ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 18.08.2005 n А65-20316/04-СГ2-6 Иск о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен частично за вычетом суммы, потраченной арендатором на капитальный ремонт, произведенный с согласия арендодателя.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 18 августа 2005 года Дело N А65-20316/04-СГ2-6

(извлечение)
Открытое акционерное общество "Камаз" (далее - Общество "Камаз") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Обществу с ограниченной ответственностью "Тбилиси" о взыскании 828477 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам.
Исковые требования мотивированы тем, что Общество "Тбилиси" использует нежилые помещения на основании договора аренды, однако арендную плату и коммунальные услуги в установленные соглашением сроки не вносит.
До принятия решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, увеличил размер требований за счет периода в части арендной платы на 360224 руб. за декабрь 2004 г. включительно и 44232 руб. в части коммунальных услуг по 15.12.2004.
Решением суда первой инстанции от 19.01.2005 иск удовлетворен: с ООО "Тбилиси" в пользу ОАО "Камаз" взыскано 1232933 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам.
Принимая решение, судебная инстанция исходила из доказанности факта оказания услуг в спорном объеме и неисполнения обязательств ответчиком по внесению арендных платежей за период с января по декабрь 2004 г.
Постановлением апелляционной инстанции от 06.05.2005 решение суда изменено: с ООО "Тбилиси" взыскано 309990 руб. за коммунальные услуги, в остальной части иска отказано.
Судебная инстанция, изменяя решение, исходила из того, что материалами дела подтверждается выполнение арендатором работ по ремонту помещений, которые производились с согласия арендодателя, кроме этого, факт передачи помещений в непригодном для использования состоянии подтверждается дополнительным соглашением от 28.05.2003 N 3, а поскольку выполненные работы приняты Обществом "Камаз", арендатор обоснованно произвел зачет арендной платы за период 2004 г.
В кассационной жалобе ОАО "Камаз", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается судебное Постановление в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы в размере 922943 руб. отменить, ссылаясь на неполную оценку имеющихся в деле доказательств, свидетельствующих о том, что отделочные работы производились им на сумму 3112437 руб., указанные платежи были учтены по расчетам до января 2004 г., после января 2004 г. арендатор обязан вносить арендную плату, при этом при доказанности выполнения других работ Общество "Тбилиси" вправе было предъявить их к зачету только посредством предъявления встречного иска.
В судебном заседании представитель ОАО "Камаз" поддержал доводы, изложенные в жалобе, и просил суд об ее удовлетворении.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в выступлениях представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое Постановление подлежит оставлению в силе.
Разрешая спор и оценивая взаимоотношения сторон, суды исходили из следующего.
Между ОАО "Камаз" и ООО "Тбилиси" подписан договор аренды от 08.08.2001 N 05/101-338, по которому первый (арендодатель) предоставлял другому (арендатор) нежилые помещения ресторана площадью 1192 кв. м и кафе - 480 кв. м, расположенные по адресу: г. Набережные Челны, Бульвар Энтузиастов,9.
Согласно п. 1.2 договора установлено, что договор действует с момента сдачи объекта в эксплуатацию в течение 7 лет.
Актом приема-передачи от 01.12.2001 подтверждается фактическое предоставление объекта аренды Обществу "Тбилиси".
Право собственности на нежилые помещения за ОАО "Камаз" (арендодатель) зарегистрировано 17.09.2001, о чем свидетельствует Свидетельство о государственной регистрации права за N 16-52.2-10.2001-775.1.
Регистрация договора аренды от 08.08.2001 N 05/101-338 в органах юстиции произведена 03.01.2002, что подтверждается регистрационным номером 16-52.2-10.2001-2370.1.
Дополнительным соглашением от 04.04.2002 N 1 стороны изменили условия п. 3.8 договора, определяющие оплату коммунальных услуг.
Соглашением от 28.05.2003 N 2 стороны изменили п. 1.1 договора аренды, по которому арендатор принимает в аренду здание ресторана с незавершенной внутренней отделкой и летнее кафе.
По соглашению от 27.01.2004 N 4 изменен размер арендной платы до 90056 руб., который должен применяться при расчетах сторон с 1 января 2004 г.
В ноябре 2001 г. Обществом "Тбилиси" произведены строительные работы на сумму 3112437 руб., что подтверждается актами о выполненных работах и признается Обществом "Камаз".
Стоимость указанных работ зачтена сторонами в соответствии с соглашениями о зачетах, заключенных в период с 30.03.2002 по 30.12.2003.
ОАО "Камаз", считая, что за период с января 2004 г. по декабрь 2004 г. у арендатора образовалась задолженность по арендной плате, обратилось с настоящим иском.
В результате обстоятельного анализа условий заключенного сторонами договора суд апелляционной инстанции сделал обоснованные выводы об отсутствии задолженности у арендатора за спорный период.
Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обязанность внесения арендных платежей возникает у арендатора при наличии действующего договора аренды и фактического пользования имуществом.
Как следует из материалов дела, договор приобрел юридическую силу только 03.01.2002 (дата его регистрации), соответственно ОАО "Камаз" не вправе было производить зачеты по арендной плате и коммунальным услугам за декабрь 2001 г. (соглашение о зачете от 30.03.2002 на сумму 300000 руб.).
При указанных обстоятельствах при доказанности факта выполнения работ на общую сумму 3112437 руб. Общество "Тбилиси" правомерно произвело зачет по арендной плате и коммунальным услугам, исключая декабрь 2001 г. из периода пользования.
Судебная инстанция обоснованно сделала вывод о том, что из условий подписанного договора от 08.08.2001 N 05/101-338 и дополнительного соглашения от 28.05.2003 N 2 следует, что нежилые помещения передавались арендатору не готовые к эксплуатации (отсутствие внутренней отделки, технологического оборудования и коммуникации).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
С учетом имеющихся в деле доказательств, свидетельствующих о том, что Общество "Тбилиси" производило строительные работы с момента получения объекта аренды, истец не представил доказательств, подтверждающих период времени, когда арендатор начал использовать спорные помещения для целей, указанных в договоре аренды (ресторан, кафе).
В период с 03.01.2002 по декабрь 2004 г. ООО "Тбилиси" обязано было оплатить арендную плату на общую сумму 2520672 руб. и коммунальные услуги за тот же период в сумме 1031338 руб. 22 коп., при этом общая сумма выполненных работ, необходимых для эксплуатации здания, составила 3112437 руб.
Таким образом, требования ОАО "Камаз" о взыскании арендной платы с учетом признанных по соглашениям о зачете работ не могли превышать 439573 руб. 22 коп., основная часть которых отнесена к коммунальным услугам.
Впоследствии на основании дефектной ведомости и локальных сметных расчетов от 2003 г., подписанных Департаментом строительства ОАО "Камаз", Обществом "Тбилиси", с согласия арендатора вновь произведены строительно-монтажные работы, результаты которых приняты тем же Департаментом без возражений, что подтверждается актами о приемке работ и справкой о стоимости работ и затрат за период с 01.07.2003 по 30.09.2004 на общую сумму 1260033 руб. 46 коп.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.
В нарушение названной нормы ОАО "Камаз" в качестве объекта аренды были предоставлены помещения, не пригодные для их использования под ресторан и кафе.
Суд апелляционной инстанции правомерно согласился, что перечисленные в дефектной ведомости недостатки относятся к существенным и скрытым, а именно: требовался монтаж опорных металлических стоек здания, оконных и дверных блоков, несущих балок, кровли.
Локальными сметными расчетами сторонами согласована стоимость ремонта и материалов.
С учетом этого, в соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы.
Соблюдая требования данной нормы, ООО "Тбилиси" обоснованно сослалось на замену арендных платежей эквивалентной суммой инвестиционных вложений, связанных с доведением помещений до эксплуатации, а впоследствии - с капитальным ремонтом здания.
Доводы ОАО "Камаз" о применении ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и допустимости проведения зачета только через предъявление встречного иска к данным отношениям применены быть не могут.
Правило, регулирующее право арендатора зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту, проведенному с соглашения арендодателя, является специальным по отношению к норме ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Правомерность такого зачета может также определяться в рамках требования арендодателя о взыскании арендных платежей без предъявления встречного иска.
Все выводы заявителя были предметом всестороннего исследования судебных инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 06.05.2005 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-20316/04-СГ2-6 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 18.08.2005 n А57-2487/04-28 Решение налогового органа о доначислении налога и привлечении к налоговой ответственности признано незаконным, поскольку заявитель правомерно применил 5-процентную ставку на выплаченные участнику (германской фирме) дивиденды, поскольку доля участия иностранной компании в уставном капитале правомерно рассчитывалась заявителем на момент первоначального осуществления инвестиций и не пересчитывалась на момент выплаты дивидендов.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также