ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 31.05.2005 n А65-19644/04-СГ2-6 Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 31 мая 2005 года Дело N А65-19644/04-СГ2-6

(извлечение)
Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г. Казани (далее - Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан к Закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Сигма-плюс" (далее - ЗАО "ТД "Сигма-Плюс") о взыскании 1508480 руб. арендной платы, 515476 руб. 92 коп. пени за просрочку.
Исковые требования обусловлены следующими обстоятельствами.
Акционерное общество использовало нежилое помещение на основании заключенного договора аренды, который был расторгнут с 01.01.2003, однако за период 1998 г. арендная плата не вносилась.
В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Муниципальное унитарное предприятие Райжилуправление Приволжского района.
До принятия решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил период требований с 01.09.2001 по 31.12.2002.
Решением суда первой инстанции от 10.12.2004 в иске отказано.
Принимая судебный акт, арбитражный суд исходил из того, что требования Комитета не подлежат удовлетворению вследствие истечения срока исковой давности, а также проведения капитального ремонта здания, стоимость работ которого зачтена с согласия арендодателя в счет арендных платежей за спорный период.
Постановлением апелляционной инстанции от 28.03.2005 решение изменено, с ОАО ТД "Сигма-Плюс" взыскано 1234073 руб. долга и 50000 руб. неустойки.
Принимая судебное Постановление, апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции об истечении срока исковой давности и посчитала, что проведенный капитальный ремонт был вызван переоборудованием помещения, которое производилось по инициативе арендатора для собственных производственных нужд, кроме этого, по условиям договора аренды N 1957-4 в этом случае затраты по капитальному ремонту относятся на арендатора.
В кассационной жалобе ЗАО ТД "Сигма-Плюс", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается судебное Постановление отменить, оставив в силе решение, ссылаясь на неправильную оценку имеющихся в деле доказательств и применение норм материального права.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступивших представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое Постановление подлежит отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе.
Разрешая спор и оценивая взаимоотношения сторон, суд исходил из следующего.
Согласно Постановлению Администрации г. Казани от 20.12.97 N 2480 "О помещении магазина "Ялкын" по ул. Бр.Касимовых,38 в целях улучшения обеспечения населения товарами народного потребления", акционерному обществу для организации торгового предприятия предоставлялось в аренду с правом выкупа нежилое помещение.
Пунктом 2 Постановления на ЗАО "ТД "Сигма-Плюс" возлагалась обязанность выполнить реконструкцию здания, торгового зала, складных и вспомогательных помещений.
В развитие данного ненормативного акта между Комитетом, ПТЖХ Приволжского района и ЗАО "ТД "Сигма-Плюс" был заключен договор аренды от 01.01.98 N 1957-4, где Обществу было предоставлено нежилое помещение общей площадью 3035,1 кв. м, переоборудованное арендатором под организацию фирменного предприятия по реализации товаров народного потребления.
Пунктом 2.2.3 договора установлено, что капитальный ремонт нежилых помещений, связанных с общим капитальным ремонтом домовладения, производится балансодержателем.
В процессе использования нежилых помещений арендатором и балансодержателем здания согласовывались сметы работ от 03.02.2000 N N 1, 2 для капитального ремонта помещений.
По договору строительного подряда от 15.01.2000, заключенного между ЗАО ТД "Сигма-Плюс" и ООО НПФ "Эдельвейс", произведены работы, связанные с капитальным ремонтом кровли и фасада здания, электрического освещения, канализации и водоснабжения.
Факт выполнения работ подтвержден соответствующими актами и письмом балансодержателя (ПТЖХ Приволжского района) от 12.10.2000 N 1026, направленными Комитету по управлению коммунальным имуществом, и не оспаривается истцом.
Впоследствии между Комитетом и ЗАО ТД "Сигма-Плюс" заключен договор купли-продажи от 15.09.2001 N 126, по которому Общество приобретало в собственность нежилые помещения, используемые по договору аренды от 01.01.98 N 1957-4.
Условиями п. 3.3 договора N 126 предусмотрено, что покупатель обязан производить оплату арендных платежей до полного выкупа объекта.
Письмами от 08.01.2003, от 11.06.2003 Акционерное общество просило зачесть стоимость выполненных работ в счет арендных платежей за период с 2000 - 2002 гг.
Комитет в ответах от 04.08.2003 N 7249 и от 16.05.2003 N 4340, ссылаясь на условия п. 2.4.6 договора аренды от 01.01.98 N 1957-4, в зачете отказал.
Данные обстоятельства и явились основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с 01.09.2001 по 31.12.2002.
Давая надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что за указанный период задолженности у арендатора не имеется.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из анализа Постановления Главы от 20.12.97 N 480 и заключенного договора аренды от 01.01.98 N 1957-4 следует, что Акционерное общество до предоставления объекта во временное пользование и владение обязано было произвести капитальный ремонт помещения для его приведения в соответствие назначению имущества - реализации товаров народного потребления, следовательно, арендодателем изначально были предоставлены помещения, которые не могли быть использованы арендатором по назначению, указанному в договоре аренды.
Постановление Главы администрации от 06.09.99 N 1809 "О Постановлении Главы администрации г. Казани от 20.12.97 N 2480" констатирует факт выполнения ЗАО ТД "Сигма-Плюс" капитального ремонта с улучшением несущих конструкций и инженерных коммуникаций всего домовладения N 38 по ул. Бр.Касимовых.
Пунктом 3.3 Постановления N 1809 дополнены положения Постановления Главы от 20.12.97 N 2480, по которому стоимость капитального ремонта зачтена в счет частичного погашения арендной платы за помещение.
Учитывая, что выполнение работ производилось с согласия балансодержателя и факт произведенного зачета арендной платы подтвержден актом государственного органа, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
Апелляционная инстанция арбитражного суда, изменяя судебное решение, сделала ошибочный вывод в отношении того, что капитальный ремонт связан с деятельностью самого арендатора и с учетом условия договора аренды от 01.01.98 N 1957-4 должен возмещаться за счет ЗАО ТД "Сигма-Плюс".
Проведение капитального ремонта всего домовладения подтверждено письменными доказательствами и не оспаривается Комитетом и балансодержателем.
В результате заключения между Комитетом и Акционерным обществом договора купли-продажи от 15.09.2001 N 126 с условиями внесения арендных платежей до полного выкупа помещения договор аренды от 01.01.98 N 1957-4 в отношении того же помещения прекратил свое действие.
Следовательно, ссылки суда апелляционной инстанции на условия недействующего договора к отношениям за период с 15.09.2001 по 31.12.2001 неправомерны.
Требование о зачете стоимости выполненных работ ЗАО ТД "Сигма-Плюс" также были заявлены в период действия договора от 15.09.2001.
Учитывая, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации горячего и холодного водоснабжения, системы контроля пожарной безопасности, а также факта высокой степени износа здания, арендатор, использующий объект недвижимости, правомерно, с согласия собственника произвел ремонтные работы и в силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно потребовал замену арендных платежей эквивалентной суммой инвестиционных вложений в сумме 1540690 руб. (стоимость капитального ремонта всего домовладения), которая была согласована с ПТЖХ Приволжского района и зачтена Администрацией г. Казани.
При изложенных обстоятельствах оснований для изменения судебного акта не имелось.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛА:
Постановление апелляционной инстанции от 28.03.2005 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-19644/04-СГ2-6 отменить.
Решение того же суда от 10.12.2004 оставить без изменения.
Выдать справку ЗАО "Торговый дом "Сигма-плюс" на возврат 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе из федерального бюджета.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 31.05.2005 n А65-19517/04-СГ2-6 Суд удовлетворил исковые требования о выселении предпринимателя из нежилого помещения, занимаемого им по договору аренды, т.к. у ответчика отсутствуют законные основания пользования спорным помещением.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также