ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 10.03.2005 n А49-8580/04-337/26 Дело по иску конкурсного управляющего о взыскании арендной платы, пени за просрочку исполнения денежного обязательства и штрафа за нарушение обязательства по возврату объекта аренды и возвращении нежилого помещения передано на новое рассмотрение для анализа договора купли-продажи оспариваемого нежилого помещения, в соответствии с которым оспариваемый объект аренды был передан ответчику.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 10 марта 2005 года Дело N А49-8580/04-337/26

(извлечение)
Федеральное государственное унитарное предприятия "Пензенский завод вычислительной техники" (далее - ФГУП "ПЗВТ") в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Пензенской области к Закрытому акционерному обществу "Пензенский завод высоких технологий" (далее - ЗАО "ПЗВТ") о взыскании арендной платы - 580056,60 руб., 284478,97 руб. пени за просрочку исполнения денежного обязательства и 216196,20 руб. штрафа за нарушение обязательства по возврату объекта аренды и возвращении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Центральная,1 (корпус N 32).
Исковые требования обусловлены теми обстоятельствами, что в результате заключенного между сторонами договора ответчику в качестве объекта аренды было предоставлено нежилое помещение, однако арендные платежи за период с 15.07.2003 по 31.08.2004 не вносились. Кроме этого, поскольку договор прекратил свое действие, арендатор обязан возвратить нежилые помещения.
Решением суда первой инстанции от 15.11.2004 иск удовлетворен частично: с ЗАО "ПЗВТ" в пользу ФГУП "ПЗВТ" взыскано 580056,60 руб. арендной платы, 284478,97 руб. пени и 20000 руб. штрафа за несвоевременный возврат арендованного имущества и обязан ответчик освободить нежилые помещения общей площадью 1830 кв. м, расположенные по адрес: г. Пенза, ул. Центральная,1 (корпус N 32)
В кассационной жалобе ЗАО "ПЗВТ", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается судебное решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение всех обстоятельств дела и неправильное применение норм действующего законодательства.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе доводов, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Разрешая спор и оценивая взаимоотношения сторон, суды исходили из следующего.
Между Министерством государственного имущества Пензенской области (далее - Мингосимущества), ФГУП "ПЗВТ" и ЗАО "ПЗВТ" заключен договор от 20.05.2003 N 2490, по которому Акционерному обществу (арендатор) предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 1830 кв. м, расположенных по адресу: г. Пенза, ул. Центральная,1 (корпус N 32).
Согласно п. 3.1 договора арендная плата вносится не позднее 10 числа каждого оплачиваемого месяца.
Срок аренды определен с 15.05.2003 по 10.05.2004 (п. 8.1 договора).
Фактическая передача арендованного имущества подтверждается актом от 20.05.2003, подписанного сторонами.
Между тем, удовлетворяя требования истца, судом не учтены следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.12.2003 по делу N А49-4998/03-187/18, вступившему в законную силу, с ЗАО "ПЗВТ" в пользу Мингосимущества Пензенской области взысканы арендные платежи в сумме 84386,22 руб. за период с мая 2003 г. по июль 2003 г.
Поскольку арендные платежи за последующий период (после июля 2003 г.) не вносились, ФГУП "ПЗВТ" обратился в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится за пользование имуществом при наличии арендных отношений.
Удовлетворяя требования арендодателя за период после 29.12.2003, арбитражный суд не дал оценки имеющемуся в материалах дела договору купли-продажи от 29.12.2003 N 2912-ПЗВТ, по которому Государственное предприятие продает Акционерному обществу недвижимое имущество (нежилые здания), расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Центральная,1 (корпус N 32)
В силу положений ст. ст. 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора при продаже зданий не требуется, следовательно, договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий относительно данного института обязательств.
Таким образом, взыскивая арендные платежи и пени за просрочку их оплаты после заключения договора купли-продажи от 29.12.2003, по которому истец передавал в собственность в том числе и объект аренды, суду необходимо было определить наличие между сторонами действующего договора аренды.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2003 по делу N А49-882/02-18Б-26 в отношении ФГУП "ПЗВТ" введена процедура банкротства - наблюдение, решением того же суда от 15.07.2003 предприятие признано банкротом и введена процедура конкурсного производства.
Письмом от 05.04.2004 N 83А конкурсный управляющий ФГУП "ПЗВТ" предложил освободить арендуемое помещение по основанию истечения срока договора.
Вместе с тем заключенный между ФГУП "ПЗВТ" и ЗАО "ПЗВТ" договор купли-продажи от 29.12.2003 N 2912-пзвт мог прекращать арендные обязательства после указанной даты, поскольку предметом этого договора является отчуждение ФГУП "ПЗВТ" недвижимых объектов, расположенных по адресу: г. Пенза, ул. Центральная,1 (корпус N 32), площадью 15829 кв. м.
Актом приема-передачи от 29.12.2003 нежилые строения переданы их покупателю - ЗАО "ПЗВТ".
Принимая решение об удовлетворении иска, судебная инстанция оставила без внимания ряд существенных обстоятельств, касающихся обязанности возвратить объект аренды и ответственности за нарушение срока его возврата.
Пунктом 7.4 договора аренды от 20.05.2003 N 2489 предусмотрена ответственность за нарушение срока возврата арендованных помещений, что не противоречит ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признавая требования арендодателя в части взыскания штрафа за нарушение обязательств по возврату объекта аренды, арбитражный суд не учел допустимость возвращения помещений после окончания действия договора аренды (10.05.2004), если спорный объект ранее был передан Акционерному обществу по акту приема-передачи 29.12.2003 в целях исполнения договора купли-продажи от 29.12.2003 N 2912-пзвт, заключенного между сторонами.
Также судом первой инстанции не учтено и то обстоятельство, что обязанием ЗАО "ПЗВТ" возвратить спорный объект аренды нарушаются права ответчика, вытекающие из договора по их приобретению в собственность.
В целях полного и объективного исследования материалов дела и спорных правоотношений суду надлежало соотнести представленный договор купли-продажи объектов недвижимости, которые вошли в конкурсную массу ФГУП "ПЗВТ", на его соответствие п. п. 4, 5 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности" (2002 г.), по которому и была введена процедура конкурсного производства.
Следовательно, привлекая арендатора к ответственности за нарушение срока возврата нежилого помещения, который определен отказом конкурсного управляющего от договора (11.05.2004), суд первой инстанции не дал надлежащей оценки, что, заключая договор купли-продажи от 29.12.2003 N 2912-пзвт, стороны могли прекратить действия арендных обязательств с 29.12.2003.
Поскольку судебный акт принят по недостаточно исследованным документам, он подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела в суде необходимо полно исследовать соответствие договора купли-продажи от 29.12.2003 N 2912-пзвт действующему законодательству, после чего определить, входит ли объект аренды в состав продаваемого имущества; с учетом этих обстоятельств дать правовую оценку наличию между сторонами арендных отношений после продажи объекта аренды арендатору, установить наличие обязанности у покупателя недвижимости возвратить нежилые помещения (объект аренды), которые переданы ответчику в целях исполнения условий договора купли-продажи, а также соразмерность размера пени за нарушение срока оплаты арендных платежей последствиям нарушения обязательств
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛА:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.11.2004 по делу N А49-8580/04-337/26 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 10.03.2005 n А49-8579/04-341/26 Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; в случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором; если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также