а именно: имелись ли у должника проект, разрешение на реконструкцию, ею не представлено ни запросов по этому поводу в соответствующие органы ни ответов этих органов, отсутствует даже данные о попытке конкурсного управляющего получить пояснения об обстоятельствах реконструкции у руководителя и ликвидатора должника.      Приводя доводы о том, что реконструкция являлась самовольной, конкурсный управляющий не представил суду никаких доказательств в их обоснование. Между тем, отсутствие вышеуказанных доказательств не позволяет достоверно утверждать о том, что реконструкция производилась без необходимых разрешений.

            Отклоняя доводы жалобы кредитора в указанной части, суд первой инстанции сослался на то, что имущество не включено залогодержателем в перечень имущества, подлежащего продаже в соответствии с Положением; соответствующие последствия предусмотрены нормой части 2 статьи 9 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести его инвентаризацию.

  Определением суда от 29.07.2010 требования АО «АТФБанк» обеспечены залогом имущества должника, в том числе по договору об ипотеке от 21.12.2007 № 1054/3, предметом залога которого являются здание магазина и земельный участок.

Очевидно, что  конкурсный управляющий не был лишён возможности определить, какое именно имущество должника находится в залоге у кредитора.

            То обстоятельство, что залоговый кредитор не включил здание магазина в перечень имущества, подлежащего продаже в соответствии с Положением о порядке и условиях продажи имущества должника, не позволяет конкурсному управляющему в силу закона и наличия судебного акта выставить на реализацию отдельно земельный участок без находящегося на нём объекта недвижимости – здания магазина.

            Именно данное обстоятельство является предметом жалобы кредитора.

            Более того, как усматривается из материалов дела № А46-12403/2009, связанных с рассмотрением заявления конкурсного управляющего об утверждении начальной продажной цены имущества должника и разрешении разногласий в вопросах о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога (т.1-5), конкурсный управляющий Лясман А.Э. обратилась в арбитражный суд  с заявлением, в частности, об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов заложенного имущества в редакции АО «АТФБанк» с изменениями и Приложения № 1 в новой редакции, в котором указан лишь один земельный участок. При этом в своём заявлении конкурсный управляющий указала о том, что в связи с длительным непредставлением АО «АТФБанк» Положения о порядке и условиях проведения торгов заложенного имущества именно конкурсный управляющий направил в адрес банка такое Положение, которое было утверждено банком в иной редакции.                                           При этом, как следует из материалов дела разногласий о составе подлежащего реализации имущества у конкурсного управляющего и банка не было. Следовательно,  именно конкурсный управляющий изначально определил состав подлежащего реализации имущества, являющегося предметом залога.

            Суд апелляционной инстанции полагает, что в условиях, когда здание магазина и земельный участок являются предметом залога по одному договору об ипотеке, и в силу закона возможна только их одновременная реализация, ссылка конкурсного управляющего и суда первой инстанции на наличие утверждённого судом Положения о порядке и условиях реализации заложенного имущества не может быть принята во внимание.

            Согласно утверждённому судом Положению реализации подлежал только земельный участок.

            Однако при рассмотрении жалобы кредитора сам по себе факт утверждения судом данного Положения не может служить основанием для отказа в удовлетворении жалобы кредитора, поскольку арбитражный суд при утверждении этого Положения исходил из тех разногласий, которые имелись между конкурсным управляющим и залоговым кредитором.                                                                                                                Как следует из материалов дела, обстоятельства, касающиеся состава имущества, в отношении которого утверждалось Положение, в том числе о включении или не включении спорного здания магазина в перечень подлежащего реализации имущества, не были предметом исследования при утверждении Положения. Соответственно, в указанной части определение суда от 24.10.2011 не может иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящей жалобы.

            Суд апелляционной инстанции считает, что конкурсный управляющий незаконно даже при наличии утверждённого судом Положения о порядке и условиях продажи выставил на продажу земельный участок без находящегося на нём объекта недвижимости (здания магазина).                                                                                                    Будучи, как указывалось выше, в отличие от кредиторов профессиональным участником отношений по банкротству, обладая специальными познаниями в этих отношениях и имея право дополнительного привлечения специалистов, конкурсный управляющий       в любом случае должен в процедуре банкротства конкретного предприятия       обеспечить соблюдение как специальных норм законодательства о банкротстве, так и требований других законов.                                                    

            Отдельная продажа земельного участка без объекта недвижимости влияет и на цену реализации в целом предмета залога.

            Суд апелляционной инстанции считает, что конкурсный управляющий Лясман А.Э., продав земельный участок без находящегося на нём объекта недвижимости, то есть без учёта его какой-либо оценки о стоимости, нарушила права и законные интересы залогового кредитора АО «АТФБанк», требования которого обеспечены в том числе и зданием магазина помимо земельного участка.

            По мнению суда апелляционной инстанции, в результате реализации земельного участка залоговый кредитор по сути лишён возможности получить удовлетворение своих требований и за счёт имущества должника в виде здания магазина, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора об ипотеке.

            Конкурсный управляющий указывает о невозможности удовлетворения иска о признании права собственности на самовольное строение. В то же время в подтверждение своих доводов не представила соответствующих доказательств об обращении в суд с подобным иском и отказа суда в его удовлетворении. Более того, как указывалось выше, ею не представлено каких-либо доказательств в обоснование доводов о наличии у объекта признаков самовольной постройки.                          Если даже исходить из того, что здание магазина в связи с его реконструкцией невозможно было реализовать в том виде, в каком оно находится, на основании ранее полученных правоустанавливающих документов на это здание как на здание магазина, конкурсный управляющий Лясман А.Э. в любом случае не имела права отдельно реализовывать земельный участок, поскольку его продажа и осуществление государственной  регистрации перехода права собственности на третьего лица (победителя аукциона) будет являться препятствием в дальнейшем для продажи находящегося на нём объекта недвижимости. В результате реализации земельного участка победитель торгов фактически приобрёл в собственность не только земельный участок, но и находящееся на нём имущество, даже  в виде материалов, если рассматривать реконструированное здание магазина как самовольную постройку.

Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы жалобы кредитора и в указанной части.

            4. В то же время суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными доводы жалобы кредитора, изложенные в дополнении № 2, поступившем в суд 27.03.2012, о признании не соответствующими требованиям пункта 4 статьи 139, пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве действия конкурсного управляющего Лясман А.Э. по организации и проведению торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника, обеспечивающего требования АО «АТФБанк» по сообщению № 55030028524 в газете «Коммерсантъ» № 47 от 17.03.2012.

            Согласно пункту 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

  С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

            В рассматриваемой публикации указано, что срок действия публичного предложения 50 календарных дней с момента публикации настоящего сообщения. Величина снижения составляет 2% от начальной продажной цены, срок, по истечении которого снижается цена, устанавливается равным одному календарному дню, начиная со дня, следующего за первым днём предоставления заявок на участие в торгах. Размер задатка 2% от текущей стоимости имущества, задаток подлежит внесению в течение 15 календарных дней с момента публикации настоящего сообщения на счёт организатора торгов.

            По мнению  АО «АТФБанк», установление предельной даты внесения задатка до 01.04.2012 при условии действия публичного предложения до 06.05.2012 направлено на недопущение к участию в публичном предложении лиц, не внесших задаток в установленный срок более чем за 1 месяц до окончания публичного предложения. В связи с чем кредитор полагает, что действия конкурсного управляющего направлены на недопущение к участию в торгах широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести объекты за наиболее приемлемую цену, поскольку не внесение задатка более чем один месяц до окончания срока публичного предложения не позволит им участвовать в торгах, а лицу, внесшему такой задаток приобрести имущество по цене вплоть до 2% от его рыночной стоимости, учитывая срок действия предложения (50 календарных дней) и шаг снижения (2%).

            Приведённые в жалобе доводы кредитора по сути представляют собой разногласия относительно порядка и условий продажи имущества должника, разрешение которых регулируются специальными нормами Закона о банкротстве (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

            Из материалов настоящего дела, в том числе, связанных с утверждением судом Положения о порядке и сроке реализации заложенного имущества, не усматривается, что АО «АТФБанк» высказывал свои возражения относительно именно такого порядка продажи заложенного имущества.

В Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, заложенного в обеспечение требований конкурсного кредитора – АО «АТФБанк», утверждённых кредитором 19.11.2011 (л.д. 26-33), а в последующем судом определением от 24.10.2011, в пункте