ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 22.03.2005 n А65-19083/03-СГ3-28 Существенными условиями для договора купли-продажи недвижимости являются указание местоположение недвижимого имущества и нахождение его в составе другого имущества.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 22 марта 2005 года Дело N А65-19083/03-СГ3-28

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Нижнекамскнефтехим", г. Нижнекамск Республики Татарстан, - ответчика по делу
на Постановление апелляционной инстанции от 24.11.2004 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-19083/03-СГ3-28
по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "СОПиГ", г. Нижнекамск Республики Татарстан, к Открытому акционерному обществу "Нижнекамскнефтехим", г. Нижнекамск Республики Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, с участием третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Татлесстрой", г. Нижнекамск Республики Татарстан, о признании недействительным договора, о признании права на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "СОПиГ", г. Нижнекамск Республики Татарстан, (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Открытому акционерному обществу "Нижнекамскнефтехим", г. Нижнекамск Республики Татарстан, (далее - первый ответчик) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, (далее - второй ответчик) о признании права ООО Фирма "СОПиГ" на земельный участок площадью 15800 кв. м, расположенный в промышленной зоне ОАО "Нижнекамскнефтехим", о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нижнекамскнефтехим", в части продажи земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, находящимся в собственности ООО Фирма "СОПиГ", о признании за ООО Фирма "СОПиГ" исключительного права на приватизацию земельного участка площадью 15800 кв. м, расположенного в промышленной зоне ОАО "Нижнекамскнефтехим".
Истец уточнил заявленные требования, просил признать за ООО Фирма "СОПиГ" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 15800 кв. м, расположенным в первой промышленной зоне ОАО "Нижнекамскнефтехим" под объектом недвижимости по титулу ДП-6, принадлежащим ООО Фирма "СОПиГ", признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нижнекамскнефтехим", в части продажи земельного участка (кадастровый номер 16:53:03:0105:0026).
Определением от 19.02.2004 Арбитражный суд Республики Татарстан принял отказ истца от требования о признании за ним исключительного права на приватизацию земельного участка, производство по делу в этой части прекратил.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Татлесстрой", г. Нижнекамск Республики Татарстан.
Решением от 13.09.2004 в иске отказано.
Постановлением от 24.11.2004 апелляционная инстанция указанное решение в части отказа в удовлетворении иска о признании за ООО Фирма "СОПиГ" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 15800 кв. м, расположенным в первой промышленной зоне ОАО "Нижнекамскнефтехим" под объектом недвижимости по титулу ДП-6, принадлежащим ООО Фирма "СОПиГ", и о признании недействительным договора купли-продажи N 072-17 от 14.08.2002, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нижнекамскнефтехим", в части продажи земельного участка площадью 15800 кв. м кадастровый номер 16:53:03:0105:0026, расположенного под объектом недвижимости, находящимся в собственности ООО Фирма "СОПиГ", г. Нижнекамск Республики Татарстан, отменила. Иск по двум первым требованиям удовлетворила.
Признала за ООО Фирма "СОПиГ" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 15800 кв. м, расположенным в первой промышленной зоне ОАО "Нижнекамскнефтехим" под объектом недвижимости ДП-6, принадлежащим ООО Фирма "СОПиГ".
Признала недействительным договор купли-продажи N 072-17 от 14.08.2002, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нижнекамскнефтехим", в части продажи земельного участка площадью 15800 кв. м, кадастровый номер 16:53:03:0105:0026, расположенного под объектом недвижимости, находящимся в собственности ООО Фирма "СОПиГ".
Первый ответчик - ОАО "Нижнекамскнефтехим", не согласившись с Постановлением апелляционной инстанции, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить как не соответствующее нормам материального права и фактическим обстоятельствам по делу и оставить решение суда первой инстанции в силе.
Представители ответчиков и третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.
Представители истца с доводами кассационной жалобы не согласились, просили оставить без изменения обжалуемый судебный акт.
Проверив законность Постановления апелляционной инстанции, исходя из требований ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит правовые основания для его отмены и оставления в силе решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в соответствии с договором купли-продажи от 12.11.93 первый ответчик (продавец) продал, а истец (покупатель) купил имущество - не завершенное строительством здание, титул ДП-6, наружная установка из двух железобетонных установок этажерок, площадью 3096 кв. м и передал в бессрочное пользование прилегающую территорию площадью 15800 кв м.
По договору купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объекта недвижимости второй ответчик в порядке приватизации N 072-17 от 14.08.2002, заключенному с первым ответчиком, передал в собственность последнего наряду с земельными участками, находящимися под объектом недвижимости первого ответчика, также земельный участок площадью 15800 кв. м, расположенный под объектом недвижимости истца.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
При этом арбитражный суд исходя из положений ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР, ст. 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, из смысла гражданского законодательства, действующего на момент заключения договора, пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи не завершенного строительством здания, титул ДП-6, от 12.11.93.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска по двум первым требованиям и удовлетворил требования в отмененной части иска.
При этом суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора от 12.11.93, исходил из того, что суд первой инстанции необоснованно применил аналогию права, воспроизводя положения ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации; предмет договора, обозначенный как объект не завершенного строительством здания, титул ДП-6, наружная установка из двух железобетонных этажерок площадью 3096 кв. м, соответствует положениям ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР; имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и представленные дополнительно (схема земельного участка, на котором расположен объект ДП-6, согласованная с первым ответчиком, и выкопировка из генерального плана N 23361) позволяют определить положение объекта недвижимости на земельном участке.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они не соответствуют нормам права и имеющимся в деле доказательствам.
Данный вывод суда кассационной инстанции основан на следующем.
В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.
Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по Закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Частью 1 ст. 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий и передачи соответствующего имущества.
Поскольку недвижимое имущество является объектом, неразрывно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то не представляется возможным определить недвижимое имущество без указания на его местоположение и нахождение в составе другого имущества.
Следовательно, арбитражный суд первой инстанции, делая вывод о незаключенности договора от 12.11.93, правомерно исходил из положений гражданского законодательства, действовавшего на момент заключения договора от 12.11.93.
Предметом договора от 12.11.93, заключенного между истцом и первым ответчиком, является не завершенное строительством здание, титул ДП-6, наружная установка из двух железобетонных этажерок площадью 3096 кв. м, без указания места расположения.
Суд апелляционной инстанции согласился с доводами истца об индивидуализации объекта недвижимости по индексу ДП-6 и пришел к выводу о том, что из материалов дела и дополнительно представленных в апелляционную инстанцию (схемы земельного участка, на котором расположен объект ДП-6, согласованной с первым ответчиком, и выкопировки из генерального плана N 23361) можно определить расположение объекта недвижимости на земельном участке.
Вывод суда апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно выкопировке из генерального плана застройки истца производственный узел ДП-6 состоит из четырех объектов, две железобетонные этажерки, указанные в договоре от 12.11.93, в генеральном плане не указаны.
Имеющаяся в материалах дела копия схемы (л. д. 14, т. 1) не содержит обозначения двух железобетонных этажерок, местоположения объекта и земельного участка, ссылки на договор от 12.11.93 и не подписана сторонами.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции в нарушение ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал копию схемы достоверным доказательством, позволяющим определить местоположение двух железобетонных этажерок, указанных в договоре от 12.11.93.
Суд апелляционной инстанции также в нарушение вышеуказанных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял в качестве доказательств уточнения предмета договора от 12.11.93 технический паспорт от 2000 г. и описание объекта от 2001 г., поскольку в соответствии со ст. ст. 160, 237 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) предмет договора купли-продажи является существенным условием договора и должен быть согласован в момент его заключения.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения истцом обязательств по договору от 12.11.93 в части оплаты объекта недвижимости.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор от 12.11.93 в части передачи в бессрочное пользование территории площадью 15800 кв. м является недействительным, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под недвижимостью истца перешло последнему в силу ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.91, и сделал вывод о переходе к истцу права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 15800 кв. м под недвижимостью истца.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом суда апелляционной инстанции исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.91 при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или права пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Поскольку у истца отсутствуют какие-либо документы, удостоверяющие его право на землю, суд апелляционной инстанции при разрешении вопроса о переходе к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должен был учитывать положения ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (2001 г.), ч. 1 ст. 271 и ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах Постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.
Решение суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права и имеющимся в деле доказательствам, подлежит оставлению в силе.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с истца подлежит взысканию государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 1000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 110, 286 - 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 24.11.2004 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-19083/03-СГ3-28 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Оставить в силе решение суда первой инстанции от 13.09.2004 по данному делу.
Взыскать с ООО Фирма "СОПиГ", г. Нижнекамск Республики Татарстан, государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1000 руб.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 22.03.2005 n А65-18297/03-СГ3-12 Дело по иску о признании недействительной регистрации прав собственности на имущество за третьим ответчиком и об истребовании имущества из чужого незаконного владения направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также