ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 05.05.2005 n А12-31932/04-С47 Арбитражный суд удовлетворил иск об определении условий договора аренды земельного участка, посчитав, что арендная плата за пользование земельным участком должна уплачиваться с момента начала пользования земельным участком, т.е. до даты заключения договора, несмотря на то что срок действия договора определен с момента его заключения.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 5 мая 2005 года Дело N А12-31932/04-С47

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом Администрации г. Волжского,
на Постановление Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2005 по делу N А12-31932/04-С47
по иску ООО "Волжский хлеб", к Управлению муниципальным имуществом Администрации г. Волжского, об определении условий договора,
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.12.2004 по делу N А12-31932/04-С47, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 03.02.2005, частично удовлетворен иск Общества с ограниченной ответственностью "Волжский хлеб" (истец) к Управлению муниципальным имуществом Администрации г. Волжский (ответчик) об определении условий договора.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты в части удовлетворения исковых требований. Считает, что суд не применил п. 2 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 264 ГК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ, неправильно применил п. 1 ст. 452 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца заявил о несогласии с доводами, изложенными в кассационной жалобе, поддерживает принятые по делу судебные акты. Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Проверив законность обжалованных решения и Постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя истца, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения принятых по делу судебных актов.
Как установил суд первой инстанции, Постановлением Администрации г. Волжский N 3140 от 16.08.2004 истцу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 842 кв. м, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - пристроенное здание магазина кулинарии с кондитерским цехом.
Ответчик направил истцу проект договора аренды, который был подписан истцом с протоколом разногласий. 22.09.2004 протокол разногласий ответчиком был отклонен, что и явилось основанием для обращения истца в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора в соответствии со ст. 446 ГК РФ.
Ответчик предлагал в п. 3.1 договора определить срок действия договора с 29.12.2003 до 29.12.1952, считая, что договор начинает действовать с момента государственной регистрации права собственности истца на находящееся на земельном участке недвижимое имущество. Суд решил принять редакцию п. 3.1 договора в редакции истца, то есть определить срок его действия с момента заключения, что соответствует ст. 425 ГК РФ.
Данный вывод суда основан на ст. 425 ГК РФ, при этом моментом заключения долгосрочного договора аренды недвижимого имущества в силу ст. 164, ст. 433 ГК РФ, ст. ст. 25 - 26 Земельного кодекса РФ является дата государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а не дата государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.
Между тем, заключая договор аренды, стороны в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Пункт 4.2 договора в редакции ответчика содержит условие об уплате истцом арендной платы, начиная с 29.12.2003 - в размере 10366 руб. 70 коп. и с 01.01.2004 - в размере 11403 руб. 37 коп. Данное условие не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ, так как истец как собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, с 29.12.2003 пользуется данным участком, при этом момент государственной регистрации договора аренды земельного участка зависит от волеизъявления истца (ст. 13 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Следовательно, у суда не было правовых оснований исключать данное условие из текста договора, защищающее права ответчика на получение платы за период фактического пользования истцом земельным участком до момента государственной регистрации договора аренды земельного участка. В этой части решение суда первой инстанции подлежит изменению в силу ст. 288 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.
Подпункт "б" пункта 5.2 договора (в редакции ответчика) предусматривает право ответчика расторгнуть договор аренды в случае неисполнения истцом условий договора и в других предусмотренных законодательством случаях. Суд первой инстанции правомерно исключил из п. 5.2 договора условие о возможности расторжения договора арендодателем по основаниям нарушения условий договора арендатором, так как данное условие широко и неопределенно толкует основания для расторжения договора, п/п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ к основаниям расторжения договора относит только существенные нарушения условий договора, иные основания для расторжения договора (п/п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ) должны быть конкретно определены в договоре.
Пункты 6.3.1 и 6.3.2 договора (в редакции ответчика) предусматривают основания расторжения договора при использовании истцом земельного участка под цели, не предусмотренные п. 1.3 договора, и при неиспользовании участка под цели, предусмотренные п. 1.3 договора. Пункт 1.3 договора содержит условие предоставления земельного участка под пристроенное нежилое здание магазина-кулинарии с кондитерским цехом. Истец является собственником данного здания и в силу ст. 209 ГК РФ вправе осуществлять в отношении данного имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие законные прав и интересы иных лиц. Истец, как собственник здания, вправе использовать его для осуществления любых целей, а не только для использования под магазин кулинарии и кондитерский цех, вправе снести его и построить другое здание. Целевое назначение земель в РФ определяется ст. 7 Земельного кодекса РФ, вид разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и градостроительным регламентом в соответствии с зонированием территории (п. 2 ст. 83, ст. 85 ЗК РФ), а не договором. Предусмотренное п. 1.3 договора ограничение использования земельного участка только для размещения здания магазина кулинарии и кондитерского цеха ничтожно, как противоречащее ст. 209 ГК РФ и вышеуказанным нормам Земельного кодекса РФ. Поэтому суд первой инстанции правомерно исключил из текста договора условия, позволяющие ответчику расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по основаниям нарушений п. 1.3 договора.
Пункт 7.2 договора (в редакции ответчика) предусматривает санкцию в виде штрафа за нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 5.3 договора. Суд первой инстанции пришел к выводу, что неустойка за неисполнение обязательств по договору может быть установлена только по соглашению сторон. В соответствии со ст. 446 ГК РФ в соответствии с решением суда определяются условия договора, по которым у сторон имеются разногласия. Любые условия договора, по которым по заявлению стороны должно быть достигнуто соглашение, является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поэтому недостижение согласия сторонами по вопросу о санкциях за нарушение истцом условий договора не является, само по себе, основанием для определения судом условий договора в этой части в редакции истца.
Однако неправильное применение судами норм материального права не привело к принятию неправильного решения в этой части требований.
Из пункта 5.3 оферты ответчика следует, что он предлагает установить санкцию в виде штрафа за нарушение истцом условий договора, предусмотренных п. 5.3. Пункт 5.3 вменяет истцу в обязанность "выполнять условия договора". Установление санкции за невыполнение любых условий договора противоречит ст. 330 ГК РФ, так как не позволяет определить конкретное обязательство, за нарушение которого устанавливается санкция. За иные нарушения, указанные в п. 5.3 договора, за которые предусмотрена ответственность истца, установлена административная ответственность (ст. ст. 8.8, 6.3, 8.6, 19.4 КоАП РФ). Нарушения, связанные с нарушением законных прав и интересов смежных землепользователей, не затрагивают прав и интересов ответчика, как стороны по договору аренды. Нарушения, связанные с неисполнением обязанности по государственной регистрации договора аренды, уплатой арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, предусматривают последствия, установленные гражданским законодательством (ст. ст. 395, 165 ГК РФ). Нарушение иных обязательств истца, предусмотренных п. 5.3 договора, суд не находит настолько существенными, чтобы устанавливать за них договорную ответственность (при несогласии истца с данным условием договора), учитывая, что договор не предусматривает и ответственности арендодателя за нарушения его обязательств по договору.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в части исключения из договора условия об ответственности арендатора за нарушение обязанностей, установленных п. 5.3 договора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.12.2004 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 03.02.2005 по делу N А12-31932/04-С47 изменить, изложив п. 4.2 договора аренды земельного участка в редакции ответчика:
"годовая арендная плата составляет: с 29.12.2003 по 31.12.2003 - 842 кв. м х 6,84 руб./кв. м х 2 х 1,8 х 6 = 124400,44 руб., с 01.01.2004 - 842 кв. м х 6,84 руб./кв. м х 2 х 1,8 х 1,1 х 6 = 136840,48 руб. Месячная арендная плата составляет: с 29.12.2003 по 31.12.2003 10366,7 руб., с 01.01.2003 - 11403,37 руб.".
В остальной части решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Волжский хлеб", г. Волжский Волгоградской области, в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 05.05.2005 n А12-23426/04-С48 Арбитражный суд отказал в удовлетворении искового требования о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, т.к. истец не доказал наличие причинной связи между вынесением ответчиком постановления об окончании исполнительного производства, признанного арбитражным судом недействительным, и возникшими у истца убытками, и следовательно, отсутствует состав правонарушения ответчика для наступления ответственности за причинение вреда истцу.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также